物业公司代收代缴水电费缴纳什么税
我单位是一家物业管理公司，且是综合性的商业管理，由于业主多，用电用水量大，我们有自己的公用变专用变的用电设施。因此我公司向供电供水公司交纳水电费，供电供水公司直接开给我公司发票（因为总表是我公司的户名），然后我公司再向每位业主开票，有的是收据有的是开的地税的通用发票。地税认可我这项业务是代收代付水电费，国税发[1998]217号文件也明确此项业务不征收营业税。但是现在国税认为此项业务要交增值税，按小规模商业企业4%交纳。国税的理由是供电把发票开给我公司，相当于我公司购进电，我公司再以我的抬头开发票给业主相当于再把电销售给业主。不管我有没有加价，要按我销售给业主的全额交纳增值税。请问税官，有依据吗？我从没听说物业公司要交增值税
营改增物业代收水电费可以简易征收吗
日前，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》发布，通知附件明确了全面营改增后的增值税税率，根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，物业管理行业属于第8项商务辅助服务中企业管理服务类，因此该类服务增值税税率为6%，小规模纳税人为3%
实例解析总局明确物业收取水费的增值税怎么缴
文件规定
《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
本公告自发布之日起实施。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的按本公告规定执行。
备注：公告自发布之日是2016年8月19日。
政策适用范围
(1)政策规定是提供“物业管理服务”的企业，不是限定为物业公司的纳税人，也就是说企业提供物业管理服务都可以选择
(2)同时没有要求必须是提供物业管理服务和销售自来水对同一服务对象，如物业管理服务的纳税人向A单位提供物业服务，向B单位销售自来水，也就是说“向B单位销售自来水”也可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。
(3)政策是“选择简易计税并差额计算缴纳增值税”，所以要去税务机关备案。
简易计税并差额计算
物业管理服务的纳税人转售水费可以选择简易计税并差额计算缴纳增值税。
【例】物业管理服务的纳税人转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万(含税)，对外支付的自来水水费7.21万元(不含税)，应纳税额=(8.24万-7.21万)/(1+3%)×3%=0.03万元。
特别提醒：
(1)差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。
(2)“扣除其对外支付的自来水水费”，是指扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。
计税方法的规定
物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，也就是说可以全额开专票。
【例】上述案例中向服务接受方收取的自来水水费8万可以全额开专票。
申报表填报
申报表如下填报
(1)将差额扣除项目填入《增值税纳税申报表附列资料(三)》
物业选择适用3%征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在第6栏。
①将差额扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额82400填入“本期服务不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”。
②第2列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期初余额”应为“0”(不考虑期初余额)。
③将本期产生的可以差额扣除的72100填入“本期发生额”，“本期应扣除金额”应为2、3列的合计额72100。
④“本期实际扣除金额”应为72100。本列≤第4列且本列≤第1列。
⑤第6列“服务、不动产和无形资产扣除项目”“期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列=第4列-第5列=0.
