业主与物业公司的关系

一：物业与业主之间的关系

"现在又要撵车棚的"什么意思?没看明白?

根据《物权法》的规定，业主有权利解聘物业管理公司，物业管理公司是业主的服务单位，它的职能是服务而不是管理业主，所以业务有权更换物业公司。

你的车棚是从物业公司买的，物业公司没有该车棚的所有权，它只是有管理权，该车棚的所有权应该归全体业主。如果你是从开发商手里买的话，则车棚有可能是归你（看合同约定），如果不是，则你不会得到车棚的所有权。

二：物业和业主之间的法律关系

1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。

物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

2‘、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。

4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

三：业委会和物业公司的关系

这是我摘抄的，我个人也比较倾向于以下观点，仅供您参考：

物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业主委员会体现业主自治，物业管理企业体现专业化管理，二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。

从法律关系来看，业主委员会与物业管理企业是委托者和受托者的关系，是聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理企业的权利，物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，两者在法律上是平等的。

从经济关系来看，物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受到这些管理服务的同时，也应付出相应的费用。物业管理企业与业主方面的这种经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。合同签订后，双方分别承担不同的权利和义务。物业管理企业应按合同规定及要求提供相应的管理服务，向业主委员会及广大业主负责，并在日常工作中接受他们的监督；同时，业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并按时缴交物业管理委托合同写明的各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

四：物业和开发商的关系

不会的，根据国家规定交房是开发商给业主交房，物业只是协助开发商交房。但在现实生活中交房都是物业再给业主交房。也就唬物业陪同业主验房。

当然，房子从开发商转交给物业，你要留意的是房子的质保期内归谁维修。是开发商自己维修，还是开发商委托给物业维修，这些都是前期要说清楚的。

五：开发商、物业、业主三者的关系是什么

房地产开发商是从事商品房建设并予出售获取利润的房地产开发企业，对所销售房屋的质量负有一定期限的保修责任。在业主大会成立以后，不再对所开发物业的管理承担责任，只作为未售出物业的业主享有权利和承担义务。

物业公司是从事物业管理活动的企业，由业主大会决定选聘，按与业主委员会所签订物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务，获得服务报酬。

物业服务合同内容主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其作用是：

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

4、监督业主公约的实施；

5、履行业主大会赋予的其他职责。

参考物业管理文章

浅析业主、物业管理企业和开发商之间的博弈关系

www.gywygl.com/6/9961.html

在房地产开发商预售房屋至业主成立业主大会之前，属于前期物业管理时期，由房地产开发商聘请物业服务公司对所售房屋进行物业管理。这鸡时期，房地产开发商是物业的管理人，物业公司是物业的合同服务人，业主是服务的对象。一旦业主大会成立并选举产生业主委员会后，则应由业主委员会选聘和与所选聘的物业服务公司签订物业服务合同。自此，房地产开发商除了对所销售的物业承担保修义务外，不再是物业的管理人。业主委员会则成为物业的授权管理人，物业公司仍是物业的合同服务人，服务的对象仍是业主……

参考物业管理网

www.gywygl.com/6/4158.html

六：怎样处理管理公司和业主之间的关系

一、明确定位，把握原则

不少人对物业管理还存在认识上的误区：有的人认为物业公司与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业公司之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。其实，物业管理企业受托对物业实施管理，主要是为业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一经签订，双方就是平等的合同关系，应依照合同和相关法律各自享有权利、履行义务，并没有主次之分。

因此在处理物业公司与业主之间关系时，要着眼于双方是平等的民事主体，要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准绳来分清双方责权，并以实事求是的态度，充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题。

案例1：

某住宅小区的周先生家中被盗，损失达5万元，虽向公安机关报案，但一直未破案，于是周先生便将小区物业公司告上法庭，要求赔偿损失。理由是：物业公司收取物业管理费，没有尽到安全防范义务。律师认为：(一)物业公司收取的费用，应用于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序；(二)《物业管理条例》中规定，物业管理公司的保安不得参与治安案件、刑事案件的调查处理。其主要义务是协助公安机关提供巡逻、安全检查和安全防范咨询等服务。因此，物业公司只要提供案发时小区保安的值班情况，证明已经尽到了维持物业管理区域内的安全防范义务，从法律上讲物业公司既可免责。这个案例提醒物业公司和管理人员，一定要加强管理特别是基础工作的管理，值班记录、基础台帐等一定要详细齐全。

