成立业主委员会倡议书

一：小区业委会换届选举中物业公司应做哪些工作?

业主委员会换届选举程序指引

一、成立业主委员会换届筹备组

（一）筹备组成员的条件和人数

业主委员会换届筹备组由原业主委员会委员、业主代表和居（村）民委员会代表组成换届选举筹备组七至十五人组成，筹备组成员人数应为单数。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。

（二）筹备组的成立程序

1.申请和倡议

由原业主委员会向居（村）民委员会提交《组建换届选举业主委员会委员筹备组申请书》和《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》，居（村）民委员会在《倡议》上盖章确认同意成立。

2.公示

经居（村）民委员会确认的《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》，在小区内张贴公示7日，告知全体业主关于组建换届选举业主委员会委员召开业主大会筹备组的事宜。

3.公示期内业主自荐

《关于成立换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》公示期间，自荐参与筹备组成员的业主填写《换届选举业主委员会筹备组成员自荐表》，将表格送到居（村）民委员会或者《倡议》上指定的业主处。

4．筹备组的产生

《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》公示期满后，居（村）民委员会收到业主自荐表不超过规定的业主代表人数的，这些自荐的业主即成为筹备组成员。超过规定的业主代表人数的，居（村）民委员会召集所有自荐人选举筹备组成员。其中，自荐业主中是原业主委员委员的，可直接成为本次换届选举业主委员会委员筹备组成员。

业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。

筹备组中的业主代表也可由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐产生。筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示。

5.筹备组的确立

筹备组填写《换届选举业主委员会委员筹备组备案表》，连同《关于成立换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》、《筹备组成员自荐表》和筹备组成员名单及简历复印件送物业所在地的居（村）民委员会和街道办事处（镇人民政府）备案。居（村）民委员会同时发出《关于佛山市

住宅小区（大厦）换届选举业主委员会筹备组成员名单的公告》，在小区内张贴公示7日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会协调解决。

筹备组将筹备组成员名单、简历及《换届选举业主委员会委员筹备组备案表》应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。筹备组自成立之日起60天内应当组织召开换届选举业主委员会委员业主大会。

6.筹备组职责

（1）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（2）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（3）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（4）确定新一届业委会候选人；

（5）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。

（三）决定表决事项、确认业主人数和投票权数

1.筹备组应决定业主大会的表决事项，下列（1）是必选事项，（2）～（10）是可选事项：

（1）选举业主委员会成员；

（2）修改《业主大会议事规则》；

（3）修改《管理规约》；

（4）制定新的物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（6）筹集和使用专项维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途；

（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

(10)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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二：业委会换物业为什么总受制于街道

《物业管理条例》第二十九条的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。但事实上就算最后业主大会召开起来，并通过了更换物业管理公司的决议，有很多被换掉的物业管理公司在这项工作上要么就是一拖再拖、要么就干脆不予移交，甚至连业主们缴纳的用于小区维护维修的费用也一起卷走了。

其次，相关政府部门，居委会，街道办事处等方面的交涉工作也是非常棘手的。成立业主委员会就是为了使业主实现对小区的自我管理、自我约束，并能够有效的统一行使业主对外的权利。而这样，势必会对居委会等相关原本对小区进行各方面管理的部门造成冲击乃至一定程度上的取代。所以，虽然《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”但笔者在实践当中还是遇到了相关部门不作为，互相推来推去等情况。加之在具体的规章条例中赋予了这些部门在此问题上的更大权力，难免还会在工作后期出现例如居委会对筹备组的选举结果态度暧昧、没有进一步提供指导、不承认筹备组会议的选举结果、居委会对筹备组的人数和人选不满、甚至单方决定候选人等问题。

最后，业主方面的工作也是不得不考虑的，同时也是至关重要的一环。因为没有业主的信息，发起者只能挨家挨户走访，进行宣传讲解，同时在小区内张贴倡议书。但是试想，一个稍微有些规模的小区都有几百家住户，而且其中还有一些不是业主的承租人，并且白天的时候大部分家里都因上班而没人，因此，仅就联系业主一项就是一个“庞大的工程”。况且，每位业主的文化水平不同，因此对大部分业主还需要进行耐心的解释业主大会和业主委员会的作用，这就需要花费大量的时间和精力。即便这样，还会出现有个别业主对此事漠不关心甚至冷眼相对的情况。