物业管理与服务

一：物业管理与物业管理服务的区别

目前，随着国务院的《物业管理条例》(以下简称新条例)的颁布和实施，业界人士对“物业管理公司”是否要改名为“物业管理服务公司”而爆发了一场争论，起因是新条例有的条款规定“物业管理公司”从事的是“物业管理服务”工作，有的地方则表达为“物业管理”，在同一部法规中出现两种不同的表述，的确是立法者在措词上不够严谨。有人则认为管理就是服务，物业管理和物业管理服务是站在不同角度的说法而已，两者并不无多大的区别，故不用改名。笔者认为，物业管理和物业管理服务有严格而本质的区别，两者不可混为一谈；同时，对它们进行区分也有利于我们依法办事，贯彻执行新条例。那么，物业管理和物业服务到底有哪些区别呢？笔者认为应从以下几方面来探讨。

一、法律性质不同

众所周知，物业管理是派生于建筑物区分所有权的一种准物权(在区分所有权中叫成员权)，是购买了不动产的业主们的法定权利，是业主们一定区域内的共有物业的使用与管理的自治权，它因不动产的存在而存在，因不动产的灭失、买卖、赠送而消失；而物业管理服务产生于服务提供者(物业管理企业)与业主或业主大会的合意而签订的物业服务合同，依合同的生效而取得，因合同的到期而消灭，是一种典型的债权。

二、权利主体不同

新条例规定，物业管理活动中的一切权利属于业主，也就是说物业管理的权利主体是业主和由其组成的业主大会，即使选聘了物业管理服务企业，物业管理服务企业也不过是一个义务主体罢了，物业管理服务企业处于被管理、被监督的地位；而物业管理服务活动中的权利主体是物业管理服务企业，业主和物业服务企业的员工则成了义务主体，业主承担的是支付服务费的义务。

三、参与主体不同

物业管理活动的参与主体有建设开发商、政府房地产主管部门、业主、房屋认购人、租户、居民委员会等单位和个人，如果有聘请物业管理服务企业或专业服务企业，则两者也属于参与主体之列。而物业管理服务活动的参与主体主要是物业管理服务企业及员工，如有单项业务外包，专业服务企业及其员工也属此列。

四、涵义不同

根据新条例第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业(使用物业服务企业一词更恰当)按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。该条明确规定了物业管理是业主的活动，业主居于主导地位。另外，结合新条例的其他条款，我们不难发现广义的物业管理至少包括了以下内容：

1、成立业主大会筹备组，筹备和召开业主大会。

2、选举、更换业主委员会成员，制定业主公约，制定业主大会议事规则及其他物业管理方面的规章制度。

3、选聘、解聘物业服务企业。

4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

5、监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同。

6、监督业主公约、物业管理规章制度的实施。

7、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序(在没有选聘物业服务企业的情况下，业主进行自我服务，此时的物业管理与物业管理服务是合二为一的)。

8、决定是业主自我服务还是聘请物业管理服务企业，决定对选聘物业管理服务企业实行费用包干制还是佣金制。

9、决定公共场地用途与规划的改变。

10、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的活动。

物业管理服务则是物业服务企业根据物业服务合同的规定，而提供优质服务的行为，主要内容就是“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。”很显然，物业管......余下全文>>

二：小区物业管理服务内容应该包括哪些？

1、 清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁;

2、 绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好;

3、 治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全;

4、 维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量;

5、 水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持设备正常运行;

6、 排污设施管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用;7、高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行;

8、 根据需要增设的其他服务项目。

三：什么是物业管理?

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

四：物业服务包括哪些内容

绿化物日常维护，物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务、施肥。

具体来说。

公共服务也是为全体业主和租户提供的经常性服务；物业档案资料的管理，对绿化物进行定期修剪，清疏和维修排水、排污下水管道，也就是指公共服务，物业管理公共性服务项目一般包括楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁。物业管理服务(公共性服务)主要包括房屋共用部位的维修；排污设备管理、交通等协管事项服务，贯穿于物业管理的始终、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修。专门服务和特约服务是针对专门的小区业主或者个别业主提供的额外服务、养护与管理、化粪池等、养护与管理，是所有住户都可以享受到的；水电管理、更新；物业管理区域内共用设施设备的维修；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务，楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；治安管理；物业区域内公共秩序；专项维修资金的代管服务、消防；公共蓄水池维护；物业装饰装修管理服务，设专职保安人员每天24小时巡逻值班、垃圾清运以及经常性的保洁，对配电设备，需另外收费　　小区物业服务企业可以提供公共服务。一般来说、专门服务和特约服务

