万科融资渠道

一：万科企业成功运用了哪些筹资方式

筹资一般是公司自有资金或者风险投资，再融资，可转债之类的 赏分谢谢

二：恒大、碧桂园、万科、保利房地产的融资方式和产品区域？

这些大的地产商们，融资方式基本情况是这样的：

融资可以这样概括：内部融资和外部融资

其中，内部融资包括预售房款和应付账款（承建企业垫付）

外部融资包括直接融资和间接融资；直接融资分为：上市（IPO、买壳上市、增发）、房地产信托、房地产企业债；间接融资为银行贷款（银团、一般项目融资）。

在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）。

我所说的这些都是宏观方面的事情。融资可是个技术叮，还是得根据具体项目的实际情况采取相应的对策。

至于产品区域，我理解的就是你想知道这些地产商都在哪里有项目。这个问题就看各个地产商自己的战略规划了。比较大的地产商都是全国扩张的，全国主要大中城市都会进行布局的。产品的系列呢，各个房企都会有自己命名的规范。比如，恒大地产的恒大城、恒大金碧天下、恒大华府等在每个省都有相应的项目。

我就简单说这些，你想问具体的可以私信我。

三：企业债务融资有哪些方式？对万科是否都适用

her eyes with both hands

四：房地产融资的相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。(一)银行贷款一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。(二)房地产信托信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。(三)国内ipo(四)境外ipo(五)借壳上市(六)上市公司资产置换(七)房地产投资基金等综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资1.内部融资方式包括：（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2.外部融资的主要渠道和融资工具有：（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投......余下全文>>

五：宝能系采取哪些措施完成收购万科

1、三次举牌，撬动现金240亿元

截至8月26日，宝能系已连续三次举牌。从宝能系举牌的7月初到8月底，万科市值在1600亿（现在是1460亿元，影响并不大，之前买入时基本都是1600亿元。）左右浮动。这意味着，每购进万科5%的股份，需用资80亿元，宝能系累计举牌三次，动用资金约240亿元。

目前，宝能系累计持股15.04%，取代央企华润成为万科第一大股东，打破了万科近15年的股权平衡。

这里需要说一说所谓“宝能系”的背景。

代表宝能系举牌的，有两个账号：前海人寿、钜盛华。

宝能系的实际控制人是潮汕籍老板姚振华，他通过宝能投资（深圳市宝能投资集团有限公司）持有钜盛华99%的股份，再通过钜盛华持股前海人寿20%的股份。

宝能系旗下有6大板块--综合物业开发、现代物流、商业运营、金融业、文化旅游业、民生产业，其中最广为人知的是地产和金融。前海人寿是宝能系在金融板块的重要桩脚，钜盛华是姚振华在资本市场操作时的“常用马甲”。

2、加杠杆，实际耗资约130亿元

即便宝能系腰缠万贯，在短短两个月时间内凑足240亿元巨资，也并非易事，更何况它还在资本市场多线作战，同时买进南玻、华侨城等。

加杠杆是关键。在运用融资融券、收益互换等工具后，实际现金支出可能只有130亿元。

也许你要问，这笔账是怎么算的？以下是计算全过程：

7月11日，第一次举牌，前海人寿集中竞价买入万科5%的股份。若以当时披露的中间价14.375元／股粗略估算，动用资金约80亿元。（成交均价13.28～15.47元／股，成交股数552,716,065。）

7月25日，第二次举牌，前海人寿集中竞价买入万科0.93%的股份，若以当时披露的中间价14.375元／股粗略估算，动用资金约15亿元。

钜盛华集中竞价交易买入万科0.26%的股份。另外，钜盛华还以收益互换的形式持有3.81%的股份。若以当时披露的中间价14.635元／股计，直接买入耗资约4亿元，收益互换部分杠杆以1:4计，收益互换部分耗资12亿元。

（前海人寿买入成本13.28～15.47元／股，钜盛华买入成本13.28-15.99元／股。前海人寿买入102,945,738股，占比0.93%。钜盛华买入28,040,510股，占比0.26%；以收益互换持有421,574,550股，占比3.81%。）

8月26日，第三次举牌，前海人寿竞价交易买入万科0.73%股份，钜盛华通过杠杆工具买入4.31%。若以8月26日13.25的收盘价计算，前海人寿直接耗资约10.6亿元，钜盛华融资融券部分耗资0.6亿元，收益互换部分耗资12亿元。

（公告没有披露买入成本。前海人寿竞价交易买入万科0.73%的股份，钜盛华通过融资融券的方式买入0.08%的股份，以收益互换的形式持有4.23%的股份。）

此处简单介绍一下宝能系所使用的杠杆工具。

一是收益互换，类似于此前热炒的配资业务。

某券商人士介绍，在使用收益互换工具时，机构只能使用现金来撬动杠杆，目前行业内很少使用股权、资产等。这意味着，宝能系目前动用的很可能仍是真金白银，手中的股权、房产等并未派上用场。

