房屋租金评估方法

如何用收益法评估房屋租金

我国建立现代的房地产估价制度是从八十年代中期开始的，目前已经有了一定的规模。主要表现在：一是房地产的估价制度已成为国家的法定制度，1994年国家房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度和房地产评估人员资格认证制度。二是房地产估价师实行国家的统一考试，从1995年开始，取得资格的近20000人，从2002年开始，每年举行一次。三是国家出台了佑价规范。四是成立了中国房地产估价协会。但是，当前房地产评估工作还存在一些问题。 一是注册会计师、资产评估师和房地产估价师的关系不清，职责不明。 国务院清理整顿经济鉴证类中介机构领导小组的办公室设在中国会计师协会，要把资产评估分离出来，与房地产估价是合并。2001年国家拟定了一个《关于统一我国评估中介服务市场管理意见的报告》（征求意见稿），发到财政部、建设部、国土资源部、人事部、国家工商管理局等部门，核心内容是：评估是一个独立的行业。将来建立法律、会计、评估三个平台。具体设想：一是国务院成立经济鉴证类社会专业服务组织管理委员会，统一行使国家对评估服务行业的管理权，把现在的财政部、建设部、国土资源部对评估管理职能放到管理委员会。其职能包括制定评估管理法规、资格设立、市场准入、对行业组织、评估师和评估机构进行监管等。二是组建一个评估行业的自立性行业协会，就是把中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会三会合并，组建一个统一的中国注册评估师协会，成立一个注册评估联合会，下面分为中国资产评估协会、中国房地产估价师学会和中国土地估价师协会。当然，涉及到利害关系的几个部门的反对意见比较大。最近，我和有关部门联系了一下，准备把他们的意见和几个部门的意见附上，让上面拍板。我们认为，没有必要成立一个实体性的委员会，应该成立一个跨部门的联席会议，共同商议评估的准则、标准、术语、收费、职业道德、行业准入标准，或互相承认资质，在达成共识的基础上，几个部门联合发文，联系会议比较松散。计委对此有意见，说这样 把它的价格管理职能给劈开了；它还认为，整个评估都应该归价格部门来管理，评估都是价格行为。国家人事部也有意见，他们认为清理整顿专业资格的问题应该由人事部来搞。 二是房地产估价师与资产评估价师交叉。这个问题客观存在的。在美国、英国、港台房地产评估都叫资产评估，主流都是房地产的评估，其他资产比例很小。一个资产为什么需要评估，必须具备两个基本条件：一是独特性，任何商品资产在转换过程中，从理论上讲都有一个确定价格，但不等于都需要专业的评估，一般的商品交易，价格显而易见，不需要专业评估。所以，一般的资产评估对房地产和土地的评估很感兴趣，因为它价值量相当大，评估所需费用与资产相比很小。传统上需要评估的，当然是房地产，还有古董、名家艺术品等，个别的珠宝钻石也需要鉴定评估。现在，发展到企业的整体资产需要评估，极个别情况下有无形资产也要评估。 除此以外，房地产评估为何在资产评估里是老大？房地产在社会中总财富中占绝对的大多数，按照保守统计，占60-70%。一个家庭、企业、国家的很多资产凝聚在房地产中。在评估中，有几个主要的评估，一是抵押评估，在市场经济中要取得资金，需要靠物来做担保，世界各国最终选定的就是房地产。因为，它跑不掉、寿命长、价值比较大，某种意义上能保证升值。这样几个特点，决定了房地产是适合做抵押物；税收的评估我们基本上没有这一块，未来是要有的，国家机器的运转要靠税收保证，财产税、房地产税、遗产税的公平合理的征收是应该按其价值进行的。强行征用要依法进行补偿，比如，在房屋拆迁中，要对拆迁房屋进行评估。所以，在资产评估中，房地产评估......余下全文>>

如何用法评估房屋租金

执行案件在立案受理时，执行法院一律不向申请执行人预收申请执行费。 无申请费。只有实际执行才有费用。 《人民法院诉讼收费办法》第12、13条规定，申请执行等费用，由申请人在提出执行申请时预交。第24条规定，申请执行费和执行中实际支出的费用，由被申请人最终负担。 实际上还是由被执行人负担。

如何用收益法评估房屋租金

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。根据你说的这栋四层综合用途的房地产的评估，就可以分成两部分来考虑：

第一部分：有实际经济收益的房地产，即一、二层部分。这个要分两个收益阶段来评估，第一个阶段为剩余租期内的收益评估，根据实际租金、租赁期限来进行测算。第二个阶段为租期外的收益评估，根据周边市场同类型房地产的平均租金，测算租期外的房地产租金水平，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减的年收益额度，再根据委估房地产所在宗地使用权剩余年限和房屋剩余经济寿命年限来确定房地产的收益年限，将全部收益折算为现值。将两个阶段的测算结果进行累加，即可得到一、二层的评估结果。

第二部分：有潜在经济收益的房地产，即三、四层部分。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。

以上二部分的和即为房地产总体收益价值的体现。这个价值包括了房地产中宗地的价值。

房屋租金如何评估

你是说想算每月多少租金么？

一般是采用市场法，也就是在市场上查找类似出租的租金，再作一些修正；

房屋租赁评估报告怎么弄

某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。

目 录

一、 致委托方函 1

二、 估价师声明 2

三、 估价的假设和限制条件 3

四、 房地产估价结果报告 5

（一）委托方 5

（二）估价方：重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5

（三）估价对象 5

（四）估价目的 7

（五）估价时点 7

（六）价值定义 7

（七）估价依据 7

（八）估价原则 8

（九）估价方法 8

（十）估价结果 10（十一）估价人员 11

（十二）估价作业日期 11

（十三）估价报告应用的有效期 11

五、 房地产估价技术报告 12

（一）个别因素分析 12

（二）区域因素分析 13

（三）市场背景分析 13

（四）最高最佳使用分析 14

（五）估价方法的选用 15

（六）估价测算过程 16

（七）估价结果确定 26

房地产估价租赁评估怎么收费

关于评估收费国家和地方都有相关规定，一个是国标，一个是省（区）标（这个基本可以再百度百科查到）。但就目前国内评估行情来看，大多由评估公司与客服协商而定。

房屋租赁权如何评估

【转自网络】

（一）市场法

市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

（二）收益法

收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。

（三）成本法

在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。

［案例3-7］

××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）

一、委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。

该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网

委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。

四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考

五、估价时点：2006年1月6日

六、价值定义

本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价方法

由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。

具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁......余下全文>>

房屋租金评估需要评估土地吗

看你要什么样的资质了。

公司的话，看你什么评估公司，房产评估公司、资产评估公司都可以出这类报告。主要看你用到什么地方上。

房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

房地产评估中收益法的日租金怎么算 100分

用收益法中的市场法来算，按照市场法样式来调查住宅的租金，经过修正算出来收益法的租金，一般熟手来说直接填市场租金上去就是，你的话一步一步的来嘛

房地产估价成本法。。算租赁价格的。。。 100分

租赁价格一般用市场法求取呀，如果非得用成本法求的话，只能计算房产税、营业税及附加、管理费用、维修费用、房屋折旧、物业管理费用、以及各种运营费用、加上合理的利润来计算。