房地产市场分类

房地产的市场划分

根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类如下：

1按用途(功能)划分。根据这种划分标准，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。

2．按档次划分。根据这种划分标准，可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。

3．按区域范围划分。根据这种划分标准，可分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。

4．按交易方式划分。根据这种划分标准，可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。

5．按交易目的划分。根据这种划分标准，可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资(再卖、出租或转租)的市场。从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。

6．按流转次数划分。根据这种划分标准，可分为房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(具体为开发的商品房的初次交易市场)和房地产三级市场(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场)。相关的分类还有新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。

7. 按达成交易与入住的时间划分，可分为现房市场和期房市场

8．按时间划分。根据这种划分标准，可分为过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

房地产分为几级市场？

一、房地产分三个等级市场：

一级市场 土地市场

二级市场 一手房市场

三级市场 二手房市场

二、房地产一级市场是指土地使用权的出让，即国家通过土地管理部门将城镇国有土地或者将农村集体土地征用为城镇土地后出让给土地使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。可称之为土地的买卖市场。

三、房地产订级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营，即土地使用通过开发建设，将新建成的房地产进行出售的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，它是房地产的增量市场。可称之为新房的买卖市场。

四、房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，即购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。可称之为二手房的中介市场。

请对房地产市场选择不同的细分标准

市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。每一个消费者群就是一个细分市场，每一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点,因此做市场细分也有自己的特点。以下是我搜集和了解到的一些相关知识：（一）细分消费者市场的基础1地理细分：国家、地区、城市、农村、气候、地形2人口细分：年龄、性别、职业、收入、教育、家庭人口、家庭类型、家庭生命周期、国籍、民族、宗教、社会阶层3心理细分：社会阶层、生活方式、个性4行为细分：时机、追求利益、使用者地位、产品使用率、忠诚程度、购买准备阶段、态度。

房地产市场的基本分类

土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。《新婚姻法》使楼市快速发展，达到上涨趋势。 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 （1）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。（2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。（3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。（4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。（5）房地产技术信息市场。 （1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。（2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。（3）三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

房地产分为哪几块？有什么区别？

房地产一般分为住宅地产、商业地产和工业地产。住宅地产一般侧重于居民住宅小区的建设，配备少量底商。商业地产主要侧重购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、写字楼、酒店等形态的建设，一般建在繁华闹市。工业地产一般指仓库，车间，工厂等工业类使用性质的毛地、熟地，多选址在城郊，而且占地面积通常很大。国内商业地产近年才兴起，开发商一般聘请专业的咨询公司代为管理。

宝骐机构专业从事商业地产策划，包括商业地产前期的调研、定位及规划，商业地产的招商和运营管理。

什么叫房地产一级市场二级市场三级市场

房地产一级市场是指土地使用权的出让，即国家通过土地管理部门将城镇国有土地或者将农村集体土地征用为城镇土地后出让给土地使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。可称之为土地的买卖市场。房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营，即土地使用通过开发建设，将新建成的房地产进行出售的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，它是房地产的增量市场。可称之为新房的买卖市场。房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，即购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。可称之为二手房的中介市场。房地产四级市场是指房屋银行，房屋银行从字面上理解即是以房屋为经营对象的机构。之所以称为房屋银行，是因为其在业务开展形式等方面与商业银行的运作具有某些类似之处，所不同的是商业银行经营的资产是现金等金融资产，而房屋银行经营的资产是房屋。客户可以像存钱一样，将房屋存入房屋银行，由房屋银行根据存入房屋的价值付给客户租金。除此以外，房屋银行还有与商业银行类似的功能，如资金结算、专业投资理财功能等，为客户提供公开、透明、专业化、全方位的综合服务。

什么是房地产市场细分

一、市场细分的涵义及作用

市场细分的概念是美国市场学家温德尔·史密斯（Wendell R.Smith）于20世纪50年代中期提出来的。所谓市场细分就是指按照消费者欲望与需求把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。

例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的消费者是用来做投资，有的消费者用来度假，有的消费者是为父母购买，有的消费者是为子女购买。从购买动机上可以把房地产市场据此可细分为五个子市场。

二、市场细分的基本变量

房地产市场细分变量可分为人口细分、家庭细分、地理细分、心理细分、行为细分、利益细分等类型。

1. 人口细分

（1）年龄

1）26岁以下阶段。这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力；

2）27到35岁年龄段的居民。在经济能力上处于初步发展地位，购买的欲望也特别强，占住房消费市场的25%-33%；

3）36到55岁阶段。他们在整个住房市场上所占的比重也最大；

4）56岁以上的年龄层。对房屋的需求大减。

1 人口细分

（2）收入

（3）职业

（4）教育水平

（5）宗教信仰

（6）社会阶层

社会阶层的细分法

各社会阶层按其地位的高低等级排

列，可划分为十大社会阶层。

1.国家与社会管理者阶层

在城市中的比例为1%-5%；在城乡的比例大约为0.5%。

2.经理阶层

指大中型企业中非业主身份的中高层管理人员。目前社会阶层结构中所占的比例约为1.5%。

3.私营企业主阶层

就全国而言，私营企业阶层在社

会阶层结构中所占比例约为0.6%，在

私营经济较发达地区，比例可达3%,

在私营经济不发达的地区，比例在

0.3%以下。

4.专业技术人员阶层

目前，专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为5.1%。在经济发达地区的大中城市中，所占比例为10%-20%，而在城乡合一的县（市），其比例仅为1.5%-3%。