五：什么是物业管理的精细化服务内容

就是具有较高管理基础,也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差.有个别企业认为专项业务大多已分包予专业承包公司.职业化服务是物业管理行业必须认真思考的重要课题.在工作方法上;细化量化".而在扎实的基础管理上增加服务内容.操作上才能更规范,确保工作质量持续改进;挑剔",包括建立和完善物业管理企业的规章制度.集约经营是源泉

物业管理行业多年来长期提倡的是管理与服务,只有依法进行经营,转化为更先进的物业管理理论;的眼光与要求,培养精细化的管理服务意识.特别是当前暴露出的业主对服务需求的多元化与物业服务能力有限性之间的矛盾,房屋维修资金的使用和管理问题突出,对业主进行有偿服务;物业管理365天一个样".松懈的管理之间存在着尖锐的矛盾.特别是物业管理企业在走精细化管理服务的过程中,前提是需要具有较高的管理基础,有必要将其提升到战略的高度.专业化,这就决定了物业行业发展的方向,对专业分包业务施行严格的监控似无必要,物业管理服务的规范化,理论的创新,都必须具有专业化,定出合理标准.每个配件,更是要求物业管理行业必须培养出具有专业职业素养.

二,做到管理全过程凭数据说话,才能在改进管理方法.集约化经营,讲求",物业服务企业对该部分业务的执行效果负有最终的责任.达到社会效益,不论业务如何分包,还着力培养员工扎实的工作作风和坚持",消除服务盲点;.大众化,而且扩展到满足广大居民生活需求的各种服务.职业化行为规范.只有数据最能体现结果,循环上升.无论是制度化.组织制度是保障

物业管理服务对象相对持久固定,细化到每个人,良性稳健发展的目标.数据化是企业规范管理的现实体现.明了.服务风险.每张纸,企业的管理机制.因此,制度化建设才能不断完善物业精细化管理服务四大要素

精细化物业管理服务作为企业的战略决策,确保企业持续.制度流程做保障.推行精细化管理是缓解社会资源约束矛盾的需要.表格化.物业管理的精细化服务是一个规范化,提高经营意识,而物业管理服务水平的高低,提升盈利能力.反过来,疏通企业的管理渠道.职业化.治安稳定的正常状态中,还能满足其心理感受,可以通过规范整个操作过程甚至于每个环节来实现管理过程的程序化与效果的指标化.竞争机制.从行业属性来看,是针对物业管理品质同质化现象加剧和业主更高期望以及来自社会外部一系列的巨大变化和挑战.‍基本法",这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,同时多种经营方式并存,最终能体现规范管理的只能是数据;.行业的专业化,最能表达结果.生活便利整洁,这也是物业管理服务精细化的一个有效途径.

物业管理发展30年来,各实体依托物业管理这个平台.职业化水平低下的企业.诚然,日渐庞大的规模与日益落后,还没有形成一大批具有较高理论水平和丰富实践经验的专业化.如财务风险不能得到及时反映,又可以通过先进的物业管理理论指导修正管理服务实践,但我国物业管理行业专业化和职业化水平发展低下.管理能力,挖掘新的经济增长点,如果没有科学的组织机构,就其具体操作制定标准并提出细化量化指标.规范化的高阶段修炼,表格化是落实制度的重要途径:某物业公司在实施精细化管理定位上,突出了".数据化.如停车场水淹.理论化是加快企业规范管理的实际成果,追求企业运营管理的标准化,作为各项业务的操作程序或指导性文件.需求多样化,重点阐释物业精细化管理服务所应具备的四大要素.范围和资源.数据最能体现成绩,目前一些大型物业管理企业的基础管理已不适应企业的长远建设和持续发展,减少了主观和人为因素.基础管理是......余下全文>>

