房地产精细化管理

一：什么叫精细化管理？如何在房地产企业实施？

精细化管理，通常在制造业较多，主要是指以业务标准化、财务标准化、流程标准化为基础的标准化管理平台的建设，通常会把业务流程进行多级分级、确定财务关系和职责关系，推进生产环节精细化和可控化管理。

房地产行业，行业特点导致非标准内容较多，一般标准化管理主要在工程管理、设计管理、财务管理、成本俯采管理、销售管理和行政业务管理等方面，前期管理和投资管理通常都无法标准化和精细化管理。

二：房地产开发工程项目现场如何进行精细化管理

这个问题都能写论文了。

给一些思路，供参考吧。

现场精细化管理，

1、落实组织架构，管理模式，

2、流程清晰

3、技术正确，领先4、各个参与方积极配合

个人感觉还是目前比较难，现场各方面配合态度和质量有待提高，现场突发事件较多，涉及到很多方面（如施工技术、价格等等），件件细致落实到规范的流程比较困难，规范的流程也有，但也是大方向的审批流程（如材料采购、变更、结算等大方面的）。

所谓精细化管理，也是对一些所谓 “通病” 的具体管理措施，譬如防水一定要做到什么程度，规定到很细致，市场上大的开发商 万科、中海、保利、龙湖都有具体的很详细规范。这些公司本身有很多项目积累，在实施过程中不断的优化了，公司本身对此也比较重视，精细化管理会发展的好一些，可以向他们学习管理经验。

三：【问】世茂，世茂，世茂率先推行房地产精细化管理模式？

是这么回事，世茂房地产世茂房地产集团是以房地产开发为主的企业集群。率先在房地产行业中推行房地产精细化管理模式，拥有国家一级房地产开发资质。

世茂房地产控股有限公司（「世茂房地产」或本「公司」，连同附属公司统称「集团」；股份代号：813）于2006月7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。 集团业务重点为在中国大畅经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。 本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活，创造了一个个地产精品。同时，我们始终以创新、前瞻的地产开发思维，以“成就城市梦想”为己任，实践“城市经营者”的理想，致力推动城市化进程。

四：如何提高公园精细化管理水平

精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。

精细化管理方法

1.各就各位，建立专业化的岗位职责体系。

在企业管理过程中，发现几乎所有的企业在组织架构、岗位职责方面非常混乱，导致企业管理无序、扯皮、推诿、内耗，老板头痛、经理人员烦恼、员工抱怨，效率低下。如何根除这些管理顽症呢？答案很简单：首先是组建适应企业发展的组织架构，其次界定清晰各部门的职责，再次把各个部门的职责细分到各个岗位。怎么细分？用《岗位职责指导书》细分。然而为什么一些企业编制了岗位职责指导书，管理顽症依然如故呢？ 　　原因之一是《岗位职责指导书》“千岗一面”，大同小异，泛泛而谈，没有结合业务流程专业化、具体性描述岗位的工作权责，这样的指导书成为一纸空文。企业所需要的不仅仅是“岗位职责说明书”，更需要的是能够实实在在“指导”不同岗位的员工履行职责、开展工作的规范指引。原因之二是没有紧密结合细化的权责提炼出合理的、量化的考核指标。岗位职责与绩效考评纯粹是“两张皮”，中看不中用。应该把岗位绩效指标作为“岗位指导书”的重要组成部分，解决“如何评价”问题，即明确员工绩效评价指标有哪些，绩效目标值是多少，各项指标的权重有多大，评价期有多长，对不能量化的指标，则应设计具有个性化的态度及能力指标。如对房地产企业而言，风险最大的环节是项目前期的拿地，所以对负责前期工作的开发部及其所属岗位的职责考核重点是“风险控制”；考核生产部及其所属岗位职责的重点是“生产质量”和“交期”；实现“利润”最关键的部门是营销部，所以营销部及其所属岗位职责考核的重点是“销售量”和“销售进度”；对公司“品牌”贡献度最大的是“业务部”， 业务部职责考核的重点是“服务质量”和“客户满意度”。

