房地产市场竞争

一：房地产行业的核心竞争力是什么

品牌管理体系，从制度、组织架构、方法体系等方面保证企业品牌建设的有效推进. 由于新经济是以网络为基础，这就把企业竞争推向一个全新阶段。企业竞争跨越国界，面向全球，产品和客户直接见面，中间环节大大减少；产品信息犹如汹涌的海洋，铺天盖地，令人目不暇接。企业经营方式与运营模式发生根本性转变，简便、快捷、高速，成为主要特点。

在这样的竞争环节下，对于企业来讲，创新力成为核心优势。企业不创新就等于坐以待毙。因为没有创新的产品，就会被消费者抛弃；没有创新的运营模式，就会落伍于市场；没有创新的管理体系，企业就缺乏生机和活力。

那么，作为房地产企业，怎样以创新为核心打造自己的核心竞争力呢？我觉得应该从以下几方面考虑。

一、个性化需求的准确把握能力

新经济的发展，将带来消费群体整体素质的提高及人们生活品质的提升，也带来生活和工作模式的变化，资讯的发达更刺激着人们潜在的需求，在这一必然促使每个人的需求有了新的变化。

得客户者得天下，因此对客户需求的准确把握力的重要性怎样强调都不为过。客户满不满意，企业产品和服务是否符合客户的需求，直接决定企业的生死存亡。要使产品变得更加贴近客户需求，实现企业经营思想得到根本性转变：从“生产出优质的产品服务，然后把它们卖给需要的客户”，到“针对性地根据特定客户群体的需求，策划、设计和生产出产品，并提供相应的更深层次的服务”。

对客户这种个体需求见微知著的洞察，无疑是发现和创造商机的首要条件。

发展商对住宅个性化需求的把握，我认为主要表现在两方面：

1、对个性化住宅基本功能需求变化的把握。

它包括面积、户型、结构、实用性等诸多方面。这些方面，尽管属产品基本功能，但随着人们深层次需求的变化，也会相应地对住宅提出新的要求。如加强家庭交流娱乐、亲近自然、延伸空间、增加功能居室等方面的需求，正成为新的趋势。

2、对个性化居住相关精神文化需求的把握。

网络提供了虚拟的世界，改变了人们的生活和工作方式。但当高素质的消费群体生活仅仅是面对视屏时，将会返璞归真，追求人文气息，对人与人之间面对面的沟通和交往，对居住文化的需求越来越强烈，要求越来越高。发展商对此准确的把握并充分体现在产品中，你的产品有竞争力，当然也就好卖。

3、运用现代手段更快更直接地把握客户需求。

计算机技术和网络的发展为我们提供了更多的手段。建立客户（包括潜在客户）数据资料库，分析研究需求；通过网络进行客户调查，利用网络丰富的资源，采集需要的数据等都是很有效的手段。

二、准确把握群体市场，对房地产市场变化趋势的快速反应能力

作为规范的经营运作，仅仅掌握客户个体的需求还是远远不够的，它应该进一步提升为对群体需求的把握，也就是目标市场的把握。同时，企业要实现可持续发展，还应未雨绸缪，灵敏地掌握市场变化趋势并快速作出反应――实际上就是对某潜在特定客户群体需求的发展、把握与满足能力。

我们面对的是高速变化的时代，要求企业必须像一支“快速反应部队”，具有高效、快速的反应能力。这是企业竞争力最基本的一条。

快速反应能力主要表现在以下三方面。

1、市场变化趋势的判断能力。

房地产作为特殊的商品，尽管不能像高科技产品那样生产一代，储备一代，研发一代，但是超前把握市场风云却是可以做到的。

洞察力从哪里来呢？它不是靠拍脑袋灵机一动，也不是靠表面现象粗浅的归纳，而是建立在严密扎实的市场调查基础上的科学结论。这就需要建立全方位的市场调研体系。它包括宏观经济形势的研究、市场发展趋势研究、楼盘供应量的研究、竞争对手研究、客户研究5方面。这些研究，从宏观到微观，对市场环境进行深入剖析，构成了全面的科学调研体系，确保......余下全文>>

二：房地产市场是完全竞争市场对吗？

恰恰相反，房地产是高度垄断的市场。

房地产市场有着深深的两面性，一方面，房地产销售表现为多个房地产商在竞争，好象是市场竞争充分。但在背后的另一方面，从拿地、到取得银行贷款、到项目立项、规划、施工监理、验收到预售销售，中间有一系列的环节，这些环节都跟政府部门有巨大的利益关系

