一：小产权房屋买卖合同有法律效力吗
您好！
法律规定：
（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
解读：
根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则
法律规定：
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。
（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
5、小产权房纠纷特别规定
相关法规：
《上海审判实践》 2008年第1期
（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
（2）对于将房屋出售给......余下全文>>
二：我购买一个小产权房子、交了订金、并签了合同、现在有房子质量的问题、我不想要了、对方要起诉我、让我赔
让他起诉，别怕。你们的合同无效。请看下面的网址，你就明白了。
court.gmw.cn/....shtml
小产权房买卖合同效力的认定
作者：黄建平 余建岗 发布时间：2013-04-03 15:31:21
“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。
而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷
由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。2004年12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年青岛市中级人民法院青中法[2006]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”2008年10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
二、小产权房买卖合同效力剖析
（一）认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地......余下全文>>
三：小产权房买卖合同怎样写？
本律师分析如下：
1，在提供模板之前，我必须告诉你小产权房买卖合同的效力是得不到保障的；
2，但是可以通过规定违约赔偿条款，降低买受人可能遭受的损失。
出卖人（甲方）： 身份证号码：
买受人（乙方）： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室——号——平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。 1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日见证人： 年月日年月日
四：买小产权房签合同应注意什么细节？
没有什么可注意的，合同本身就是不合法的！这只不过是买卖双方的自欺欺人的一个形式而已，对于买方待以后遇到拆迁或小产权清理的时候，肠子都悔青了。
现在国家的政策已经够明确的了，再这样下去，损失的只能是自己的利益，维权都找不到地方。
建议若不是因为真的没有地方住了，最好还是不要贪图价格的便宜，把自己的血汗钱白白的送给别人!
五：购买小产权房需要签订什么协议
一般只要签合同就好
1、合同双方当事人。买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然 后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在 房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将 房屋所有权证（所有权人为买方）交付买方，由买方支付有关的费用。
5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。
6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律 效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担 的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
六：小产权二手房买卖合同 10分
购买小产权房后会没有法律保障，建议不要购买。
第一、小产权房含义
小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
第二、小产权房种类
从建房土地来源上，可以将“小产权房”分为三类：
(1)利用农村宅基地建设的住宅。
(2)建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。
(3)直接利用农用地建设的住宅。
第三、小产权房颁证单位
由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。 “小产权”其实就是“乡产权房”、 “村产权房”等“集体产权”，按照物权法定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
第四、购买小产权房的风险
(一)法律效力风险
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)房产转让风险
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(四)监管缺位风险
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
七：小产权房的买卖协议有效吗
刘文华 陆筱婧 近年来，面对高房价，不少购房者把目光瞄准了农村集体土地以及“城中村”住宅小产权房，因而导致“小产权房”合同纠纷大幅增加。 非集体组织成员买卖“小产权房”合同是否有效具有很大争议。目前大体有两种观点。一种为有效论。理由是：其一，最高人民法院(1992)民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的；其二，从《土地管理法》第62、63条立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止；其三，认定小产权房买卖合同有效符合《合同法》规定小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，只要合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，形式也符合《合同法》的规定，就应该认定为有效合同，因此只要小产权房买卖合同具备合同要件，就应当认定为有效。另一种观点为无效说。理由是：根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。由于“地随房走”的制度，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，这与《土地管理法》规定显然是矛盾的。其次，根据《物权法》规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产，而应受到限制，其转让合同的效力不能径直认定为有效。 笔者认为，由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。而且，农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。如果允许其向外进行流转，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违反了公平的原则，违背农村住宅用地分配制度的本意。根据《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此规定。国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判。因此，根据“地随房走”的制度和我国现行法律和有关政策规定，非集体组织成员买卖小产权房合同应当认定无效。
八：小产权房屋买卖合同怎么写 买卖合同范文
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
见证人： 年 月 日
年 月 日
年 月 日...余下全文>>
九：小产权房屋买卖合同注意事项有哪些
第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。 第二，像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。 第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
十：小产权房购房合同有效吗
一、是否为大产权房很容易判断：
1，我们所说的商品房（大产权房）是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
2，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。
3，大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。
4，大产权房是可以网签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。
5，大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的。
二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
三、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
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