二、端正心态，高度负责

在《中华人民共和国职业分类大典》中，物业管理人员属于社会服务人员，虽然有时物业管理人员需要履行管理职责，但服务是物业管理的根本属性。因此，要处理好物业公司与业主之间的关系，首先要以诚相待，用良好的服务态度拉近与业主之间的距离。当业主提出正当要求但又超越物业服务范围时，这说明我们提供的服务还存在瑕疵，应该立即纠正，如果因条件或人力限制难以满足需求，应向业主坦诚交待不能解决的原因。要通过沟通取得业主的谅解和信任，并做到于细微之处感化业主，让业主充分感受到你的善意、诚挚。第二，要有积极进取、永不言败的良好心态。在实际工作中，物业管理人员肯定会遇到麻烦，甚至是个别业主提出的无理要求，感到委屈、困难而打退堂鼓，往往于事无补，倒不如以积极的态度去面对，终究会找到解决问题的办法。第三，要充分理解，高度负责。由于文化、知识等差异，业主可能会对物业管理规定或服务不理解，提出一些不正当要求，甚至强词夺理、恶语相加，作为物业管理人员，不论业主反映的问题对与错、大与小、都必须以高度负责的态度来处理。

案例2：

去年7月1日，燕郊冶金天元小区实施市场化管理，由于宣传到位，进展顺利，但有个别业主，**惯于过去的福利型政策，对物业管理“谁受益、谁付款”的原则不理解，以各种理由拒交物业管理服务费。对于这样的业主，物业管理员坚持以宽广的胸襟去包容，经过周到细致的服务和持续不断的沟通和改进，努力为业主提供正确认知和交流的平台，最终解决了这一问题，营造了积极和谐的氛围。

三、有效沟通，化解矛盾

在实际工作中发生的矛盾纠纷，很大程度上是源于缺乏有效沟通。物业从业人员服务意识不强，沟通能力欠佳，将导致业主对物业服务的认同度不高。物业管理人员掌握一定的沟通技能，无疑会使与业主的交往变得更顺畅，将许多可能发生的问题与矛盾消灭于未然。成功有效的沟通，在于充分把握沟通对象的特点，因人而异，采用不同的沟通技巧，才能达到理想的效果。下面推荐四种沟通技巧：

（一）把“正确”留给......余下全文>>

七：物业管委会与物业公司是什么关系

上任后，小王想为业主与物业管理企业在沟通和合作上多做一些工作，但他对物业管理委员会与物业管理企业的关系还是有些含混不清。 分析： 物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。物业管理委员会体现业主自治，物业管理企业体现专业化管理，二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。 从法律关系来看，物业管理委员会与物业管理企业是委托者和受托者的关系，是聘用与受聘的关系。在法律上，物业管理委员会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理企业的权利，物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的权利。两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，在法律上是平等的。 从经济关系来看，物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时，应获得相应的报酬。同样，业主在享受到这些服务的同时，也应付出相应的费用。物业管理企业与业主方面的这种经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。合同签订后，双方分别承担不同的权利和义务。物业管理企业应按合同规定的要求提供相应的管理服务，向物业管理委员会及广大业主负责，并在日常工作中接受他们的监督；同时，物业管理委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并按时交缴物业管理委托合同写明的各项费用。 链接： 管委会的权利 -每年至少召集和主持一次产权人大会； -采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同； -审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；-审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准； -审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度； -检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行； -对任何破坏、损坏本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利； -对个别产权人、使用人违反管理公约或损坏其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。管委会的义务 -组织召开产权人大会； -执行产权人大会通过的各项决议； -贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育； -配合物业管理企业工作，及时反映产权人对物业管理的意见和建议； -配合物业公司督促产权人按时缴纳费用，对恶意欠缴物业费的产权人进行处罚直至诉诸法律； -管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损坏产权人公共利益。