不客所地说，房地产商想做一个项目，所有环节都要一一拿下，哪个环节摆不平，他的项目就不可能走到销售那一步。而这些环节的打通，基本都是暗箱操作或者打着公开公平的幌子。基本是背后交易的产物。

这样的市场，你能认为它是充分竞争的市场吗?还不要说完全竞争市场

所以说，一个市场是不是完全竞争，完全不是教科书上讲的那么简单。其实，这世界上根本就不存在什么完全竞争，那是编出来的理想状态，理想状态玩玩可以，套到现实上，那是不行的

三：我国的房地产行业对象分析一下其内部竞争结构

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我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。 　　从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数(简称HHI指数)。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

(1)绝对集中度指标(CRn)

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X(如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等)占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，......余下全文>>

四：市场竞争战略有哪些?

市场竞争战略

一、竞争者 1、识别企业的竞争者 竞争者是指那些与本企业提供的产品或服务相类似，并且所服务的目标顾客也相似的其它企业。通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。

（1）产业竞争观念。即提供同一类产品或可相互替代产品的企业。

（2）市场竞争观念。竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。识别竞争者的关键是，从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。竞争者的市场反应 竞争者的目标、战略、优势、和劣势决定了它对降价、促销、推出新产品等市场竞争战略的反应.

2、确定竞争者的目标与战略竞争者目标竞争者战略竞争者优势及劣势3、判断竞争者的市场反应 竞争者的目标、战略、优势和劣势决定了它对降价、促销、推出新产品等市场竞争战略的反应。当企业采取某些措施和行动后，竞争者会有不同的反应。 1.从容不迫型竞争者。反映不强烈，行动迟缓的竞争者。 2.选择型竞争者。在某些方面反映强烈，但对其他方面却不予理会。 3.强劲型竞争者。一些竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈的做出反映。 4.随机型竞争者。有些企业的反映模式难以捉摸，它们在待定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。4、选择企业应采取的对策 企业制定应对竞争者战略时需考虑的三个因素

（1）竞争者的强弱。

（2）竞争者与本企业的相似的程度。 （3）竞争者表现的好坏。表现良好的竞争者按行业规则行动，按合理的成本定价，有利于行业的稳定和健康发展；他们激励其他企业降低成本或增加产品差异性；他们接受合理的市场占有率与利润水平。具有破坏性的竞争者则不遵守行业规则，他们常常不顾一切地冒险或用不正当的手段扩大市场占有率等，从而扰乱了行业的秩序和均衡。 二、基本竞争战略 制定竞争战略的实质就是将一个企业与其所处环境建立联系。环境的关键部分主要由企业所在的相关行业、行业结构及行业竞争状态构成。成本领先战略差异化战略目标聚集战略三、市场地位与竞争战略现代市场营销理论根据企业在市场上的竞争地位，把企业分为四种类型：

（一）市场主导者 （二）市场挑战者

（三）市场跟随者

（四）市场补缺者 （一）市场主导者战略

1.市场主导者的概念及优势 市场主导者是指在相关产品的市场上占有率最高的企业。它在价格变动、新产品开发、分销网络和促销力量等方面处于支配地位，为同行业者所公认。 优势是：消费者对品牌的忠诚度高，营销渠道的稳固高效，营销经验的丰富和积累。 2.市场主导者的三种战略（1）扩大市场需求总量；

（2）保持市场占有率；

（3）提高市场占有率。

1.扩大市场需求总量的三种对策 （1）发现新用户。

（2）开辟新用途。

（3）增加使用量。 2.保护市场占有率的六种防御战略 1）阵地防御 2）侧翼防御 3）以攻为守 4）以静制动5）反击防御6）运动防御：市场扩大化、市场多角化。7）收缩防御。市场扩大化指企业将其注意力从目前的产品转到有关该产品的基本需要上，并全面研究与开发有关该项需要的科学技术。3.提高市场占有率应考虑的三个因素 （1）引起反垄断活动的可能性。 （2）为提高市场占有率所付出的成本。 （3）争夺市场占有率时所采用的市场营销组合战略。 （二）市场挑战者 1.市场挑战者的概念及两种战略 市场挑战者和市场追随者指在市场上处于次要地位的企业。 次要地位企业的两种战略：挑战市场，安于次要。 1.确定战略目标和挑战对象（1）攻击市场主导者。

