业主委员会会议纪要

一：业主委员会会议记录是否具有法律效应

业主委员会的会议记录是否具有法律效力，一要看会议的议程，二要看出席会议的成员是否达到了符合法定条件的人数，三要看记录的内容，如果会议是形成了决议的，这个记录就有法律效力，如果是一般的议事，记录就是一个会议的过程记录，谈不上什么法律效力的问题。

二：怎样召开业主大会？

参考：住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则 第一阶段： 内容： 1，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 2,业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。 3,业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。 4,业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 5,业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。 召开业主委员会会议，拟定文件及确定业主大会会议议题 备注：与会人员签名并形成会议纪要，需要过半数业委会成员签字通过 确定召开业主大会时间，通过业主大会议题： 将业主大会会议通知及文件在小区公示十五天 第二阶段： 内容：公示十五天后召开业主大会会议进行表决 备注：1，业主大会会议表决票的收、发及计票工作应邀请工作站或街道办工作人员全程参与监督。（亊先最好发邀请函） 2，业主大会会议表决结果在小区公告 建议公示七天 3，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。

三：小区业委会应做那些事

小区业委会权限及主要职责

约定业委会权限及主要职责如下：

1、向定期和临时业主大会，准备包括草拟提案、负责组织动员各业主小组集体讨论并表决(应在业主议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月第一个周六负责收集、整理当月业主就共同事项的提议，并在3日内向业委会主任报告，由主任决定召开业委会会议审议的时间、地点等。根据业主的提议和相关政策的要求，由业委会会议审议后，形成有编号的业委会议案，可提请业主大会表决)；

2、管理规约和业主议事规则以外的小区规章制度的拟定和修改建议，管理规约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改建议(该两类建议须经公示征集业主书面建议，公示期无异议，经监事会认定生效)；

3、决定专职或兼职法律、财务会计等聘用人选；监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对物业服务企业或者其他管理人合同约定履行情况定期(每3月)考核评定；布置检查所聘请专兼职人员的工作；

4、综合业主建议和要求，拟订年度财务预算方案、决算方案，在业主大会会议表决通过的年预算方案不超过5%的波动范围内执行预算。

根据业主的建议和要求，拟订全体业主共有部分的使用、收益方案，提交业主大会表决；

年度预算方案、决算账目表决前后均须公示一周以上；业主组织的季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度；

5、物业服务合同维修范围以外，未达到动用专项维修资金条件，动用全体业主共有收益用于建筑物及其附属设施的紧急维修事项单项达5000元的，必须事先提请业主大会紧急表决；紧急维修事项单项未达到的，交业主大会事后审核表决。

6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，按照本规则第十四条负责召集工作组，形成提交业主大会表决的议案；

7、代表全体业主权益，书面通知催缴分摊的费用，提醒管理规约等约定的逾期违约金后果；对违反管理规约或物业服务合同损害共有权益的违约行为、对共有权益的侵权行为，可以代表全体业主，向行为人提起诉讼(本项条款即为对业委会代表全体业主提诉的授权)；

8、对各业主小组讨论安排场所和表决票等、对办理小组事项开介绍信等予以协助；

9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案；

10、设核查日为每季度第1周周日，值班接待业主核查(摘录拍摄复制)业委会、业主大会备存文档，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目。如果业主对所查资料提出质疑，业委会应在7日内书面答复，逾期未答复，业主可以向监事会提起核查审计动议。业主查阅相关文档前，应出示业主身份有效证明文件，并做查阅登记，对涉及业主隐私内容，查阅业主应签保密协议。

向全体业主公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单；全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单；共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

11、督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

12、配合相关行政主管部门......余下全文>>

四：小区业主如何成立业主大会？

首次成立业主大会选举业主委员会工作程序

一、 提出申请。在一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应有10名以上的业主联名向社区居委会提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会；物业实际使用的建筑面积达到30％以上不足50％，但使用已超过1年的，应有20％的业主联名向社区居委会提出申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立首次业主大会。

二、 发出成立筹备组的通知。社区居委会在接到书面报告后5个工作日内，验核材料，确定符合成立业主大会条件后，以社区居委会的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）的通知。筹备组报名时间为5个工作日。

筹备组成员必须是该物业管理区域内的业主，开发建设单位尚有产权的，还必须包括开发建设单位。开发建设单位书面推荐代表参加筹备组（开发建设单位弃权的除外）。

筹备组成员人数宜为5人以上的单数。

筹备组应当在市住建局物业办、镇社区办公室、社区居委会的指导和监督下开展业主大会会议的筹备工作。

筹备组未依法开展工作的，市住建局物业办对选举产生的业主委员会不予备案。

三、 确定筹备组成员。报名截止后3个工作日内，社区居委会对参加筹备组的报名人员进行业主身份验核，并组织全部报名人员召开会议，确定筹备组成员。

如果符合条件的报名人员超过预定人数的，社区居委会应将所有报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票选举的方式确定筹备组成员。

