房地产方案

一：房地产策划是做什么的

程策划广义流程

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。

一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。

三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

编辑本段全程策划核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销;

2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;编辑本段人的六个职能

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

1.医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

2.法律顾问职能

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

3.财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

4.导演的职能

房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

5.船长的职能

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

6.环境问题专家...余下全文>>

二：房地产营销策划方案的创意

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性认识和理性认识相处融洽；5、注重历史，尊重现实，睽重未来。构思框架1） 以塑造形象为主，渲染品味和意念；2） 展现楼盘的综合优势；3） 体现楼盘和谐舒适生活；4） 直切消费群生活心态。

三：房地产策划需要干什么？具体点的

题主说的是前期策划还是执行策划呢？

一般来说，前期策划负责项目区域市场调研、分析，项目的市场定位、产品定位，宏观政策及经济走向分析，然后最好能给出设计建议书，配合工程部与设计单位沟通项目设计方案，依据以上数据制定项目整体营销方向、流程及节点。

执行策划多是在项目进场后针对项目营销节点制定详细的营销、推广方案并参与执行，以配合营销人员达成最终销售任务。

希望可以帮到你。

四：房地产开发商需要什么样的策划？

我就在想，那是不是那些没有接触过房地产的策划人就进不了房地产策划领域了呢？恰巧前几天看到杭州一个做房地产策划的同行写了《开发商需要我们吗》的文章，我不关心开发商是不是需要的问题，而关心的是开发商需要什么样的策划人。这个问题同样可以理解为我如何适应房地产策划的需要。

要求一：创新思维强

开发商要的不是一个只会打字执行，只会想着法花钱的策划人。其实，房地产市场风云变幻，问题层出不穷，开发商需要一个具有创新思维能力强的人，为他出谋划策，提出种种方案来供决策。策划人就是要提出最好的方案，开发商是凭经验来检收你的方案。

要求二：既要务实，也要务虚

现在做房地产策划大都很务虚，以为凭概念就可以横行天下。在房地产业越来越变得理性的今天，务实一点不但对房地产开发商有更多切实的帮助，也有利于提高自己。如认真的做一些调研，从整体上来策划房地产企业开发营销过程的每个细节等。

要求三：精通媒体投放和策划

要求四：调研能力

没有调查就没有策划权。毛泽东的成功很大程度得益他对社会的深入调查，才找到中国革命的基础在于农民。毛泽东晚年工作的失误，同样在于他对中国社会的现实缺少了解，不是他不想了解，而是大家都在骗他，瞒着他，讲真话的又打倒了。

要求五：不要整天谈思想

房地产也是产品，也符合产品、价格、渠道、促销这四要素。现在有的企业谈品质，做到质量至上，成功了；有的企业做价格，结果是那些高价楼盘有喜有忧；有些企业在渠道上做足文章，楼盘销售很平稳；有些楼盘在促销上下功夫，结果有些消费者还是不屑一顾。但我想，房地产企业里那些谈思想的策划人，到了最后恐怕还是谈思想，只是听众也不耐烦。思想不是拿来谈的，思想很抽象，思想是拿来指导实践的。

要求六：策划设计

有人说，如果策划是平面设计，那不改成设计公司算了。房地产开发商一开始是很喜欢那些高谈阔论的策划人的，及至到了实干的时候，才发现，自己身边还是无人可用，没办法，只能用他了。

要求七：精通销售

策划的目的之一，就是为了能更好达成销售。一个不懂销售的策划人，能做好房地产策划，我认为有点撞大运。有人说，开发商自己也做不好，难道策划公司行。那我想，要你策划，目的就是让开发商做好销售。通过你的策划，虽然不是你亲自做的销售，但他们是用你的方案，是你们培训的。

