投资性房地产转为自用

一：投资性房地产转自用的会计处理

你好：自用的时候，属于企业的固定资产，是需要结转的：贷：投资房地产-成本是冲销以前投资性房地产的成本的，对于投资性房地产跟交易性金融资产一样的，对于该科目的后续计量是采用的公允价值模式的，对于上述的题分录应该是借：固定资产 公允价值变动损益 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允减值变动，为什么有公允价值等等科目，是因为采用公允价值是根据市场走势，在年末或者是需要确认该资产的价值时候到底该资产是减少了还是增加了的，对于转为固定资产的时候，是要冲销以前做资产变动的分录，也就是：资产公允价值增加的，借：投资性房地产-公允价值变动 贷公允价值变动损益 资产减少：借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动。

二：自用房地产转为投资性房地产

从5月停止计提折旧，因为在租赁期开始日就是投资性房地产的转换日，从5月开始，房屋就是投资性房地产，采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不计提折旧。

三：投资性房地产与自用房地产相互转换时公允价值与账面价值差额为什么记入了不同的账户？

只有自用的房地产转为“以公允价值计量”的投资性房地产差额才记入资本公积，原因是目前我国的实际情况自用的房地产的实际价值远远低于其公允价值，那么自用的房地产转为以公允价值计量的投资性房地产，其差额肯定是正数而且数额巨大，如果这部分差额记入损益也就是“公允价值变动损益”科目，会使得当年的利润暴增，所以很多人会利用这个空子虚调利润，国家为了避免这种情况，所以规定这个差额记入资产负债表中所有者权益科目“资本公积”，以防止企业虚调利润。

所以，自用的房地产转为“以公允价值计量”的投资性房地产，差额一定要记入“资本公积”科目，其他模式的转换因为不存在这种禒重问题，所以，差额记入“公允价值变动损益”影响损益。

四：以公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，有关的资本公积和公允价值变动损益需不需要结转

1、因前期转换形成的资本公积，在转为自用时，不结转，等处置该项资产时再结转。

2、转为自用时，公允价值与账面价值的差额，计入公允价值变动损益。

借：固定资产（或无形资产）

贷：投资性房地产－成本

投资性房地产－公允价值变动（或借）

公允价值变动损益（或借）

五：投资性房地产由出租变成自用为什么和由自用变成出租不同

一、转换条件

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

1.投资性房地产开始自用；

2.作为存货的房地产改为出租；

3.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值；

4.自用建筑物停止自用，改为出租。

总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况：

1.非投资性房地产向投资性房地产转换，其中非投资性房地产可以包括一般企业的固定资产、无形资产，也可以包括房地产企业的存货。

2.投资性房地产向非投资性房地产转换，例如原用于出租的房地产改为自用。

二、转换日的确定

（一）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（二）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。

（三）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

三、转换的会计处理

1.成本模式下，无论是投资性房地产向非投资性房地产转换，还是非投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应节转，不确认损益。账务处理一般是：

（1）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备或无形资产减值准备

贷：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

（2）投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产或无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备或无形资产减值准备

2.公允价值模式下，如果是投资性房地产向非投资产房地产转换，账务处理如下：

借：固定资产或无形资产（公允价值）

贷：投资性房地产――成本

――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记）

如果是非投资性房地产向投资产房地产转换，账务处理如下：

借：投资性房地产——成本（公允价值）

累计折旧或累计摊销

固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备

公允价值变动损益（差额在借方）

贷：固定资产、无形资产或开发产品

资本公积——其他资本公积（差额在贷方）

【例7-14】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额45 000万元。已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼 450 000 000

累计折旧 3 000 000

贷：固定资产 450 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000

【例7-15】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

甲企业的账务......余下全文>>

六：投资性房地产转换日如何确定？

（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。

（3）“投资性房地产”转换为“存货”

房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

七：企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，“投资性房地产”科目按照转换前的自用房地产的

企业将自用的建筑物等转换为采用成本模式计量的投资性房地产，账务处理很简单，把原相关科目的账面余额转到投资性房地产相对应的科目就行了。即按照其在转换日的原价、累计折旧等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。

八：企业将一项采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产

答案为700

成本模式其实就是科目互转：

投资性房地产 700 —— 固定资产 700

投资性房地产累计折旧 200 —— 累计折旧 200

投资性房地产减值准备100 —— 固定资产减值准备 100

九：当自用房地产转换为投资性房地产，自用房地产的累计折旧是否要转到投资性房地产累计折旧 10分

如果是成本模式计量，累计折旧需要转出到投资性房地产累计折旧，简单的说就是科目对换而已：

借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产、无形资产或存货

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

十：自用的非投资性房地产转换为投资性房地产，不是应该以账面价值记入投资性房地产吗？为什么这道题要以原值

应该这样理解：自用的非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日，投资性房地产的账面几只等于固定资产的账面，但是别忘记了累计折旧和减值准备这两个科目。相当于固定资产的原值转到投资性房地产，累计折旧科目转到投资性房地产累计折旧科目，固定资产减值准备转到投资性房地产减值准备。

投资性房地产-投资性房地产累计折旧-投资性房地产减值准备=固定资产-累计折旧-固定资产减值准备

两者的账面价值相等。