如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继续征集业主报名参加（延长期限为5个工作日）。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。

四、 筹备组成员名单公示。社区居委会在物业管理区域公示筹备组成员名单。公示期为3日。

五、 第一次筹备组会议。确定正式的筹备组成员名单后3个工作日内，市住建局物业办会同镇社区办公室、社区居委会及时召开第一次筹备组会议，并安排、布置工作，筹备组推选一名组长负责筹备组工作。筹备组可组建宣传、文书、票务、异议处理等小组开展工作。

六、 筹备组的工作。社区居委会在物业管理区域公告筹备组成员名单，筹备组自公告之日起成立。筹备组负责做好以下筹备工作：

1、 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。

2、 参照行政主管部门的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；

3、 确认业主身份和业主专有部分建筑面积数及物业管理区域总建筑面积、总业主人数，以幢（栋）等形式建立业主名册；

4、 根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选举办法》，并确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；

5、 组织每栋业主选举栋长（可视具体情况而定）；

6、 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

七、 业主委员会候选人报名及征求《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案》和《业主委员会委员选举办法》的修改意见。以筹备组的名义发出业主委员会候选人报名的通知并发放候选人报名表，通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取和递交报名表的时间和地点等事项。

业主委员会候选人报名时间为5日。

筹备组在物业管理区域内征求全体业主对《管理规约（草案）》、《业主大会议......余下全文>>

五：合同会议纪要

第二次物管合同谈判会议纪要时间：2010年1元31日14：30地点：半山雍景苑会所参会人员：半山雍景苑业主委员会：业委会等九人（名单见公示栏）康景物业服务有限公司：公司管理层等五人（名单见公示栏）会议主题：半山雍景苑《物业服务合同》商谈会议记录：业委会 会议纪要：半山雍景苑业主委员会（以下简称业委会）与康景物业服务公司（以下简称康景）就签订《物业服务合同》进行了第二次商谈，主要围绕业委会提交给康景的物业服务合同草案中的条款进行。业委会主要就该合同草案中的以下条款进行了进一步的表态：物业管理费从2.3/平方米降低至1.96/平方米；希望明确公共产权及公共产权部分所产生的公共收益部分由业委会授权康景管理，收益部分按照7：3比例分配，管理中心外包合同由业委会委托授权方可签订及相关的监管手段；物业服务合同签订时间为一年；公摊费用明示；。康景方面的回应如下：物业管理费不降，维持现价格2.3/平方米不变，但会做持续提升物业服务质量的努力；公共产权就是小区内产权以外的部分，其产生的收益为公共收益(但小区地下车库中物业所设置设施所覆盖的部分除外、人防工程涉及部分待进一步商榷)；公共收益的使用应该双方协商使用，可设立独立账册管理这部分收益，但经营权归康景，业委会不是经营方，至于收益分配是否按照业委会要求7：3比例分配需要回去询公司法务部研究后答复；外包合同方面，康景的做法是由公司统一招标，再由各楼盘小区管理处签订外包合同，同意外包合同文本提交给业委会备案；在下周三即2010年2月3日有半山管理处提供公共收益项目明细、2009年半山公共收益清单、公摊费明细及计算方法和依据、外包合同文本；物业服务合同按照行业惯例为2年。此外，双方还就户外电梯使用、爱琴海整改、保安人员培训和工作整顿等进一步提升物业管理质量等问题进行了有建设性的探讨。 2010年1月31日

六：此份会议纪要盖章是否有法律效应？

协议只要经过双方签字确认，或者盖章。除非违反法律强制性规定一般是有法律效力的。该协议并没有违反法律强制性的规定，是具有法律效力的。

七：业委会成立了，很多技防设施都损坏，开发商要交接吗

业主委员会要跟开发商交接，需要交接：

①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。

②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。

③．施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。

④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。

⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。

物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

3、将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

5、验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

6、小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

购房物业交接流程

物业交接环节被疏忽，将会给未来生活造成很大麻烦，因此，链家地产市场部认为，物业交割时要遵循以下四个步骤：

1、提前通知出售业主腾空房子

2、所购房屋的水、电、气等费用结清。买卖双方都要在物业清单上签字备案。

3、向原业主领取房屋钥匙。

4、买方与该套房屋物业公司签定了新的《物业合同》

八：小区成立业委会筹备，筹备发起人让业主集体筹钱以供筹备组办事的开销

业主大会选举业主委员会，业主委员会与选物业公司并与之协调工作，具体可以由业主大会协商定出重要事项，筹钱或后期向业主大会报账报销均可以。关键是业主大会的会议纪要或章程之类的纲领性约定怎么定的。

九：有关议事委员会

你要的是不是议事委员会章程啊?