策划就是通过专业的市场研究和筹划活动，

以指向问题为原则，以项目能最终在市场上取得良好的业绩为目标，

对项目的产品和营销提供一系列切实可行的分析、建议和解决方案。

熟悉市场、懂产品、有生活体验和销售经验的地产人更有可能做一个好的策划。

五：房地产策划案怎么写？

房地产策划案分类 一：全程综合策划案 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营 销策划公司合作。此种情况下， 营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。 在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。 对策划公司的综合素质要求也高。 二：中期介入型营销策划案 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿， 甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。 或邀请多家策划公司进行比稿， 最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。 三：单纯营销策划案 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下， 开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全 程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值， 进行营销策划活动。 四：二次营销策划案 此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。 出现在楼盘第一次营销策划不成功， 楼盘基本上已属于死盘的情况下， 开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。 此种策划案最能体现策划公司的策划能力。 综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、 推广发布阶段和预算费用的提出。 一：资源整合阶段 所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段， 进行大量的调研，并对数据进行分析。 充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位， 对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。 资源整合阶段主要分为以下几个程序 [1]项目SWOT分析 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。 在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、 人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、 经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。 各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势； 可能会成为机遇，也可能成为威胁。 但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势， 威胁可转化为机遇。 如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率， 低绿化率的项目时， 有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率， 高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区，处于劣势。 但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢？ [2]消费者定位 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求， 在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。 先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。 成功的项目开发基于准确的消费者定位。 [3]项目设计及环境、物业规划建议 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下， 策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、 物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。 以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。 这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。 二：价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话， 那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。 价值提升阶段分为项目理念的定位、 文案的创作和广告的制作几个部分。 [1]理念的定位 开发商和建筑公司赋予项目的实体， 而策划公司则赋予项目活的灵魂。 理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。 策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。 只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性； 只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光， 从而达到理想的销售效果。但应当注意的是， 理念的创新必须建立在与当地经济、 社会环境及人文环境相适应的基......余下全文>>

六：房地产策划需要具备哪些条件

你好，我房地产专业毕业的，做房地产策划。房地产策划的门揣非常高，必要的话可以从销售做起。房地产策划一般都要有工作经验，只有很少一部分公司敢于招收没有经验的；如果做一年销售再去找策划的话会更加有利。并且，销售本身就是策划的执行，做好销售对以后策划的帮助很大。

策划需要有创新意识、文笔好、专业知识等很多要求。

祝你顺利实习理想。

七：怎么样才能做好房地产策划

―首先要研究透房地产商自身

很多的房地产策划人经常抱怨房地产商不理解营销策划的重要性。认为房地产商对营销策划不懂而忽略策划人的价值。而大臧组为什么在多年房地产营销策划中可以得到开发商的认可，至今不仅还活着，而且路越走越宽？

我认为一些营销机构或策划人容易犯一个非常重要的错误。那就是，他们只往往重视市场的研究、产品的研究、销售手段等方面的研究。但忽略了对房地产企业自身的研究！ 在我们多年的房地产营销服务中，对于房地产企业的研究是非常重视的一个课题。我们从多年的实践中发现，要做好一个房地产项目的营销策划，要做好以下三个方面研究。

首先，要研究房地产商自身的特点，这里包括房地产商的管理、资本运营、公司的文化以及老板、项目负责人的特点等等。其次，是房地产竞争市场与产品的研究；再其次，就是营销策略与营销手段方面的研究等等。

有人会说了，为什么要这样说？是不是一定要投其所好？！其实，不是！我们举几个例子来说，为什么要研究房地产商的重要性。

□ 例子1，房地产建筑型企业在房地产开发中常遇到的情况

由于房地产建筑型的企业，往往非常重视产品自身的情况。如产品的质量，产品的成本等等。成本的控制是他们的专长。所以，他们的特点就是非常重视产品的成本控制，他们更加重视企业的利润是节省出来的理念！他们坚信一条就是价格才是道理！有可能相对轻视营销的概念，对于企业的品牌、营销推广广告等相对不会真正的重视，关键表现在用钱方面。说营销的道理他们都懂，但用钱的时候就会大打折扣了。

□ 例子2，房地产投资型企业在房地产开发中常遇到的情况

由于房地产投资型的企业，往往重视投资回报的多少。如能不能用最少的资金产生最大的回报、时间概念非常强，他们知道时间对于房地产开发来说就是成本、就是效益。做产品的概念是他们的特长。所以，他们坚信只要有好产品定位、好的营销策划手段就可以出奇制胜！但对于产品质量、产品成本的控制方面比起建筑型开发商来说就有一定的距离。

房地产市场的竞争，不是产品自身的竞争而是房地产商自身水平的竞争！所以我们说，如果不重视对于房地产商自身的研究，就无法了解他们在市场上位置和他们的优势与差距，从而也就不知道鼎何与对手竞争！

所以，大臧组一直强调的是，要做好一个房地产项目的营销策划，首先就要研究该房地产项目的企业，之后才是房地产的竞争市场与产品等等

八：房产市场营销策划的主要内容是什么？

房地产营销策划主要包括三部分：

市场定位与产品设计定位；市场推广策划；项目销售策划。

一、市场定位与产品设计定位

根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

具体内容包括：项目总体市场定位；目标人群定位；项目开发总体规划建议；组团规划建议；交通道路规划建议；户型设计建议；整体风格建议；外立面设计建议 园林景观规划建议；社区配套设施；会所建议；楼宇配套建议；建议装修标准建议；装饰材料建议；物业管理建议。