2.各干各事，建立目标管理体系。

《岗位职责指导书》给每一位员工明确定位，明确了绩效考评的标准，构成绩效管理的前提条件。但是，这些都是静态的，单靠这些考评还远远不够，因为考评的核心内容是“考什么”。应该考核各个岗位的工作计划与目标完成情况，即各有各的任务，各自干好各自的事，这是创造业绩的关键点。 　　企业需要建立一套精细化的运营管理系统。企业需要通过建立一条以“5年战略目标—3年经营规划——年度经营计划—年度绩效考核体系”为主线的战略目标管理体系，将战略发展目标层层分解，直至可以进行量化考核的绩效指标。公司的战略思想最终通过年度绩效考核体系落实到各个部门、各位员工身上。为了实时监控和及时调整战略和经营规划，企业必须建立一套计划/目标监控体系，通过周、月度、季度、半年度和年度的系列检查反馈和总结，使公司各个层面的管理者都能及时掌握与自己相关的信息，并提前对下一步的工作做出调整和安排。通过这两套系统，将由上至下的战略制定与实施过程和由下至上的经营反馈过程很好地结合在一起。

3.各考各评，建立科学的考评体系。

“各考各评”包含的理念是员工自我对比、自我考评，不搞横向攀比，不搞上级“判官考评”。要做到“公平、公正、公开”这一点，需要精细化的操作体系。具体操作方法中强调两条原则：最大限度保证考评的客观、公正、全面；强调参与、互动、双赢，重在绩效改进、能力提高。

4.各拿各钱，建立考评结果......余下全文>>

五：房地产微信营销策划方案怎么做

微信营销的本质是移动互联网营销，当智能手机已经变成生活中不可或缺的工具时，用户的大部分时

间被手机所占据时，那么你的营销战场必须要转移到手机上来，因为，用户在哪里，你的广告就应该在哪里。

由于政府的不断调控和购房者的观望情绪，使得房产销售难度增加不少，如何采用有效的营销手段，尽快脱盘销售，也成为房产企业的重要任务。微信公众平台的出现，恰好提供了一个这样的平台。虽然微信营销不是促成交易的主要因素，但是，在广告宣传、品牌营销、用户积累方面所起的作用不可小觑。

一、 微信营销的基础

1.用户基础

微信作为5亿手机用户使用的通信工具，高频次的使用率，以及微信更多功能的升级，使得微信已经成为互联网的超级入口。所以，商家欲在网络营销上有所突破，

微信营销将是商家的必争之地。

2.功能基础

微信公众号是微信的一个功能模块，房产企业

通过建立自己的微信公众号，可以建立一整套

完整的微信营销系统，从而真正实现网络营销。

二、微信公众号主要作用

目前的微信营销主要是以微信公众号为中心，主要特点有：

1. 微信二维码扫描或搜索微信号，一键关注获取用户

2.永久聚拢用户，并可以对用户进行精细化分类管理，

简约的用户关系管理系统

3.房产企业形象展示，楼盘展示，是其他广告形式的外

延拓展，用户信息收集、售后服务、沟通新渠道

4.自身产品、服务等促销信息，以多媒体形式一键

群发，直达用户手机端，促进销售

5.免费群发，节省巨额短信费用

6.多种形式互动营销工具，增加营销的趣味性，

用户粘性，提升品牌影响力

7.内置多种功能插件，查询天气，快递等，还

有各种小游戏，活跃用户

三、3G网站

1.通过微信的高级接口功能，可以轻松对接微信公众

平台，建立属于自己的品牌网站系统

2.地产商通过建立楼盘展示系统，用户可详尽浏览，

炫酷的网页设计，大大提升用户体验和品牌形象

3.在进行其他形式的广告宣传时，用户关注微信公众

号后，可以通过3G网站获得更多相关信息，进而

提升广告效果

四、在线预约看房

在线预约用户通过微信直接填写预订信息，开发商可即时收到短信或邮件提醒，用户看房要求一目了然，免去了频繁沟通的麻烦，提高工作效率。

五、互动营销工具

优惠券、抽奖、刮刮卡、团购、报名、

投票、留言板等企业独立的互动营销

系统，促进消费者与地产商的互动交流，

提升营销的趣味性，并促进消费者分

享，形成发散传播，促进销售

六：政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式

房地产宏观调控政策效果评析

一、总体评价

综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况，总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降，房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

但以北京、大连、深圳、广州为代表的全国绝大部分城市的商品房价格仍处于上涨过程之中。

鉴于房地产开发周期的因素，商品住宅的供应结构调整和经济适用房、廉租房的建设分配的政策效果还不明显，有待市场检验，也有待在较长时间里才能显示。

土地一级市场的交易仍然存在着大量的行政性资源分配和不规范操作的现象，也有待努力克服。

房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的。我国房地产的宏观调控重点应该从价格阶段转到结构阶段，最终还是要落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。

2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定国家宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题（2006年我国前三季度消费对经济增长的贡献率仅为35.7％，而投资对经济增长的贡献率则高达49.9％）。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。