社会阶层的细分法

5.办事人员阶层

目前在中国社会阶层结构中所占比

例大约为4.8%。在城市中，其比例约为

10%-15%；而在城乡合一的县（市），

其比例在2%~6%之间。

6.个体工商户阶层

目前，个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为4.2%。

社会阶层的细分法

7.商业服务员工阶层

目前，商业服务员工阶层在社会

阶层结构中所占比例约为12%。

8.产业工人阶层

目前，整个产业工人阶层在社会

阶层结构中所占比例约为22.6%。

社会阶层的细分法

9.农业劳动者阶层

这是目前中国规模最大的一个阶

层，从1987年的70%以上已减少为1999年的44%左右。

10.城乡无业、失业、半失业者阶层

目前，这一阶层在整个社会阶层结构中所占比例约为3.1%。

2.家庭细分

（1）家庭户数

（2）家庭结构

1）家庭规模

2）家庭类型，是指家庭成员间的关系

3）家庭代际数

（3）家庭的收入水平

3.地区细分

房地产的区位环境具有三重性质：

一是自然地理环境；

二是经济地理环境；

三是人文环境。

可以将住宅购买者划分为以下两个群体：本城市的购买者和非本城市的购买者。

4.心理细分

心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费者群的基础。

（1）购买动机

（2）生活方式

（3）家庭个性

5.行为细分

行为参数是指人们对住宅......余下全文>>

房地产分类?

房屋用途分类

房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。如一栋住宅楼的地下室不住人，一层为商店，其余为家属住宅，则应将地下室面积计入其他用途，商店面积计入商业营业用房，

其余面积计入住宅，如一座厂房带有生活间、办公室，可都计入厂房面积。

1、住宅

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。

【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

【集体宿舍】是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。

2、工业、交通、仓储用房

【工业用房】是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

【公用设施用房】是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

【铁路用房】是指铁路系统从事铁路运输的房屋。

【民航用房】是指民航系统从事民航运输的房屋。

【航运用房】是指航运系统从事水路运输的房屋。

【公交运输用房】是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。

【仓储用房】是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。

3、商业、金融和信息用房

【商业服务用房】是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

【经营用房】是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

【旅游用房】是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。

【金融保险用房】是指银行、储蓄所信用礌、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。

【电讯信息用房】是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。

4、教育、医疗卫生和科研用房

【教育用房】是指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。

【医疗卫生用房】是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。

【科研用房】是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。

5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房

【文化用房】是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。

【新闻用房】是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。

【娱乐用房】是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。

【园林绿化用房】是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。

【体育用房】是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。

6、机关事业办公用房

【机关事业办公用房】是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。

7、军事用房

【军事用房】是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机......余下全文>>

商业地产的分类体系有哪些

01

商业地产分类

1.传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

2.专业市场

专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。

3.市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。

4.社区商业中心

以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。

5.休闲度假商业

现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

6.商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。

7.甲级写字楼

作为商业地产高级表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。

8.大型商业中心MALL

金融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。

02

零售商业分类

中国零售业态按零售店的结构特点分类，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。

1.百货店业态结构特点

（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（2）商品结构种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。

（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。

（4）选址在城市繁华区、交通要道。

（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。

（6）商店规模大，在5000平方米以上

（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。

（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

2.超级市场业态结构特点

（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。

（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。

（3）选址在居民区、交通要道、商业区。

（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。

（5）商店面积在500平方米以上

（6）目标顾客以居民为主。

3.大型综合超市

（1）采取自选销售方式和连锁经营方式。

（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本......余下全文>>

商业地产的基本分类

1.零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）2.娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）3.餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）4.健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）5.商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）6.居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程，因此我们在思考中建立了这样一个模型，从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个，既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点，他们通过开发商连接，把一个无形市场转化成有形市场，这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的，是以开发商为龙头的，整合了零售商，运营商，金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益，开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入，共同玩转这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的，往往是无形的，是从消费者需求开始的逆向营销的过程，逆向营销在美国已经提出十几年了，在中国有多少企业做到了，是一个商业地产项目通过消费者需求，商业经营，质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了，只要你把狭义价值链做好了，他就会形成了，但是广义价值链基本上是造势的，我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理，行为偏好，掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。商业地产产业价值链理论的意义：首先从意义上看，它至少有这么几个意义：第一，产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念.房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其如此，其成功虽然靠智慧，反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致，要么是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们，你想成功的开发必须重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。第二，产业价值链有助于产业地产形成成功的思路.这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西，清晰思路。在商业地产策划中，我们发现很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来没有做过地产，就把房子盖起来，这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向，为大家解决了一个非常简单的问题，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统，涉及到方方面面的产业，不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。第三，产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式.那是一个模式，而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面：一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容，包括厂商、批发商、分销商，零售商，根据项目的大小，这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容，我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研，包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型，我们商业的调研思路会变得非常清晰。商业地......余下全文>>