一：什么叫房屋预告登记，房屋预告登记需要哪些条件？
魏国鹏律师解答：您好，非常乐意为您解答相关问题。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记之后，申请人在该项不动产权利上相对于其他人就具有了优先的地位。但根据规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权，该登记就会自动失效。根据房屋登记办法的规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
二：什么是预告登记，预告登记需要哪些材料？
所谓预告登记，是指为保全物权的顺位请求权、保全债权的实现等而进行的登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。申请房屋所有权转移预告登记应当提交：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。福州房产纠纷律师点评：当事人遭遇房屋买卖合同等房产纠纷时，一定要依约定期限处理，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。房产纠纷律师是致力于处理涉及房产建设、买卖、租赁及拆迁等方面纠纷业务的专职律师。如果您还有其他相关法律问题，请登录九问律师网免费咨询律师。福州律师包銮简介:执业以来在长期大量的实战中，在诉讼业务方面积累了丰富的经验。主要擅长公司、房地产、物业服务、物权、合同、医疗法律事务，婚姻家庭案件、及各类刑事案件。在法律服务中一直推崇“精研法理 谙练实务 勤勉尽责” 的服务原则。 经过不断的开拓、创新和发展，已为广大客户解决的众多难题，得到了广泛的赞许。在代理每个案件过程中，也侧重弘扬法律精神，使追求公平、公正的思想在客户中专递，使平等、自愿、公平、诚实信用原则在客户的交易行为中体现。 高度的责任心，熟稔的法律规范和良好的实战经验都为成功追债提供了保证。
三：什么叫预告登记制度
中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可以设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人只得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖与乙，并向乙办理转移登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿钉此种情况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度，即为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，使其债权请求权具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
一、预告登记的性质。
目前在国内主要存在三种观点：第一种观点认为：关于其法律性质，究竟是一种物权或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权和物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于房地产登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。第二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。
二、经预告登记后的物权变动请求权特征。
第一、该请求权的性质仍为请求权而非支配权，内容为权利人在条件具备时请求现时所有人为本登记以变更物权，权利人对该请求权之标的并不具有任何的支配权。
第二、该请求权的效力具有特殊性，能够对抗第三人，所有权人与第三人所为的妨碍该请求权无效的行为非经权利人权利让与无效。
第三、该请求权具有临时性，存在于合同生效后至能够进行登记之日起三个月内。
第四、请求权人未来是否可以实际取得物权并不确定。如债权消灭或者所附条件不可能成就，亦或指向的标的物最终无法完成。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化是指具备了物权的某些效力。
三、预告登记与商品房预售登记的区别。
①、适用对象不同。商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记。
②、两者的目的也不同。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权......余下全文>>
四：房屋预告登记的条件是什么，预告登记有什么作用
一、房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 二、物权法第二0条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 三、所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现
五：谁知道如何办理预告登记
1.办理机关：房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局。
2.种类：预购商品房（含经济适用住房、限价商品住房）预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
3.基本程序：（1）申请；（2）受理；（3）审核；（4）记载于登记簿；（5）发证。
4.办理时限：10个工作日。
5.申请人：（1）共有房屋的登记，应当由共有人共同申请登记。（2）若买卖双方已经进行网上签约，则购房人独自到登记机关办理即可；若双方尚未进行网上签约，则需要买卖双方均到登记机关办理。
6.申请所需材料（以房屋所有权转移预告登记为例）：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）转让方的
房屋所有权证
；（4）网上签约的房屋所有权转让合同原件；（5）央产已购公有住房转移的，还应提交央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。（6）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。注：房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明复印件、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件。
六：预告登记办事流程需要哪些材料
1、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。（主要已本公司办理人员为主）
相关步骤：
（一）取得商品房预售面积；
（二）准备已备案户型图及房号等；
（三）签定商品房买卖合同并送交备案；
（四）房产局指定工作日满取回已备案合同，存档。
2、（1）若房款缴清，则直接准备相关资料办理预告登记及房产证。
（2）若需办理银行按揭，则需要客户准备银行按揭材料，加已备案合同送交按揭银行相关部门进行审核，审核完毕通知客户到银行签定《银行抵押合同》，一式三份，都取回并加盖公司公章，送交银行一份，一份交客户，一份用于房产局按揭。（需要客户前往银行签字）
3、办理房产预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《预告登记申请书》并进行盖章；
（二）开发商证明及其经办人证明；
（三）《商品房买卖合同》及经办人委托书；
（四）预收客户预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（五）客户携带身份证明，经办人携带相关资料前往房产局办理手续，资料完毕直接送交审核；
（六）工作日满房产局通知缴费并领取预告登记证明，将预告登记费收据交还客户。
（需要客户前往房产局签字审核）
4、办理房产抵押权预告登记。
相关步骤：
（一）取回房产局《抵押预告登记申请书》并进行盖章；
（二）抵押权人（银行）的相关证明及经办人证明；
（三）开发商的相关证明和经办人证明；
