这是Spenser的第627篇文章
“穷居闹市无人知，富在深山有远亲。”
年纪越大，越觉得老祖宗的话真是，极具“难得糊涂”的幽默感。
2019年还剩下100天不到，越来越多人在焦虑当中倒计着新年来临的日子——
因为今年无论是宏观的经济环境，还是微观的个人现实，都能明显感觉到：钱怎么那么难赚？花得比往年还快。
烦人的“毛衣战”、昂贵的水果、暴涨的猪肉、利率下行的资产、一直在3000点边缘徘徊的A股……
每一项都契合了今年“太南了”的网络流行语。
已经实现温饱的，在小康线上挣扎；
手里有点钱的，眼睁睁看着钱贬值缩水。
寻找合适的投资标的，成为今年很多中产的难题。
作为过来人的大爷大妈，一听起投资的事，很多会霸气地大手一挥：
有钱投什么资啊，多买几套房，安稳当个收租婆，靠收租金就可以养活自己下半辈子了，折腾个啥？
那问题来了，去哪里当收租婆才划算？
1
投资国内一线房产，接近于把钱放余额宝
为了抑制房地产过热，政府早就定下了房住不炒的主基调，同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。
这样的政策，对于改变中国人的地产投资逻辑是有不错的推动力的；
因为在过去的一段时间内，多数有房人的投资逻辑就是预测房价一定会大涨；
然后再出手转卖，赚它个差价，成本、现金流很多时候不纳入考虑范围。
而现在这样的政策背景，加上房价上涨速度已经变慢甚至不涨的情况下，这套投资逻辑是走不通的了。
如果手里的房子转手卖不出好价格，就只能出租出去收个租金。
但是，中国的租金回报率，也就是现金流是非常低的，除了低，还越来越低。
如下所示，北上广深这四个城市的房屋出租回报率非常一致地在下跌，最新的也是2%不到。
可能很多人对这个租金回报率没什么概念，这么理解好了，以2%的回报率来看的话，用租金收回购房成本的时间大概是50年。
而且 ，并不是只有北上广深这样水准的一线城市如此，据诸葛找房的近期报告，中国近30个城市购房出租回本超过50年。
所以，这才不得不去看看海外房产的投资环境。
2
近邻东南亚，要不要考虑？
东南亚有十一个国家，分别是：泰国、越南、柬埔寨、新加波、马来西亚、印尼、老挝、缅甸、菲律宾、文莱、东帝汶。
这十一个国家里，不适合投资的国家比例还不小。
比如缅甸的政体不稳定，投资风险太大；
文莱和东帝汶国家太小可以忽略；
老挝，只有本地人才有资格购房；
新加坡，中心区域房价均价基本在7万以上，周边区域基本也是4万左右，再加上外国人买房要交3%的印花税和15%的额外印花税，高房价且高税率；
马来、印尼、菲律宾、越南，这些国家有小部分区域还存在着排华情绪……
这么一综合对比之下，好像只能是泰国还可以考虑——
从90年代到现在，泰国的市内住宅价格中间虽有小波动，但从泰国央行公布的数据来看，从2012年以来连续6年上涨。
粗略统计，首都曼谷公寓房价13万泰铢/平，换算成人民币约2.6万每平，同比涨幅8.2%。核心地段的话至少在4万/㎡以上。
购置一个地方的房产，除了要看升值空间外，还要看好不好租、好不好卖。
而是否好租跟好卖，跟所在地人口对房子的需求有很大关系。
首先看租房情况：
据泰国旅游局统计，2018年前往泰国旅游人次高达3800万人次；其中，中国游客超过1000万。
另外，泰国本国人口众多，所以也有大量的租房购房需求。据统计，泰国租金稳定，年回报率维持在5%-8%。
再来看买卖要求：
在泰国，外国人只能购买公寓，不能购买带有土地的房子。
泰国买房最多可以贷款50%，买房的税费大概是房价的1.5%，其中过户费是房价的2%，买卖双方各付一半。
好不好卖，主要看当地长居人口的收入水平，他们买不买得起，愿不愿意买房。
泰国的经济结构还没有实现多元化，目前新兴产业也较少；
主要收入靠经济旅游、农业，水产出口，工资水平也不怎么高，所以指望着房价涨了当地居民来接盘？不太可能。
比如泰国的首都曼谷，本地人对外籍人士还是有些抵触，他们呼吁政府向外籍人士买房征税。
所以去泰国买房，如果是希望转手卖差价，可以考虑，但必须谨慎；选择出租更稳妥，但回本时间会长一些。
3
网红城市迪拜，有点吸引力
迪拜是一个超级网红发达国家，按当下的人民币汇率，市中心房价是3-4万人民币/平不等，随着2020年世博会的推近，目前大量新盘面市。
泰国和迪拜购房都是永久产权，孩子继承无遗产税，这些优势确实国内无法比拟。
迪拜作为西亚、北非的经济中心，吸引了大批外籍人士。
据迪拜统计中心数据显示，迪拜常驻人口超过300万人，如果算上短期度假人口，那么日活跃人口超过400万人。
在常驻人口中，20%是本地人，80%为外籍务工人士。
因为迪拜税种少，税率低，一系列的政策优惠吸引了大批公司入驻。世界500强有300多家公司在迪拜开设分公司，前往迪拜务工人士每年急剧增加。
另外，迪拜作为一个旅游热国，每年前往旅游人次超千万，2018年仅中国游客有85.7万人次。
2020年迪拜还将举行世博会，预计有190多个国家参与，这一利好又会拉动迪拜房地产市场。
大量务工人员的到来以及短期游客催生了这里的租房经济。
据统计，迪拜租房回报率高达7%-10%，基本上，买房十年以内就能回本。相比较国内靠出租50年才能回本的状况，出租优势太过明显。
迪拜好地段的房子确实是比较好租，但好不好卖，还真的不怎么乐观。
前面说到 ，迪拜大部分人口是外来人口，加上人天生对于家园的眷恋，更多人愿意在迪拜工作挣钱，再回自己祖国或家乡去购买房产。
迪拜本地居民购房者肯定有，但比例当然不会如租房群体多。所以，无论是泰国还是迪拜的房子，买来出租的胜率会比买后转售的高些。
总结一下，无论在海外寻找怎样的房子投资，都必须要考虑这三点：汇率、租金现金流、房价溢价的收益。
任何投资都会有风险 ，投资正在上升的发展中国家，可能可以获得高增长；投资成熟的市场，是大概率获得少而稳定一点的现金流。
怎么选，这取决于自己想要当怎样的“收租婆”。
海外房产投资还是一件大事，真看中一个地方了，一定要自己去实地考察一番。
所以有意向去考察迪拜的房产投资环境的，不妨先报名参加本周六即10月26日的【迪拜房产投资品鉴会】：
这一次品鉴会分享他本人在迪拜的观察所得；也会有迪拜本地的置业顾问在现场做专业解答。
因为投资尤其是房产投资是一件比较谨慎且重要的大事；
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