六：如何提高物业管理水平与服务质量

伴随着汕头经济特区的成长，汕头物业管理经历了从无到有，不断发展和完善的历程，如今的物业管理已不再是昔日的朝阳产业时代了，随着法律法规的健全，业主维权意识的提高，物业公司面临着发展的瓶颈。业主维权、拒交管理费、服务投诉等现象不断见于报端。怎样才能将在一个辖区内的来自全国各地、不同文化背景和生活习惯、甚至是不同国家的人管理服务到位，最大限度获得业主或使用人的认可，使企业同时取得良好的经济效益和社会效益？是我们目前面临和需要考虑的共同问题。　　随着市民生活水平的提高，大家享受物业服务意识也越来越强。而作为业主，对物业管理服务“质价相符”的要求也越来越来高。他们会考虑花的钱值不值得，所交的物业管理费与应该享受到的服务是否一致？物业公司能否提供最佳性价比的物业服务？作为一个物业管理人，我们深知服务质量与服务收费是相互作用，有着不可分割的关系。如果服务质量差，服务不到位，业主就会不满意，物业管理服务费就很难收上来，费用收不上来就会影响服务质量，这样就会形成恶性循环。所以作为物业管理企业，应该努力提高物业管理水平。为业主提供一个质价相符的优质服务，把应该做的服务工作做好。　　加强服务人员的素质培训，保证优质服务的实施　　提供质价相符的优质服务，需要有一支优秀的管理服务团队。优秀的管理服务团队应该从员工的素质抓起。可以通过培训、定期考核、评比等手段进一步提高员工各个方面的素质与能力。大庆油田万方物业服务有限公司组织员工进行了以“服务礼仪”为主的礼仪培训。公司员工秉着“认真学5天，服务每一天”的精神参加培训，培训过程中，结合实际工作情况积极提问，解决了很多在工作过程中存在的问题，公司领导认为通过这次培训，员工的仪表、礼貌用语以及与业主沟通等方面得到了提高，增强了员工的服务意识。员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。　　用微笑服务，传递给客户无微不至的亲切感　　在物业服务行业中，为居住者服务要和气耐心、热情友好、真诚自然、微笑服务。有了微笑，物业管理服务人员与业主们的心灵情感就能够沟通了；微笑着为业主们服务，就会使业主们感觉到服务更加真诚。广州城建物业推出一个微笑、一声问候、一杯茶、一把雨伞、一辆推车“五个一”工程，让居住者拥有亲切感，感受到“家”的温暖。这样，物业管理服务也就容易博得居住者的尊重和喜爱，并赢得居住者的青睐，最终形成忠诚、可靠的“顾客群”。　　要认真分析业主们的潜在需求　　随着物业管理覆盖面的扩大、行业的规范发展，居住者对物业管理的服务要求越来越高，项目越来越多，期望值越来越大。作为物业管理企业，在满足业主们现实需求的基础上，还要用心灵与业主们沟通，不断挖掘业主们的潜在需求，悉心和深入细化其服务，有针对性、有目标性地开展文化输出。同时，让业主了解物业管理公司服务的过程和效果，包括安全防范及秩序维护，房屋及公共设备设施的维修、保养、管理及环境的清洁、绿地的养护管理和客户服务等内容。上海陆家嘴物业的“96916”服务信息平台，实现了业主需求与电子服务的对接，体现了交互式管理与个性化服务的特征。只有用个性化服务，才能赢得客户忠诚，才能再一次赢得属于自己的市场空间。　　服务就是做细节和做小事，做人际关系　　在物业管理企业的经营活动中，业主们的满意度直接影响他们对企业的忠诚度，而忠诚度不仅能保证物业管理委托关系的长久稳定，还能为企业创造良好的口碑，服务无小事，有些小事可能顾客并不在乎，有些需求可能连顾客本人都没有意识到。但如果服务企业和服务人员能够以专业经验、耐心与毅力，丰富的人生阅历与社会经验，洞悉这......余下全文>>

七：物业管理服务具有哪些特点

物业管理服务的特点

(一)物业管理服务的公共性和综合性

物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。

(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。

在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目，服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。

(三)物业管理服务的即时性和无形性

一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。

物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在，对于服务消费意识较薄弱的部分业主，难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂，因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量，更多依赖于业主的主观评判。丹 　　(四)物业管理服务的持续性和长期性

与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行，在物业服务合同有效期内的任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。

物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。

八：物业管理服务的对象是?

不同时间不同对象

前期 开发商

中期 业主及其业主直系亲属

后期 业主、租户、住户、客户用户或业主与其他一种称呼的组合如业主厂租户、业主/住户,业主/客户或业主/用户等

九：物业管理费和物业服务费是一回事吗

物业管理费和物业服务费是一回事，只是叫法不同了，之前叫物业管理费，后根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》的有定规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，物业管理费也随之改为物业服务费了。

十：后勤管理与物业管理有什么区别

物业管理主要是指物业维修，小区或大厦维护等工作，后勤管理一般范围较广，主要是后勤服务，如采购什么的