（2）攻击与自己实力相当者。 ......余下全文>>

五：以房地产业为例,来描述行业企业竞争的因素及影响程度

客户群很大——所有地球人都需要，没有任何例外。

绝对稀缺——无论以时间轴还是空间轴为基准看待土地，它都稀缺。（也就是长期稀缺+几乎每一个地理位置都稀缺）。

需求刚性——绝对稀缺造成定价很高，而刚性的需求使得大家哪怕土地价格再高都得接收。

因此，土地（房地产）行业，永远是统治阶级的专属特权。君不见自古以来全世界最高层不约而同争夺的都是土地吗？

由此可见，房地产行业怎么会不成功呢？

六：面对房地产市场竞争加剧,房企应该怎么做

做好准备工作，保持一定的现金与银行存款，同时促进销售……

七：房产公司的核心竞争力是什么？

房产公司的竞争力由资金，管理，市场能力和政府关系组成，至于哪个是核心要看不同的历史时期不同的市场环境，在国内来说，政府关系一般来说是核心。

八：房地产行业还景气吗，现在竞争压力大吗？

现在国家对房产政策严了，但并不代表房地产行业不景气了啊。竞争压力的话，每个行业都有啊，看你怎么提高自身的竞争优势咯！科威国际不动产是深耕国内市场多年的房产中介连锁品牌,无论是买房还是想从事房地产，都是不错的选择。

九：房地产市场的不完全竞争性是什么？

自从亚当·斯密创立现代经济学以来，自由竞争的市场经济就一直是大多数经济学家所笃信的信条。但在19世纪末20世纪初，由于各种原因，各国却形成了不同程度的市场的集中和垄断。经济学家们早已证明，只要市场竞争不完全，就必然产生效率的损失和社会整体福利的下降。也正是这个原因，欧美发达国家相继制定了反垄断法，主要针对的是具有市场权力的公司，防止这些私人公司通过合并、杀价、价格联盟以及将在某一市场上的垄断地位扩大到其他市场等手段，损害消费者和小公司的利益、阻碍创新、服务质量改善和技术进步。

就我国房地产市场来看，虽然从一个公司占全国的市场份额很小，但由于房地产开发具有非常强的地域特性，如果考察具体企业在特定地域的市场份额，我们的结论可能就不得不进行修正了。在产业组织理论中，反映厂商垄断利润的边际量的勒纳指数，或称厂商的价格标高程度(make-up)，是衡量市场的垄断程度的指标，它是由市场价格超出边际成本的部分对于价格之比率计算而得的。在完全竞争市场条件下，厂商产品价格应该等于其边际成本，勒纳指数越趋近于零；反之，垄断程度越高，商品价格与其边际成本的差额越大，垄断者的垄断利润因而越大，勒纳指数则越趋近于1。根据笔者的测算，我国及各省(市、区)的房地产市场勒纳指数均在0.4以上，说明存在着很强的市场垄断程度，而且全国的勒纳指数要比各省(市、区)低，这正说明考察的地域不同，对房地产市场的垄断程度也会得出不同的结论。

另外，根据有关针对北京市数十家房地产企业进行的调查表明[况伟大(2003)：《垄断、竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究》，经济管理出版社，5月。]，只有1家企业愿意开展公开的价格竞争。其中，有2家企业承认和其它企业共同定价，这明显是寡头市场结构下的勾结定价，而有很多企业则表明是对不同地区、不同收入水平的人群制定不同的价格，这与完全垄断情况下企业为了获取更多的垄断利润而对市场进行划分并实行价格歧视的做法，并没有本质上的区别。无论是纯粹的理论研究，还是实际的调查，我们都很难否认我国的房地产市场不是一个竞争不完全的市场。

可见，我们文章开头的那些困惑，答案也就十分明白了！原来，一切的问题还是在于市场的不完全竞争！这里，我一直不愿意用垄断这个词。因为，从严格的经济学定义来讲，垄断即是指市场的独占，就是在一个产品市场只有一个厂商，这显然不是我国房地产市场的实际情况。我私下猜想，前面那位大佬所说的，可能就是指这个情形吧。因此，我更倾向于用市场不完全竞争来描述我国房地产市场的市场结构。