城市阀日业主大会议事规则与业主委员会章程

南京市鼓楼区城市假日小区

业主大会议事规则与业主委员会章程

（草 案）

第一章 总则

第一条 组织名称与办公地址

组织名称：南京市鼓楼区城市假日小区业主委员会。

办公地址：南京市鼓楼区龙园西路9号城市假日小区内。

第二条 为了加强本小区（物业管理区域）的管理，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物业管理条例》（国务院2003年第379 号令）、《江苏省物业管理条例》（2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过）及南京市的有关规定，制订本章程，以规范业主大会及业主委员会的具体运作。全体业主须自觉遵守。

第三条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，决定本小区有关业主利益的重大事项。业主委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准后成立。业主委员会的宗旨是代表和维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，维护本物业管理区域内的公共秩序，营造一个安全、舒适、文明的居住环境。

第二章 业主资格的认定和业主的投票权

第四条 业主资格的认定和业主投票权应由业主委员会根据本规则的规定具体认定和计算。

第五条 业主资格的认定应以《房屋所有权证》记载的产权人为依据进行确认。暂未办证的，以签订《商品房买卖契约》并已办理入住手续的为准。

第六条 房屋所有权人为已婚个人的，应由产权人书面确认一个共有人作为业主代表行使业主权利。

房屋所有权人为个人共有的，应由共有产权人书面确认一个共有人作为业主代表行使业主权利。

第七条 房屋所有权人为法人或非法人其他组织的，应由单位书面授权委托所属人员作为业主代表代表其行使业主权利。若代理人发生变更的，单位应及时以书面形式通知业主委员会，并指定亲的代理人作为业主代表。

第八条 业主发生变更的，新旧业主应及时书面通过业主委员会，业主委员会对新业主资格的认定应以新的《房屋所有权证》的记载为依据。

第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权，普通住宅实行一户一票，非住宅按照其拥有物业的建筑面积、以最大住宅单套面积数为基数计算投票权，不足基数面积的，按照房屋产权证或者有关权属证明，每证一票。

第十条 首次业主大会会议以后业主的投票权，普通住宅实行一户一票，非住宅业主投票权的计算办法同上，但若计算的单户业主的投票权超过10票的只能以10票计算。

第十一条 业主应亲自出席业主大会会议并行使投票权，若因故不能出席业主大会会议的，应委托代理人出席或投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。

委托代理人出席的，必须出具书面的授权委托书；若委托他人行使投票权的，必须在授权委托书的授权权限中予以明确，否则该项授权无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。

上述授权委托书一次有效，若需再次委托的，必须重新出具授权委托书。

第十二条 业主资料、业主授权资料以及业主代表、代理人变更资料，均须提交业主委员会备案。

第三章 业主大会及议事规则

第十三条 业主大会是业主最高权力机关。它的常设（执行）机构是业主委员会。

业主大会行使下列职权：

（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

（七） 法律、法规规定......余下全文>>

十：居民成立业主委员会的条件和程序(河北省)

小区成立业主委员会一般程序：

1、开发建设单位或物业公司告知函；

2、区主管部门复函；

3、由小区管理处负责将复函张贴，告知小区的每一位业主；

4、成立筹备小组，将筹备小组名单报区主管部门备案；将筹备小组名单通告全体业

主，公示7天；

5、召开筹备小组第一次会议，研究决定业主委员会选举方案；

6、将筹备小组第一次会议纪要向小区全体业主公示，进入推荐候选人阶段；产生正式

候选人；将候选人简历向全体业主公示14天。

7、公示期满业主对候选人无异议（业主大会表决可采取上门发收选票的方式），将候

选人报区局备案，召开第一次业主大会（提前15天告知全体业主），投票选举业主委

员会；开箱验票（可邀请居委会人员、辖区民警参加），当场宣布结果。

8、将选举结果公告全休业主；召开业主委员会第一次会议，选举产产业主委员会主

任、副主任等，选聘执行秘书。

9、由筹备小组负责将“关于XXX业主委员会资格审查备案的请示”及当选委员的简

历、选票统计表复印件报区主管部门，区管部门审核确认选举结果有效后给予批复备

案。

10、向全体业主公布选举结果和区主管部门的批复（复印件）；业主委员会刻制公

章。

说明：

1、分期开发的住宅区，成立临时业主委员会。

2、业委会筹备小组则5人组成：其中开发商代表1名、物业管理单位代表2名、业主代

表2名三方共5人组成。

3、业主委员会数为单数，最少5人，最多不超过17人。

4、业主委员会每届任期三年，可以连选连任。