八：怎样处理好物业服务企业与业主的关系

怎样处理好两者之间的关系，就是怎样去满足业主，帮助他们解决实际问题，使其正当需求得到满足。从而沟通彼此的思想，消除误解，让业主感觉我们物业服务企业不仅是为盈利而存在的法人机构，而且一个可以依赖的“朋友”，一位值得信赖的“合作伙伴”，一帮不可不请的“管家”。物业服务是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动。它牵涉到房屋、土地、环境、人物等错综复杂的关系，再加之不同地域、不同业主等差异，便形成了物业服务活动的多样性和复杂性。由于在我国现阶段国情与法律框架下，物业服务企业与业主在经济利益上存在差异性的问题，所以产生矛盾和纠纷也是在所难免的。然而，问题与矛盾的出现往往不能归纠于一方。其中，可能是物业服务企业行为不规范的原因，也可能是业主自律性不强的原因，任何一方的举动，都可能导致物业服务活动中矛盾问题的出现。因此，在这一“矛盾共生体”中，处理好两者之间的关系就成为物业服务工作能否顺利开展的关键。那么，就个人在物业服务活动中的所见所闻，特此在下文中简述一下所学及心得。一、处理好物业服务企业与业主关系在物业服务活动中的作用中国文化中，讲求“天时地利人和”，而“人和”又是其中最重要的一环，和则兼得天下，反之则与之失之交臂，当然在物业服务活动中，自然也缺不了“人和”这一环了。物业服务中的“人和”无非就是物业服务企业同业主之间的关系，其与业主关系的好坏直接关系到整个物业企业的发展。因此处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中尤为关键。既然处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中如此重要，那么它又有何作用呢？就本人在物业企业实践的经验得出以下结论：（一）处理好两者之间的关系，可以丰富公共关系的内涵。处理好了两者之间的关系可以为物业服务企业获得有利的公共宣传，为物业服务企业建立良好的“形象”，及时处理好在物业服务活动中可能发生的一切事情，也可提高自身在社会公众中的形象和地位，使个人价值得以体现。（二）处理好两者之间的关系，有利于降低成本，提高效率，促进双方关系的融洽。业主一方出现问题，物业方立即帮忙处理，矛盾少办事效率自然高，双方不用对簿公堂，减少了诉讼，双方当事人既节约了诉讼成本费用，又节省了时间，解决了问题；我们也因此提高了工作效率，在业主当中更有影响力。（三）处理好两者之间的关系，有利于两者之间权利义务的实现。权利和义务是两个对等的关系，任何一方在享受权利的同时都要承担相应的义务，业主若在物管活动中与物业服务企业关系融洽，其权利得到充分的享受，那么他们也很乐意承担相应的义务。（四）处理好两者之间的关系，有利于预防、减少纠纷。物业服务方面做得好，双方关系融洽，业主自然不会无理取闹，有事找物业，物业方面不仅尽职责所在，还尽力提供帮助，那么物业纠纷就无从而起了。（五）处理好两者之间的关系，有利于促进双方的团结。所谓一方有难八方支援，业主有困难，物业方面及时出人出力；相对的，物业服务企业遇到什么难题热心的业主同样也不会隔岸观火，所谓是人多力量大，多一个人帮忙就多一份力量，当大定一起劲往一块使，一起出谋划策时，再大的困难、再难的问题也就迎刃而解了。二、物业服务企业与业主关系主要存在的问题物业服务作为一个新型的行业在第三产业中逐渐崛起，人们从认识到接受这一过程中，必定会产生许多的矛盾与冲突。作为一个服务行业，盈利自然也是物业服务企业的首要目标；然而，围绕着物业服务企业与业主各自的利益，双方必定是矛盾丛丛。据相关资料表明，主要有以下五个方面的问题：问题一：艰难的物业收费物业服务企业在10年前就开始讨论收费难的问题，如今依然在探讨，并且会一直探讨下去。曾有物业企业的负......余下全文>>

九：业主大会和物业公司之间是什么关系

网友提问： 1.我现在手上的合同是业主个人与物业签订的，请问与业主大会与物业公司之间的合同是什么关系？如果法律主体只能是业主大会，物业公司能否对业主个人进行起诉。 2.我现在不清楚当初开发商指定的物业公司有没有与开发商委任的业主委员会签订过物业服务合同如果没有，我手上的这个合同有没有法律意义。如果有，我手上的合同与他们的合同服务内容不一致的话，以哪个为准。

3.我还想再问一下，我手上这个无限期未明确服务价格并存在明显不对等条款的合同，有没有可能通过法律途径判决它无效。 陈绪国律师回复： 1、你手上的物业管理合同是前期物业服务合同，是有法律效力的。2、如果个别业主没有交纳物业管理费或其他费用，物业公司可以起诉单个业主。 进入购房问答论坛提问

十：物业公司和房地产公司是什么关系

物业公司是房地产公司的同一产业链的下游公司，可以是不同的法人来经营，也可以是房地产公司的子公司，你想投资从事物业管理，你要了解物业抚理，经常上上3g中国物业管理门户网,有很多东西，