二、市场推广策划

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。

内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。

具体内容是：

（1）市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念；

（2）项目核心卖点提炼。

（3）项目案名建议。

（4）销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。

（5）广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）。 （6）媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。 （7）公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。

三、项目销售策划（项目销售阶段）

制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。

具体内容包括：

1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。

2、销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞。

3、销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略。

4、布开营销网络，让访客变为业主。

5、销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划。

6、促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪。

7、市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。

九：房地产项目设计可以分成几个阶段？都是什么？

房地产项目设计中几个项目分类，个人不是很专业，恭是做房地产项目肯定需要花钱，而且资金很容易超出预算，如果你有需求可以来找一下经钱网，现在推出了一个针对房地产开发商融资的项目，希望可以帮助有需要的地产开发商

十：求房地产预售方案 用来办理预售许可证

“ ”商品房预售方案小区名称：小区位置：项目面积：征地面积45676平方米，净用地面积36122㎡；容积率2.0；建筑密度18%；绿地率35%。建筑总面积 98529.39 ㎡，地上建筑面积 72168.55㎡。地下建筑面积26360.84㎡。地上由4幢高层7幢小高层及（多层）会所附属用房组成：地下建筑面积26360.84㎡，由汽车停车位、自行车库及设备设施用房组成。经房管部门预测确定，住宅可售建筑面积 70235.64㎡，共计611套，其他（会所）919.19㎡。其中1#楼5291.64㎡、2#楼4975.97㎡、3#楼7582.88㎡、4#楼4624.48㎡、5#楼5588.93㎡、6#楼5252.96㎡、7#楼7581.75㎡、8#楼6950.98㎡、9#楼35313.76㎡、10#楼5259.24㎡、11#楼11813.32㎡。地下可售汽车位433个，自行车库611个，建筑总面积 22119.29 ㎡。总投资 亿元，目前投入的资金达 万元，已超过投资总额的25%。（不含土地款）基本符合预售条件。三、营销方式：根据本项目的地理位置，小区个性、周边环境、路桥区的规划发展去向及对市场需求分析，在作好充分市场调查预测的基础上，营销方面分三个阶段进行，即预热期、强销期和尾盘期。第一阶段：预热期在项目初始阶段我公司就诚聘了 房地产策划代理有限公司作为本楼盘委托销售单位,全权负责营销策划、市场调研、进行需求分析,对本项目从户型结构、建筑面积、客户群体,需求对像有比较明确的定位,并投入大量的广告进行宣传。在路桥城区主入口都做有大型的户外广告,利用报纸、电视等媒体,元宵灯会、五一房交会等有利时机散发海报楼书扩大影响面,设立售楼中心,热心接待来客咨询,仔细介绍项目情况周边环境,小区配套、户型结构帮助意向购房户当好参谋,对意向购房户进行登记,及时沟通项目最新消息。使消费者了解项目情况，熟悉周边环境，从而提高了项目的认知度，美誉度。第二阶段，强销期主要是在第一阶段预热宣传的基础上进行公开销售，在申请办理商品房预售许可证后，公开销售,认真接待每一个客户，解释客户疑问，签订商品房预售合同,按照商品房预售有关规定，办理相关手续，确保手续完备，操作规范。第三阶段，尾盘期主要是对第二阶段销售基础上遗留的少量尾房进行销售，对按揭付款的购房户协助办理银行按揭手续，对销售工作中存在的问题处理。四、装饰设备标准1、外 墙：面砖 、 涂料；2、内 墙：1、混合砂浆粉刷（含阳台）； 2、厨房、卫生间；水泥砂浆粉刷；3、顶 棚： 直接批白；4、地 面：1、室内水泥砂浆地面（除门厅、电梯厅）； 2、门厅、电梯厅地面面砖；（不包括地下室）； 3、水泥砂浆楼梯面；5、门 窗：1、窗 断热铝合金（无色中空玻璃）；2、门 进户门1.2M×2.1M多功能门，阳台门为铝合金玻璃推拉门；6、门厅、公共走廊： 墙面、顶棚 分别为乳胶漆；7、楼梯间：墙面、顶棚 分别为乳胶漆；8、厨 房： 预设水龙头一只、管道煤气接口、给排水接口、接口封堵；9、卫生间：预设水龙头一只、给排水接口、接口封堵；10、电 梯： 中外合资品牌电梯；11、其 他：电视监控、可视楼宇对讲、有线电视、电话宽带预留集中接口其它。五、项目竣工交付日期；2010年2月10日六、前期物业管理服务前期物业管理服务单位：台州市专益物业管理有限公司物业交付使用管理内容：......余下全文>>