(2)将本期销售情况填入《增值税纳税申报表附列资料(一)》
需要提醒的是，《增值税纳税申报表附列资料(一)》中的简易征收货物劳务差额，没有填差额扣除的权限。如果填写在9b栏，估计审核通不过。报表修改后，全部填写在11栏，应该可以。
①将开具专用发票的(差额扣除前)不含税......余下全文>>
营改增后物业公司代收代付业主水电费
提问内容：《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》国家税务总局公告2016年第54号发布后，存在一个很关键的问题：如何向付款人开票？
很多地方的国税局也说不出个所以然，各地的解释都不同。现在企业和一些税法研究人员有两种不同的理解：
一是按照3%征收率全额开具专用发票并计算销项税额，在纳税申报时，将付给自来水公司的进项税进行扣除后纳税。但这种模式好像很奇怪，以前都没见到过。
二是采用差额征税开票方式，只针对差额部分开专票，但付款人就无法取得全额的可抵扣进项税了。
请问，到底该采取哪一种模式？希望总局能予以明确。
2016/09/26
12366北京呼叫中心答复：
您好，提供物业服务的一般纳税人转收代付自来水水费。。。。
mp.weixin.qq.com/...direct
支付
借：其他应收
主营业务成本-能耗
进项税【只是能耗部分的】
贷：银行存款
收业主
借：银行存款
贷：其他应收
销项税 【只是差额部分的】
物业公司代收水费，如何计算缴纳增值税？
根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服 务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
物业代收电费增值税专用发票怎么开 10分
物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票，用于抵扣进项。
他们不开是逃税。电力公司给他们开的他们没交钱还做账，你们给的钱不给发票。告他，这种情况很普遍。换句话说，是十分不入流的物业。
外国的物业公司不这样，不过开票的税率是要承租方负担的。
水电费税率是多少？
1、根据《增值税暂行条例》第二条规定，纳税人销售或者进口自来水税率为13%。根据财政、部国家税务总局《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第二条第(三)项规定，一般纳税人销售自产自来水，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税；
2、转售电力一般按照17%的税率征收增值税；
3、以上所指的转售方均为增值税一般纳税人。
营改增后物业管理企业代收水电费怎么计税
物业公司代收水电费给对方开物业收据,如果对方需要求物业开正式发票,物业必须要开给对方“非经营性收入专用发票,”同时原开出给对方开代收物业收据业主联要收回。（代收水电费业主要求开正式发票，千万不能用服务业发票开出） 代收的电费开出“非经营性收入专用发票发票”不要交税 第九条 《非经营性收入专用发票》采取验旧供新制度，各级地税机关在验票时应验清开具发票的内容有无涉税项目后才能供新，开具内容有涉税项目的应补税并责令限期整改后，方可供票。
物业代收水电费发票怎么开
如果物业公司和水电供应单位签订了委托代收代缴合同，物业公司只是负责代收代缴，平价收取水电费，然后由供应单位向物业公司开具总发票给物业公司。对物业公司代收的水电费开具发票问题，我们没有找到国家相关法规的明确规定。但各地的地税局有的出台文件对此进行了明确，比如广东地税《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（粤地税函[1999]157号）规定，物业管理企业代收的费用，一律使用地方税务部门监制的发票。广州地税《印发〈广州市地方税收发票管理若干规定〉的通知》（穗地税发[1997]86号）规定，业户（出租方）向承租户收取水电费，不论收回的水电费是否支付给供水、供电部门，均应在收取租金的《服务发票》（或向税务机关订购的《物业管理发票》）上分别注明。此两地的规定是可以使用物业公司发票的。我们的理解是根据国税发[1998]217号的规定代收的水电费可从其营业额中扣除，因此物业公司可在服务业发票中将管理费和代收的费用分别填列，在支付代收的费用时取得对方开具相同金额的相应发票，物业公司可凭该服务业发票，并附上结算依据等资料，将水电费入账并可从其营业额中扣除。至于贵公司是否可开具物业公司的发票，具体执行还请咨询当地主管税务机关。如果业主要求开具水电的增值税专用发票的，那么建议物业公司您可以和供应单位协商，在开具总发票时，鉴于业主是公司的特殊性，可以要求供应单位为业主单独开具发票。
如果物业公司和水电供应单位未签订委托代收代缴合同，而是在供应单位规定的价格基础上加价收取水电费的话，视为物业公司销售水电，缴纳增值税，那么该物业公司必须向业主开具普通发票。若物业公司为增值税一般纳税人，业主要求开具增值税发票的，物业公司应向业主开具增值税发票，同时支付给电业局的电费增值税也可抵扣。若物业公司为增值税小规模纳税人，业主要求开具增值税专用发票的，可到税务机关代开。
物业公司代收水电费要交税吗
物业公司可以按《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》国家税务总局公告2016年第54号规定执行，具体如下：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。
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