农村宅基地使用权流转

一：农村宅基地使用权转让的相关法律规定？

物权法》第一百五十三条规定：“ 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这并非对宅基地使用权转让的禁止，仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制。《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”，这是1987年开始实施法律规定，这里的“土地”是否包括“土地使用权”，还是仅指土地所有权，抑或两种权利兼而有之？1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主体，而是规定“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。 《民法通则》第80条第3款的规定只能理解为对土地所有权的转让限制，否则违宪。因此，此款规定并非属对宅基地使用权转让的禁止规定。

（二）行政法规对农村宅基地使用权转让作出的规定《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日发布）（下称《通知》）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据地随房走的原则，这是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定，但该《通知》并不是行政法规。依据现行的《行政法规制定程序条例》关于决定与公布的规定，“行政法规草案由国务院常务会议审议，或者由国务院审批”“ 报请总理签署国务院令公布施行。”、 “签署公布行政法规的国务院令载明该行政法规的施行日期”。依据当时生效的《行政法规制定程序暂行条例》　第三条“　行政法规的名称为条例、规定和办法。”第十四条“　行政法规草案由国务院常务会议审议，或者由国务院总理审批。”　第十五条“　经国务院常务会议审议通过或者经国务院总理审定的行政法规，由国务院发布，或者由国务院批准、国务院主管部门发布。” 从名称上来看，该《通知》的名称不符合法规的制定程序规定；从通过的程序来看，该《通知》仅经过国务院办公会议，未经过法定的国务院常务会议审议，或者由国务院总理审批程序；从发布的程序来看，该《通知》仅由国务院办公厅发布，未符合法定的“由国务院发布，或者由国务院批准、国务院主管部门发布”程序。另外，该通知也未公布施行日期。因此，该《通知》并不是行政法规，现行行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定。

（三） 行政规章对农村宅基地使用权转让作出的规定目前关于宅基地转让问题的规章级规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。这里禁止的是单独转让，但其效力只是行政规章。、四 、结论根据民法的一般原则，法无禁止的皆可为， 根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。

因此，对农村宅基地使用权进行

二：农村宅基地使用权可否自由流转

宅基地流转是指宅基地使用权流转，宅基地使用权流转的含义，是指拥有宅基地使用权的农户将宅基地使用权转让给其他农户或经济组织。但只限定于转给本集体的人。

宅基地使用权的转让法律效力：

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让；

三：农村宅基地的流转问题

农村宅基地能否转让近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地能否转让的问题。那么，农村宅基地能否转让？我国现行的法律是怎样规定的？宅基地转让后会产生怎样的法律后果。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面及理论上、司法实践等方面提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。一、农村宅基地的特点农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。第二，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。二、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况(一)国家立法1、宪法《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。2、法律《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。3、行政法规和部门规章《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须......余下全文>>

四：农村宅基地流转是什么意思

按照目前颁布的《物权法》,农村宅基地只能在村集体内部流转,尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房,也就是说,农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但地方**的一些做法正在突破政策限制。最近有媒体披露,广东省决策机构正在酝酿一项允许农村宅基地自由交易的政策。我以为这是一件很有意义的事情。显然,广东酝酿的政策与即将正式实施的《物权法》有冲突。但是,我以为广东拟议中的改革就其立法精神来说,是与《物权法》一致的。中国的改革总有一种突破既定秩序的特点,在某些方面与既定法律不大一致,也是改革试验所应该允许的。如果广东果真出台了拟议中的政策,有了好效果,国家法律也是可以修订的。这是过渡时期的政治运行的特点,我们不必过于拘泥某些东西。 按经济学的规律,土地作为一种生产要素,只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易,远谈不上自由交易,自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富;差的制度使财富遁于无形。从经济学上说,可以交易而没有交易是一个浪费;是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性,使得交易成本大大增加,交易的合理价格不能形成。**对已经发生的交易也难以监管和控制。所以,禁止农舍交易和农村宅基地自由流转是很不明智的。 事实上,城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象,也就是说,现实生活已经在突破既定秩序的限制。在北京郊区,有很多农民住房已经被城市居民购买。我们早已听闻过北京郊区 “画家村”、“明星村”的存在。只是因为没有合法的农舍市场,农舍的实际买卖受到限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应,另一方面也有需求。在北京的一些村落,20%以上的农民住房已经人去房空,如果有合适的价钱,房主人愿意将其出售。按照现行法律,农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生,该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生,结婚成家的农户年年增加,宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地,于是,父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮,子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化,农村土地总归有一天要被房屋全部占去。国家统计局的数据告诉我们,近年来,农村居民的户数在不断增加,而农村居民的总量在减少。

五：农村宅基地使用权2015年可以上市流转吗

那样富人就又有了一个新的发财之路，绝对不能。宅基地是政府批准的，政府本身除了有批准权利外，还有收回权利，轮不到群众自己做主处置宅基地，当然群众自愿放弃宅基地政府不干涉，但是使用宅基地还是要政府批准的，流转与此违背

