一：为什么要明确房地产开发企业营改增相关税收政策
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
解析：规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
解析：营业税改征增值税试点有关事项的规定中（三）销售额中房地产差额纳税，进行了细化解释。
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
解析：规定了可扣除土地成本的计算公式。符合成本匹配的原则。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
解析：强调了纳税人应该分项目，立台账核算土地的扣除情况，不能糊涂抵扣。
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解析：对老项目进行了解释。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
解析：只有一般计税方式才可以差额纳税，简易计税的方式不可以扣除土地价款，差额纳税，因为一般计税税率为11%，简易计税使用征收率5%.
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
解析：对预缴税款如何计算给出了明确的公式，便于实际操作。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
解析：对税款预缴的时间做了规......余下全文>>
二：房地产企业营改增后企业怎么交税
一、应纳税包括：
1、营业税-销售不动产：计税依据：售房销售收入 税率：5%
2、营业税-建筑业： 计税依据：建房工程收入 税率：3%（如果公司自建才缴
纳此税，如果不是自建，则由施工方缴纳）
3、城市维护建设税： 计税依据：实缴营业税额 税率：市7%、县及镇5%、乡1%
4、教育费附加： 计费依据：实缴营业税额 费率：3%
5、地方教育附加： 计费依据：实缴营业税额 费率：1%（只四川省从2004
年1月1日起开征）
6、印花税：（1）、营业帐簿：按帐本数量每本5元贴花。可以到当地税务机关买。
（2）、首次按实收资本和资本公积之和的万分之五缴纳，以后年度按
以上两个帐户增加额的万分之五缴纳。
（3）、产权转移书据：按售房销售收入的万分之五缴纳。
（4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的万分之三缴纳，如果自
建，则不缴此项税收。
7、企业所得税：按利润加上因税法与财务制度不同而导致的调整因素后，按33%缴
纳，但年所得额在3万元以下的税率为18%，3-10万税率为27%。
8、个人所得税：公司作为法定扣缴义务人，应按月扣缴支付对象的个人所得税，具
体计算请与当地地税机关联系。
9、房产税：（1）、按房租收入的12%缴纳。
（2）、按自用房产原值扣除一定的比例（各省不一样，四川省是30%）
后的余额的1。2%缴纳。
10、城镇土地使用税：按实际占用土地面积，按规定单位税额缴纳，税率各地不同。
二、公司财务部可安排办税人员负责纳税及管理事宜。如果你公司2002年以前办，则全由地税局管理，2002年以后办的，企业所得税由国税局管理。各税种基本按月10日前缴纳，个人所得税7日前缴纳。
三：营改增后房地产开发企业还有哪些税种
建筑业的税率是暂定11%，以前营业税是3%。 销售不动产没有确定，不过这个和开发商没有太大关系。
四：营改增后招商引资的房地产开发在经营中企业税收优惠政策有哪些？
您好，各地对于房地产企业的税收优惠政策有所区别，谷川联行表示：企业税收优惠政策通常对企业的好处有以下几点：
一、充分利用现行政策当中的“总部经济”名词，将注册地注册在有招商引资优惠政策的地方。无疑是能够最大地利用合法的渠道节省税费的好办法。尤其是所得税和土地增值税方面更是效果显著。
二、其优惠力度还是很具有吸引力的，将地方财税所得的40%—50%返还奖励给企业用于生产发展。通过计算其额度还是很可观的，在同等的起跑线上的企业如果得到这样的优惠政策，无疑会增强市场竞争力。
三、以招商引资形式进入的注册地往往会在办事效率和各种程序上进行标准化流程服务，大大方便了企业的经营管理。为企业竞争中赢得了宝贵的时间，这也是间接的效益。
四、区域性招商引资政策往往还会有配套的优惠政策，如厂房和办公场所租赁优惠政策；人才引进政策（尤其在京郊尤为有优势）；高新技术企业认定配套代理认证等。
五、优惠奖励即征即返，上月征次月返，效益马上可见。
六、也是最重要的，就是安全保障。成熟的开发区都有配套的税费代理的机制，费用不高，有什么问题开发区政府一定会出面协调。至多也就是纳税调整，不会发展到被定性为偷税漏税等严重性质，风险可控。
五：房产交易税2016新政策营改增怎么算
一手新房不受营改增任何影响，业主缴纳契税和维修基金，手续费，就可以办理房产证，
二手房过户税费：
规定是卖家持有满2年住房，过户免5%增值税，
卖家如果满五唯一住房，过户再免1%个税，
交纳评估费千分之六，
印花税万分之五，
手续费几百元，
契税，买家首次买房90平以下契税1%，90平以上1.5%。
买家如二套买入，90平以上契税2%，90平以下1.5%。
三套房契税3%没有优惠。
六：营改增后，个人销售住房增值税方面有何税收政策
1.根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
七：营改增后房地产企业如何开具增值税发票，税率多少
营改增后房地产企业增值税税率有两种：1、选择一般计税法的，增值税税率11%，进项可以抵扣；
2、选择简易计税法的，增值税税率5%，进项税不可抵扣。
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