（四）《银行抵押合同》，《商品房买卖合同》及其经办人委托书；
（五）预收客户抵押预告登记费（预告登记和抵押预告登记均为80元）；
（六）客户携带身份证明，去房产局审核并签定申请书；
（七）签完由房产局开具证明，持证明及其他相关资料去缴纳契税及维修基金；
（八）将缴款收据及其他资料送回房产局，进行审核；
（九）工作日满房产局通知缴费并领取抵押预告登记证明，将抵押预告登记费收据交还客户。（主要由开发商办理，需要客户前往房产局签字审核）
5、将办理完毕的抵押预告登记证明送交银行，由银行放款。
6、办理房产证。分两步：第一步是公司分户房产证，第二步是由公司的房产证过户到业主名下。
第一步相关步骤：
（一）取得有房产局测绘部门盖章的测绘表和分户层面图。（主要由公司出具，房产局测绘部门审核）
（二）提供开发商相关证件，及许可证明，明细由房产局办证部门提供。
（三）每一户都准备一套资料，通常以一栋几个单元一起送交办理。
（四）工作日满之后，去发证科缴纳工本费，领取房产证。
（由开发商办理）
第二步相关步骤：
（一）《商品房买卖合同》和发票。开发商取得房产局测绘部门的实测面积，并打印商品房销售统一发票交由业主办理房产证，总房款由面积进行多退少补。
（二）完税凭证（契税）。业主持发票和上次缴费存根到契税部门，换取契证，不够再补上。
（三）业主提前准备身份证，户口本原件及其复印件，婚姻证明（单身证明），若本人不在需要委托人携带本人公证书。
（四）将已办理的房产证交给业主，并准备以上资料和开发商提供的相关资料，去房产局自己办理房产证。
（五）全款业主可以自行办理，但是贷款客户需要督促办理，以便快速办理他项权证。
（六）工作日满之后，由开发商取证，并代业主缴纳工本费。（这个有具体情况而定）
（七）开发商取回按揭业主房产证，并附上贷款资料等办理他项权证。（主要由开发商办理，业主签字）
（八）工作日满之后，由开发商取证，业主房产证由房产证保管，他项权证送交银行。...余下全文>>
七：办理房屋预告登记证需要什么证件
办理房屋预告登记证需要以下证件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房买卖合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
八：预告登记的办事流程
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：1.预购商品房预告登记(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)已登记备案的商品房预售合同原件;(4)当事人关于预告登记的约定原件;(5)预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;(6)设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。2.预购商品房抵押权预告登记(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)抵押合同原件;(4)主债权合同原件;(5)预购商品房预告登记证明原件;(6)当事人关于抵押权预告登记的约定原件;(7)已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。3.房屋所有权转移预告登记房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件;(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)转让方的房屋所有权证;(4)房屋所有权转让合同原件;(5)当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。4.房屋抵押权预告登记已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)主债权合同原件、抵押合同原件;(4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件;(5)当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。5.预告登记的变更登记(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)预告登记证明原件;(4)变更事实的有关证明文件原件。6.预告登记的注销登记(1)登记申请书原件;(2)申请人身份证明;(3)预告登记证明原件;(4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。
九：房屋登记实务中预告登记的几种情形
预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本条以列举和概括规定相结合的方式界定了预告登记制度的适用范围，即何种请求权可以依法进行不动产预告登记。据此规定，笔者认为对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房；(二)以预购商品房设定抵押；(三)房屋所有权转让、抵押；(四)法律、法规规定的其他情形。”根据此规定，在实践中除了本条(一)、(二)、(三)款所列具体情形外，笔者对工作中接触到的“法律、法规规定的其他情形。”如：合作联建房屋，集资建房，拆迁安置等能否进行预告登记浅析如下：一、合作联建房屋可以联建协议为依据进行预告登记。笔者所述的这种与建住房[2006] 196号《关于制止违规集资合作建房的通知》等相关文件所指不同，其基本形式为：某一宗土地使用权为两个以上自然人、单位或其他组织，其核发的建设手续与土地登记簿上记载的土地使用权人一致，(一般情况下，其土地使用权取得方式为出让)他们以民事协议约定如何共同出资修建并对将来建成后的房地产怎样经营管理或进行利益分配的行为。在这种协议中，有一项重要内容：即以合作联建全体所有人为义务人，单独个体为权利人对将来建成的房屋进行分配，确定将来建成的某套(幢、层、间)房屋归谁所有。一般情况下，如果没有关于房屋分配的协议，则将来建成的房屋应根据《物权法》第一百零四条按照出资额确定按份共有比例，也就是说将来建成的房屋都应登记为所有合作联建人共有。这将导致在管理、处置这些房屋时由于共有关系的存在而带来许多不便，这样的结果不利于发挥物的效用。合作联建各方以协议的形式来分配确认房屋的归属，并进行预告登记，笔者认为这样可以更有效地保护当事人各方的利益不受损害。首先，这份协议满足“或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”的法律规定；其次，预告登记后，单独个体作为物权的请求权人，可以保全将来的房屋不被协议的另一方或他人占有和处分．并可以因预告登记防止第三人的介入而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力；(这里不存在破产保护的效力，因为理论上不会产生或者产生了也不会对预告登记权利人造成影响。)第三、预告登记后，由于各自向承建方结清所需要的建设费用，所以不存在协议双方之间的债权债务的问题。在这种情况下，预告登记的失效适用于《物权法》第二十条中：“或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定。需要指出的是，有观点认为，我国预告登记制度的前提是由于权利人和义务人建立在债的基础之上，联建关系中，协议双方无债权债务基础关系，在此的债权债务关系是联建方与承建方，因此不能进行预告登记。笔者认为，这是对我国预告登记制度的片面理解：1、从《物权法》关于预告登记的法律规定条文来看，设立预告登记的目的在于保障请求权人实’现将来物权，—而并非一定要存在债的基础法律关系为前提。2；联建协议中，联建各方其实存在互相的权利义务内容，联建协议中各方对联建房屋的建设、出资、管理、分配等基本内容约......余下全文>>
十：请问买商品房申请预告登记需要哪些材料？
申请预告登记的，应当提交下列材料:登记申请书、身份证明、预售合同、预告登记约定书。贷款购房的，还应当提交借款抵押合同。
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