六：农村宅基地使用权的转让问题

当初制定宅基地农民无偿使用，不得转让，一是为使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，加快两极分化。现在情况发生了变化，一是要有序地转移农村劳动力，加快农村小城镇建设，二是农村进行产业结构调整、实行农业现代化，农民需要资金发展生产，惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地。但是，也正是因为农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，抵押转让后，一旦生活、生产发生巨变，就将无依无靠，沦为无居无业。当前失地农民往往是村、镇、县领导让农民成片“出让”土地使用权，如果宅基地使用权可以转让，会不会出现一户一户地失去生活的最后保障？希望再深入调查研究，既征求农民和涉农人士的意见，同时要结合社会主义市场经济的本质和走势进行权衡。 胡康生委员说，我谈谈宅基地使用权能不能流转的问题。在起草时有两种意见，一种认为宅基地是农民作为集体成员的身份来享有的使用权，并且是一家一份，不能多分，是无偿取得的。但这几年有些农民到城里去打工了，也不一定回农村了，那么他们的房子怎么处理，地怎么处理？有的同志认为房子是农民的，农民可以处理自己的房子。但是土地如何处理？有的认为农民要进行小额贷款，但是贷款都需要有担保，他们又没有其他的财产可以做担保，这就需要拿房子做担保，那么就涉及到土地的问题。所以一种意见是允许拿房子抵押，地随着房子走。另一种意见是在集体内部进行消化，但这也有问题，既然规定了一家一份宅基地，如果在集体内部消化，那么就会出现一家有两份宅基地，但是如果把这块地转到集体外部的话，就更容易出现问题，还会影响到农村的村发展规划。感到宅基地能否流转这个问题重大，请大家特别是地方的同志多提供实际情况和研究意见，以妥善处理好这个问题 傅志寰委员说，宅基地使用权转让是一个有争议的问题。前一段时间根据人大常委会的安排，我们财经委做了金融支农问题调研。农民贷款难，其中有一个重要的原因就是没有抵押物。没有贷款农业就发展不起来，农民特别是一些养殖大户靠什么贷款，靠什么抵押？农民没有抵押，宅基地不是他的，那怎么办？要解决农民的问题，解决农民的致富问题，解决农民的扩大生产问题，就必须先解决抵押问题。不能因为有争议将这个问题搁置了，在这个问题上要有所突破，要扶持农民。“三农”工作是我们党工作的“重中之重”。有的问题，比如说私有财产的问题，我认为是做到位了，但是对农民的问题还是研究得不够。 周正庆委员说，建议在物权法草案中对农村宅基地使用权转让问题再进行探讨，想办法解决一些实际问题，有所突破。 信春鹰委员说，我谈几点意见：关于农民宅基地使用权问题，物权法草案中专门有一章规定，但是局限很大，农民的宅基地既不能抵押也不能转让，那这个权利是什么权利呢？宅基地在物权法上的法律地位是什么？相比之下国有土地，包括城市个人所有的房屋都是可以抵押的，也可以出售。宪法第10条和第13条的修改实际上提高了农民财产保护的地位，用财产权取代了所有权，财产权的范围广，使用权也属于财产权。但物权法草案对农民权利的保护仍有局限，使农民的权益受到很大的限制。 李春亭委员说，关于宅基地问题，农民应该和城市居民享受同样的待遇，宅基地可以按照市场价格转让，这样宅基地和建筑物一起都可以走向市场。这样就解决了典权、担保物权和质押权等相关规定适用于农民的问题，否则这部法律的作用将是有限的。 朱晓明（上海市人大常委会副主任）说，关于农民宅基地的问题，非常赞成农民拥有他应有的权利，但同时要考虑一个周全的法律制度。

七：农村宅基地流转有何规定

农村宅基地由于其土地属性的特殊性，其使用权的流转只限于集体内部成员。

1、宅基地只能在本村集体内流转。根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

2、根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。

3、农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

八：宅基地使用权能否买卖？

一、什么是农村宅基地？

答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

二、什么是农村宅基地使用权？

答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。

但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。

三、宅基地使用权包括哪些内容？

答：宅基地使用权的泥人范围比较广泛主要包括以下几方面：

1、占有权。2、使用权。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

四、宅基地与房屋的关系是怎样的？

答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。

根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。

五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？

答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条......余下全文>>

九：农村宅基地怎么才算合法转让

宅基地转让条件和除外条件，以及宅基地转让的合同无效的情况有哪些?对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿，详细内容请阅读下文。

宅基地转让的法律规定

1、农村宅基地使用权的概念：

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

2、农村宅基地使用权的转让：

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

3、近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升。

造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民......余下全文>>

十：农村宅基地使用权转让需具备的条件有哪些

一、转让宅基地使用权需具备的条件

依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：【一】转让人拥有二处以上的宅基地;【二】转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;【三】受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;【四】转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。 二、城镇居民不得购买宅基地的立法依据

我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。