成立业主委员会

一：业主委员会具体成立要件？

成立业主委员会的条件：1、入住率达到50％以上的：2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30％的；3、首批物业交付满3年的。办理流程：一、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。二、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。五、筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。 业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。六、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。 业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。七、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。八、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。九、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。十、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。十一、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。备案材料：一、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。二、业主或建设单位向区局递交第一届业主大会筹备组的请示。三、第一届业主大会筹备组向区局递交成立业主委员会的报告。四、第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。五、制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。六、业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。七、物业区域内业主清册及汇总表。八、业主委员会侯选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。九、提前15天召开业主大会公示及会议流程。（公示照片）十、业主大会签到表。（业主姓名及具体门牌）十一、第一届业主大会会议记录。十二、筹备组工作报告。十三、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）十四、管理规约、议事规则通过实行稿。十五、业主委员会成员及分工名单。（公示内容及照片）十六、业主委员会组成人员基本情况表。十七、南京市业主委员会备案申请书。备案说明：公示内容及照片均要反映出公示位置和公示的日期。收费依据：不收费

这是南京市的，询问下当地房产局

二：成立业主委员会有什么要求？

《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：

一.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”

而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3.业......余下全文>>

三：如何成立业主委员会

如何成立业主委员会

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。

一、成立业主委员会的条件：

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

3、住宅出售已满两年。

二、成立业主委员会后要办理登记手续

业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：

1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

3、依照本条锭设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；

7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

四、业主公约的效力

1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；

4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

四：成立业主委员会的好处

作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、选聘、续聘物业管理公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管

理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满

意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理

费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利

益。

在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格

合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物

业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。

二、监督、审核各项经费的支出

业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。

专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知

道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。

而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权

利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。

业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履

行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修

改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面

的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样

那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免

问题的恶化。

对开发商、物管有好处

事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，

也是好处多多。

业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

五：业主委员会成立需要哪些条件

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。找法小编为您介绍业主委员会成立所需要的条件。 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： 1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上的; 2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的; 3、住宅出售已满两年的。 业主委员会是个维权的地方。尤其在现在的社会，成立业主委员会是大势所趋。

六：成立业主委员会有什么好处和坏处？

满城尽带业委员会！自我91年创建中国第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了15个春秋。业主委员会这个名称已经不再陌生或被排斥，而且业主委员会在维护业主权益、实行业主自治等方面发挥了积极的作用，为建设和谐社区、和谐社会做出了一定努力。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足40%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。纵观其中原因，除了业主委员会没有真正理顺业主、发展商和物业管理公司的关系外，业主委员会没有真正了解小区业主对管理和服务的需求，没有认真履行自身的职责、与小区业主沟通交流的意识淡薄，缺乏了解物业管理产品对建筑物及其设施设备的影响，没有在和谐社会的大形势下不断学习，是其不能体现自身价值的重要原因。而以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，现已转变为小区业主和业主委员会之间的矛盾。业主委员会的公信力正在下降，小区业主与业主委员会的矛盾正在升级。我认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、责任的不明性，权力的无限性。业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候，选举仅仅是走形式而已。更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋的过程中感知自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中处于弱势位置而不能达到自身目的时，或得知小区周围要增建、改建对自己小区生活、物业增值产生影响的情况下，一些带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，业主委员会从开始就在考虑如何维权，而不是通过小区全体业主的共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过高效、专业的物业管理公司使物业增值、保值、始终处于完好如新的状态。作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的决议都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主和社会的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益。业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、正义感、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为他人创造价值，这是小区全体业主的一份期待。为了保障小区全体业主的舒适生活和物业价值，业主委员会一定而且必须要学习物业管理专业知识，学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何代表小区全体业主行使业主委员会职责；学习物业管理招、投标的过程中的重要注意事项；学习物业管理的管理特性、服务精髓和在竞争激烈的市场中如何选择最佳管理服务供应商；学习如何配合、监督和解聘物业管理公司；学习物业管理费的构成和影响物业管理效果的因素；学习物业管理的年代规划和物业管理费的年度预算；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何续筹大型设备维修备用基金和大型设备维修备用基金的增值；学习业主、业主委员会与物业管理公司之间的责任、权利和义务的不断清晰和明确；学习为保证小区在产权期内始终完好如新而如何募集资金对小区进行房地产二次开发等等。由于业主委员会对物业管理的产品和物业管理的真实作用完全不了解；由于业主......余下全文>>

七：业主委员会成立需要哪些条件？

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。　　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。　　在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。　　1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上的；　　2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的；　　3、住宅出售已满两年的。　　业主委员会是个维权的地方。尤其在现在的社会，成立业主委员会是大势所趋。　　法律快车为您推荐：　　■业主委员会职责　　业主委员会应当按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责；代表业主选择物业管理企业并与其确立物业管理委托合同关系；负责监督物业管理企业服务质量，对违反物业管理委托服务合同的物业管理企业，可以依法解除合同，另行选择物业管理企业；督促业主遵守国家法律法规和物业管理公约，按期交纳物业管理费用；协调业主、物业管理企业之间的关系；协助物业管理企业搞好物业管理【详细】　　■业主委员会的权利

八：小区业主委员会如何成立？

业主委员会由业主大会在业主中选举产生。第一次业主大会由原物业管理单位负责召集。成立业主委员会后，由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会。业主委员会负责在大会召开7天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业主。

业主委员会委员数额，一般设10一15人，经业主大会决定可以适当增减，但最少不得少于5人，最多不得多于20人，并在委员会中选出主任、副主任、秘书各1人。业主委员会可聘请区建委(建设局)、区国土房管局、区规划局、区环卫局、街道办、派出所等有管单位的人员担任业主委员会的顾问。

业主要员会必须制订章程，确定组织机构，并经业主大会通过。

业主委员会需向区民政管理部门申请办理登记手续，取得社会团体法人资格。

业主委员会每届任期3年，每届期满前两个月，由本届业主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主委员会委员。业主要员会委员可以连选连任。业主委员会法人变更须办理社会团体变更登记。

九：为什么要成立业主大会及业主委员会

第一、成立业主大会和业主委员会是业主自己钉权利。

成立业主大会和业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方法律法规对属於业主们自己的房产物业(可通过雇佣专业的物业管理公司)进行业主的自主治理和自我经营，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值的目的。

第二、成立业主大会并选出业主委员会也是国家法律明文规定要求的。

符合条件而到时间没有成立业主大会和业主委员会的，所在地方的房管行政部门将督促或强制 成立。(譬如一旦小区超过5年，就一定要成立业主委员会，这是因为法律规定5年后动用维修基金，一定要通过业主委员会，政府部门也会强制要求小区建立业主委员会。)

第三、成立业主大会和业主委员会对全体业主来说也是十分必要的。

没有业主大会及业主委员会的小区缺乏物业管理主体，因而无法有效地行使对受雇用的小区物业管理公司的监管和互动的权力，无法管理和使用小区的维修基金和其它资源，也无法依法维护业主的合法权益保证小区的生活品质。。。譬如小区建成后的两三年内还在保修期内，但是倘若没有业主大会及委员会，即使小区内的业主共有产业如会所、游泳池或是小区道路等出现了问题需要维修，开发商可以拒绝同个人业主交谈而逃避保修责任。

十：成立业主委员会要什么条件

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。