能撬动多大的杠杆，主要由标的物和市场情况决定，一般为1:3。（以万科为例，标的较好，杠杆可以适当加大，上述计算成本时，假设是1:4。）

使用时，券商会做一定对冲来平衡风险，双方约定时限，期满，券商收取固定收益，一般是8％左右的利息，机构收取浮动收益，即价差。后两次举牌，宝能系均动用了收益互换工具，公告称，“在收益互换合约中，钜盛华将现金形式的合格履约保障品转入证券公司，证券公司按比例给予配资后......余下全文>>

六：房地产融资要如何确定最佳的融资方案

中国目前房地产开发企业主要融资方式：　　◎银行贷款:　　银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。　　房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:　　房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 　　房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。　　因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。　　◎上市融资:　　上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。　　◎房地产债券:　　房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。　　面对融资困境的房地产业的主要应对策略　　◎调整心态和思路，面对现实，制......余下全文>>

七：请教，可否向万科集团发放贷款，贷款用途用于旗下子公司具体的地产项目？可否发放这样的贷款？

各个银行规定不同，你应该请教你们银行的风险管理部。

1、今年对互地产都是收紧的，有的银行对于房地产项目都是停审停贷的。但是理论上，项目贷款配套流动资金也是正常的。

2、集团统一融资，是趋势和主流。即一家商业银行对集团旗下子公司统一盘子考虑，给予集团授信，给予一个总额度，各个子公司在额度内调剂使用。

八：上市对一个公司的意义？

一、企业上市的好处：

﹡取得固户的融资渠道

﹡得到更多的融资机会

﹡获得创业资本或持续发展资本

﹡募集资金以解决发展资金短缺

﹡为了降低债务比例而采用的措施

﹡在行业内扩展或跨行业发展

﹡增加知名度和品牌形象

﹡持股人出售股票

﹡管理者收购企业股权

﹡对雇员的期权激励

﹡取得更多的“政策”优惠和竞争地位

九：资产重组，私募融资，资本运营，资产重组，私募融资，资本运营，算是违法么

一、我国企业并购的主要融资方式

并购融资是指并购企业为了兼并或收购目标企业而进行的融资活动。根据融资获得资金的来源，我国企业并购融资方式可分为内源融资和外源融资。两种融资方式在融资成本和融资风险等方面存在着显著的差异。这对企业并购活动中选择融资方式有着直接影响。

（一）内源融资

内源融资是指企业通过自身生产经营活动获利并积累所得的资金。内源融资主要指企业提取的折旧基金、无形资产摊销和企业的留存收益。内源融资是企业在生产经营活动中取得并留存在企业内可供使用的“免费”资金，资金成本低，但是内部供给的资金金额有限，很难满足企业并购所需大额资金。

（二）外源融资

外源融资是指企业通过一定方式从企业外部筹集所需的资金，外源融资根据资金性质又分为债务融资和权益融资。

1、债务融资

债务融资是指企业为取得所需资金通过对外举债方式获得的资金。债务融资包括商业银行贷款和发行公司债券、可转换公司债券。债务融资相对于权益性融资来说，债务融资不会稀释股权，不会威胁控股股东的控制权，债务融资还具有财务杠杆效益，但债务融资具有还本付息的刚性约束，具有很高的财务风险，风险控制不好会直接影响企业生存。在债务融资方式中，商业银行贷款是我国企业并购时获取资金的主要方式，这主要是由于我国金融市场不发达，其他融资渠道不畅或融资成本太高，此外，并购活动也往往是政府“引导”下的市场行为，解决国有企业产权问题，比较容易获取国有商业银行的贷款。

2、权益融资

权益融资是指企业通过吸收直接投资、发行普通股、优先股等方式取得的资金。权益性融资具有资金可供长期使用，不存在还本付息的压力，但权益融资容易稀释股权，威胁控股股东控制权，而且以税后收益支付投资者利润，融资成本较高。

二、我国企业并购融资方式选择的影响因素

企业并购融资方式对并购成功与否有直接影响，在融资方式的选择上需要综合考虑，主要有以下因素：

（一）融资成本高低

资金的取得、使用都是有成本的，即使是自有资金，资金的使用也绝不是“免费的午餐”。企业并购融资成本的高低将会影响到企业并购融资的取得和使用。企业并购活动应选择融资成本低的资金来源，否则，并购活动的目的将违背并购的根本目标，损害企业价值。西方优序融资理论从融资成本考虑了融资顺序，该理论认为，企业融资应先内源融资，后外源融资，在外源融资中优先考虑债务融资，不足时再考虑股权融资。因此，企业并购融资方式选择时应首先选择资金成本低的内源资金，再选择资金成本较高的外源资金，在外源资金选择时，优先选择具有财务杠杆效应的债务资金，后选择权益资金。