由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。必须看到近二十年来是我国国民居住水平改善最好最快的二十年，也是我国城乡形态和产业功能重塑的二十年。要防止不顾及国力、财力而任意扩大住房保障面倾向的出现。保持房地产的健康稳定发展，对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。

二、决策机制

房地产宏观调控决策主要在国务院及其各部委。最先由央行开始，后来土地资源部、建设部、财政部、国家发改委、监察部渐次递进参与。总牵头是国务院联席会议。各省市和房地产行业协会基本没有参与，甚至没有协商沟通，主要承担决策执行责任。各部委之间在房地产调控决策过程中早期存在协调不足，各自决策的问题。后期协同性较好。

我国中央政府和地方政府在房地产管理职能上没有划分清晰的、分层次的范围和职责，这是造成房地产两级政府出现博弈的体制原因。房地产的不动产特点决定了任何房地产的调控本质上都应属于城市房地产调控和区域房地产调控。

三、调控手段

从2003年起，中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策。这些调控政策手段有的是以国务院名义牵头颁发的，有的是以国家部委办的名义直接公布的。这些政策最近两年又是以组合拳的形式在短时间里密集推行的。

调控手段有的是行政性的，有的是经济性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明显；经济性手段作用最大，但要通过中长期才能发挥调控效果；法律性手段最为薄弱。调控手段的实施存在立法法规程序上的疑问。

调控手段的实施基本上是自上而下的。调控手段的力度中央和地方明显存在差异，各地力度也存在差异。

各项调控政策一部分可操作性很强，一部分可操作性不强，存在争议和疑问，给执行造成一定的困难，主要是准备时间太短。实施细则的制定颁布明显跟不上实施原则的制定颁布。

四、调控范围

涉及全国房地产产业、行业（企业）、市场。

涉及房地产产业链的规划设计、土地转让、外资进入、房产开发、房产交易、金融配套和财务费税。

涉及房地......余下全文>>

七：为什么三亚出台房地产调控措施明确限购范围和区域禁止期房转让和限制现房转让？

暂停向拥有1套及以上住房的外省家庭售房

为促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，三亚实施住房限购政策。在三亚市(区)范围内非本省户籍居民家庭限购1套住房;暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。针对人才购房该市已制定相关政策。

对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚中心主城区(东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。)范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。

已交定金但不符合购房条件的房企无条件退款

对已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证(POS机购房签单、购房转账单)等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策;对已交定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。

全面禁止期房转让和限制现房转让

三亚将全面禁止期房转让和限制现房转让。该市将禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付、预购人取得不动产权证之前，三亚住建部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。

方案印发后，本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。

三亚将提高产权式酒店经营比例70%自营

作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。今后，三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的立即停止销售，新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。

三亚坚持以精细化管理促进房地产市场稳健发展，将全面加强商品房价格备案管理，严格管理违法违规经营行为。今后，在三亚范围内从事房地产开发经营的企业，在办理商品房项目(含商品住房、酒店式公寓、产权式酒店等项目)预售许可证或现房销售时，应当合理确定预售价格并向物价部门申报价格备案。方案实施之日前已办理预售许可证或现房销售的商品房项目，应在方案发布后1个月内到物价部门完善备案手续，如1个月内未完善备案手续，依法暂停其预售或现售资格。

若有违法违规行为一经查实顶格处罚并曝光

同时，三亚市住建部门须与房地产开发企业、中介机构签订责任书。房地产开发企业、中介机构必须信守承诺、诚信经营，如有违反住建部确定的9种不正当经营行为或10种违法违规行为，须承担相应法律责任和由此造成的一切后果。该市住建、工商、物价、税务等部门将加强联动，对房地产开发企业和中介机构涉及虚假宣传、违法广告、囤积房源、捂盘惜售、人为制造房源紧张、哄抬房价、不明码标价、违规销售、一房多卖、“黑中介”等违法违规行为，一经查实，顶格处罚，并进行公开曝光。构成犯罪的，移交有关部门依法追究刑事责任。

据悉，住房包括商品住宅、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房。商品住宅包括普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓。