（二）融资风险大小

融资风险是企业并购融资过程中不可忽视的因素。并购融资风险可划分为并购前融资风险和并购后融资风险，前者是指企业能否在并购活动开始前筹集到足额的资金保证并购顺利进行；后者是指并购完成后，企业债务性融资面临着还本付息的压力，债务性融资金额越多，企业负债率越高，财务风险就越大，同时，企业并购融资后，该项投资收益率是否能弥补融资成本，如果企业并购后，投资收益率小于融资成本，则并购活动只会损害企业价值。因此，我国企业在谋划并购活动时，必须考虑融资风险。我国对企业股权融资和债权融资都有相关的法律和法规规定，比如国家规定，银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足，没有进行并购的信贷项目，因此，企业要从商业银行获取并购信贷资金首先面临着法律和法规约束。我国对发行股票融资要求也较为苛刻，《证券法》、《公司法》等对首次发行股票、配股、增发等制定了严格的规定，“上市资格”比较稀缺，不是所有公司都能符合条件可以发行股票募......余下全文>>

十：如何判断货币资金使用风险

货币资金（以下简称资金），包括库存现金、银行存款和其他资金。其他资金指外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等。企业的资金风险分为三大类：安全风险、短缺风险、使用效率风险。目前人们关注较多的是第一类风险，而实际上后两类风险对企业经营的影响更重大、更广泛，也更难以识别和评估，需要更高的管理理念与管理技巧，下面分而论之。　　资金安全风险及其管理资金安全风险主要是指资金被挪用、诈骗和贪污的风险。这类风险主要源自企业内部控制的不完善，如没有很好地执行内部牵制原则，同一人兼任不相容职务等。　　企业可以采用以下方法来识别资金安全风险：①制作事业清单。在事业清单中详细列明企业资金账目内控不健全的种种表现，如不兼容职务未分离或授权审批制度不健全等，并对各事件进行分析，以确定各事件对资金安全的影响程度。②面谈与问卷调查。可通过面谈、问卷调查的方式就影响资金安全的一些潜在事件取得公司管理者、员工和其他利益相关者的见解与经验，集思广益。③流程图分析。对涉及资金收付的业务进行流程图分析，确定风险点，以利有效控制。　　资金安全风险管理重在防范，通过建立良好的内控环境、健全资金管理的内控机制来堵住各种安全漏洞，特别要注意以下几点：①建立健全授权审批制度，按照规定的权限和制度办理资金收付业务。②贯彻内部牵制原则，确保不兼容岗位相互分离、制约和监督，加强员工职业道德和安全意识教育。比如，空白支票、印章应分别由不同的人保管，出纳不得兼任稽核等。③加强内部审计。内部审计可协助管理当局监督控制措施和程序的有效性，及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节。　　资金短缺风险及其管理资金短缺风险，是指企业不能及时、足额地筹集到生产经营所需资金，从而导致企业放弃供应商提供的现金折扣、低价甚至亏本出售存货和项目、无法及时清偿债务导致信用等级恶化、被迫破产重组或被收购等。　　可以从静态和动态两方面入手。从静态分析，一个企业的资金存量（包括交易性金融资产）占总资产的比例若在行业中处于低位水平，则可能存在一定的资金短缺风险；将资金存量与短期有息负债比较，可以更好地把握单个企业资金短缺的严重程度以及按时偿还债务的紧迫性。从动态分析，可以结合资产负债表、现金流量表及相关信息，仔细分析企业的应收应付、存货的增减情况、经营活动和投资活动产生的现金流状况及发展趋势，从动态上评估企业的资金余缺，以准确地把握企业资金短缺的风险性质与大小。　　引发企业资金短缺风险的内部因素主要有：①激进的筹资政策，即过多地采用短期甚至临时性负债方式筹资以满足长期性流动资产的需要。②宽松的信用政策，赊销过多且信用期限较长会产生大量的应收账款，一旦银根紧缩、经济衰退，客户不能及时足额偿还货款，企业资金链就极易断裂。③片面追求生产规模和市场占有率，投资项目过多且周期较长，由于我国目前企业债（公司债）市场尚不发达，企业资金主要来源于银行短期借款，短款长用易造成现金短缺风险。④过多采用债务方式融资，未能根据行业特点和企业发展战略确定合理的资本结构等。　　企业资金短缺风险的形成也与外部因素有关，包括中央银行的货币政策、资本市场的状况以及宏观经济是处于增长阶段还是已经陷入衰退，等等。　　笔者认为，企业应从以下几方面应对货币资金的短缺风险：一是从经营战略上高度重视资金短缺风险。二是优化资本结构，长钱长用，短钱短用，避免因资金占用与资金供应在期限上搭配不当而造成资金短缺风险。三是提高预算特别是现金预算的编制水平，尽可能准确地预计企业所需的外部融资额和融资时间。有不少企业在编制年度预算时，往往比较......余下全文>>