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八：远洋地产的公司荣誉

远洋地产在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2011年被评为最注重精细化的品牌房企；2010年被评为最具全国拓展精神的地产企业。获奖理由：2011年远洋地产凭借积极促销的方式、随行就市的定价策略及过硬的产品品质，交出了不俗的成绩单，预计将突破300亿元销售额。随着“精细年”战略的确立，远洋地产倾力推动集团系统管理精细化、项目运营精细化、资产运营管理精细化，其中，服务体验管理精细化更是让客户直接受益。 2003年至今 A级纳税信用企业 北京市国家/地方税务局 　2005-2008年 北京地产资信20强第一名 《参考消息。北京参考》 　2006-2008年 北京房地产品牌价值第一名 北京名牌资产评估有限公司 　2004-2008年 蓝筹地产 《经济观察报》 　2005-2008年 中国房地产品牌价值TOP10 国务院发展研究中心 　2005-2008年 中国房地产百强企业 国务院发展研究中心 　2008年 《中国房地产企业500强》10强企业 中国房地产测评中心 　2008年 北京履行社会责任十佳房企 《参考消息。北京参考》 　2007年 2007年度中国和谐地产建设典范企业 中国人居环境委员会 　2006年度北京十大商业地产品牌 北京日报报业集团北京市商业联合会 商业地产社会评选 　2006年 2005年度石景山区文物保护工作三等奖 北京市石景山区人民政府 维护中国传统文化遗产体现社会责任 中国房地产企业社会责任优秀单位 中华慈善总会 公益捐助 　2005年 凯晨世贸中心——绿色健康示范楼盘 中国科协工程学会联合会/室内环境专业委员会 国家室内绿色认证 2004年 中国房地产开发模式创新十强 建设部科学技术委员会 地产创新开发评选 2003年 中国建筑艺术奖 集团贡献奖 中国艺术研究院建筑艺术研究所 编入《中国建筑艺术年鉴》 2002年 远洋大厦——工程建设质量奖 国家工程建设质量奖审定委员会 国家工程建设质量最高奖 2001年 远洋天地——结构“长城杯”工程 北京市建筑委员会 北京市人事局 北京市工程质量最高奖

九：暑期社会实践有什么好课题

基于控制论的我国建筑节能的潜力分析

武汉城市圈交通项目建设情况调查

论廉租房建设与管理

企业社会责任与财务绩效关系研究

房屋开发成本分析

项目的评价、选择或调度

武汉房地产市场发展趋势分析预测

国内外工程造价咨询业发展对比研究

城市规划中土地利用规划对房地产开发的影响

略论经济适用房与廉租房

房地产营销初探

房地产市场分析

城市房地产市场分析

房地产行业的质量安全与诚信建设

项目的评价、选择或调度

加固行业的前景分析

房地产开发中建筑节能的应用

略论国土整治招标监督

影响居民购房因素分析——以武汉为例

住宅建筑节能探讨

商业房地产经营之我见

浅析校园物业精细化管理

十：金辉地产，金辉地产有限公司怎么样？

这个是金辉地产有限公司的简历，你看看是不是你想要的。

金辉地产成立于1996年，是由香港金辉集团林定强先生创办的集房地产开发、物业服务、酒店开发管理三大业务板块为一体的外商独资企业。15年来，金辉地产始终以辉耀生活梦想为己任，致力于美好人居生活的创造，企业年销售额规模突破百亿，拥有全资和控股企业二十余家，员工3000多人。

金辉地产以“全国布局、区域聚焦、城市领先”的战略发展方针，布局中国三大经济圈和中西部核心城市，开发足迹遍及北京、上海、天津、重庆、福州、福清、西安、合肥、沈阳、苏州、扬州、盐城、淮安、连云港等14座核心城市。金辉地产秉承“阅读城市、尊重人文、赞美生活”的产品理念，形成了“自然珍藏、水岸豪庭、城市华宅”三大产品系列，涵盖坐拥自然之上的生态别墅、私享滨江与园林的情境豪宅、奢适繁华与静谧的城市公寓，创造了半岛、天鹅湾、观邸、华府、伯爵山、枫尚等一批地产精品和人文社区，累计开发规模近800万平米，在建和入住社区33个，为近10万业主提供幸福人居生活。

2005年，金辉地产在新的市场机遇下，开创行业领先的发展理念，以联合投资与开发的形式进行企业扩张。金辉地产运营团队全面负责联合投资与开发项目的战略规划与实施、企业运营与管理、项目发展与管控等核心工作。经过5年的变革与发展，实现了整体销售规模突破百亿， 2009年、2010年连续位列全国房企销售30强。

展望未来，金辉地产将继续秉承“务实创新，开拓进取”的企业精神，打造规范化、专业化、精细化的管理弗制，培养高素质的职业管理团队，凭借前瞻的战略规划、科学的管理体制、专业的市场能力和不断深化的品牌影响力，致力于和谐人居的创造与发展，构建与中国城市发展的宏伟蓝图。