一：业主委员会的成立与批准是属于哪个行政管理部门的？
业主委员会成立要道区建设局综合管理科备案，且相关物业费用应该建立初期召开业主大会商议协定。业主委员会成员须业主大会选拔! 区建设局！
二：成立业主委员会有什么要求？
《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：
一.业主大会的成立
规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”
而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：
京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
二.物业管理区域的划分
规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”
三.业主大会投票权确立
规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。
北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。
四、业主大会的开会要求和表决方式
规定：
1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3.业......余下全文>>
三：业主委员会是否具有法人主体资格
业主委员会是非法人组织的。
理由如下：
一、业主委员会的含义及特征
业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。
从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征
1．业主委员会是由业主大会选举产生的。根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。
2．业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。
3．业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。因此，业主委员会不是代表和维护部分业主、特别是大业主的意志和利益。应注意的是业主委员会维护的只能是全体业主的合法权益，不能因为业主委员会的组成人员均为业主，其行为和活动通常都涉及业主的自身利益，便从事超越法律、法规和政策以及损害他人合法权益的行为。
4．业主委员会必须办理备案手续。业主委员会虽为自治性的组织，但并非自立的闲散组织，其有具体的法定职责和法律地位。为了规范业主委员会，使其更好地为全体业主服务，依据我国《物业管理条例》及相关的规定，业主委员会自产生后30日内，应当将业主大会成立的情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员的名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
为了进一步明确业主委员会与所在地的区、县人民政府有关行政主管部门间的关系，《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”根据有关行政法规的规定，业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理期间，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
二、业主委员会的性质
关于业主委员会的法律性质，学界认识不一。我国现行立法并未就业主委员会的法律性质作出明确的规定。实践中对此主要有两种意见：
1．业主委员会为社团法人。该种意见认为，业主委员会从其权利和职责来看，它应为社会团体法人。依此观点，业主委......余下全文>>
四：业主委员会具体成立要件？
成立业主委员会的条件：1、入住率达到50％以上的：2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30％的；3、首批物业交付满3年的。办理流程：一、由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。二、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。三、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。四、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。五、筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。 业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。六、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。 业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。七、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。八、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。九、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。十、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。十一、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。备案材料：一、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。二、业主或建设单位向区局递交第一届业主大会筹备组的请示。三、第一届业主大会筹备组向区局递交成立业主委员会的报告。四、第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。五、制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。六、业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。七、物业区域内业主清册及汇总表。八、业主委员会侯选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。九、提前15天召开业主大会公示及会议流程。（公示照片）十、业主大会签到表。（业主姓名及具体门牌）十一、第一届业主大会会议记录。十二、筹备组工作报告。十三、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）十四、管理规约、议事规则通过实行稿。十五、业主委员会成员及分工名单。（公示内容及照片）十六、业主委员会组成人员基本情况表。十七、南京市业主委员会备案申请书。备案说明：公示内容及照片均要反映出公示位置和公示的日期。收费依据：不收费
这是南京市的，询问下当地房产局
五：业主委员会法律地位是怎样的
一、业主委员会的性质
业主委员会是在城市住宅和物业管理发展过程中产生的一种社会组织体。我国的物业管理法理论中，业主委员会是指依据业主公约或者法律规定，在房地产行政主管部门指导下成立的经业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。[1]业主委员会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，与物业管理企业的专业化管理共同构成了我国物业管理体制的基本构造。
业主委员会具有以下法律特征：（1）由业主大会选举产生，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见。（2）业主委员会的活动以物业的自治管理为限。除签订物业管理合同以外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。（3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。（4）业主委员会必须到法律规定的主管部门办理登记备案手续。
根据《物业管理条例》第10条的规定，业主委员会应由业主大会于成立后的第一次业主大会会议上选举产生。《物业管理条例》第15条则明确规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会、代表业主与物业管理企业签约以及监督业主公约的实施等五项职责。比较《物业管理条例》中所规定的业主委员会的职责与其颁布之前多数地方有关法规中的规定，可以看出，一些以前授予业主委员会的重要职责被赋予了业主大会。这种改变体现出立法者的一个基本思路，即全体业主组成的业主团体是业主参与物业管理事务的最高权力机构，虽然我国实行的是业主委员会与业主大会并存的自治管理体制，但业主大会是决策者，而业主委员会主要是执行者。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但关涉物业管理重大事项的决定权，只能由全体业主通过业主大会的形式来行使。这是否意味着业主委员会只能附属于业主大会，没有任何独立的法律地位和民事诉讼能力呢？正是由于法律在这方面的规定不够具体、明确，从而才导致了理论上的争议和实务中的混乱。因此，探究业主委员会的法律地位，也就显得十分必要了。
二、业主委员会的法律定位
关于业主委员会的法律地位，理论界和实务界都一直存在着不同的看法和做法。
理论界的主要观点有：（1）业主委员会是依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的法人。[2]（2）业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织，其法律地位也不存在问题，经全体业主授权的业主委员会有权起诉和应诉。[3]（3）业主委员会虽然在实体法上没有明确规定，但因其合法成立、有一定的组织机构和财产，已具备了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（以下简称《民诉意见》）第40条规定的必要条件，业主委员会应属于具备诉讼主体资格的“其他组织”，可以以自己的名义参加诉讼。[4]（4）业主大会属于社团法人，而业主委员会为该社团法人的代表机构，对外以业主大会的名义从事各种民事活动，并由业主大会对其合法的活动承担民事责任。因此，业主委员会并不具有民事主体资格。[5]
笔者认为，由于物业管理的有关立法大多位阶较低，因此司法实务当中，各地法院对业主委员会的法律定位可能会有完全不同的理解和处理。这样，不仅不利于法律的统一适用，也给如何确定业主委员会的法律地位带来了一定的困难。从我国《物业管理条例》中关于业主大会与业主委员会职责及相互关系的规定来看，尽管业主委员会可以......余下全文>>
六：成立业主大会要向什么部门申请,注册?
中华人民共和国国务院令第379号
《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
总 理 温家宝
二○○三年六月八日
物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有......余下全文>>
七：小区业委会主任犯错由哪个部门进行管理
根据《建设部关于印发的通知》：必须经业主委员会或者20%以上业主提议，且业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会，经与会业主的投票权半数以上通过才有效，并且以书面形式在物业管理区域内公告。
八：业主委员会管理制度
小区业主委员会章程
北苑小区业主委员会章程( 草 案 )
第一章 总 则
第一条
昌邑市北苑小区业主委员会，是根据国务院《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定成立的在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。由业主大
会或业主代表大会（以下统称业主大会）从全体业主中选举产生。是经物业管理行政主管部门核准登记，在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法
人组织。其合法权益受国家法律保护。
第二条 本业主委员会接受市物业管理行政主管部门的领导。执行国家及省市有关物业管理的法律法规及政策的规定。
第三条 业主委员会的宗旨是：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的环境。
第二章 业主委员会的产生及职责
第四条 本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。
第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹备小组，筹备小组组织推荐业主委员会委员候选人名单，提交第一次业主大会实行差额选举产生。
第五条 业主委员会自选举成立15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记。
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
第六条 本业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。
业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。
第七条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）执行业主大会的决议、决定；
（三）修订业主公约、业主委员会章程；
（四）采用招标或其他方式选聘、续聘或组织解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同；
（五）审议物业管理服务费收取标准及使用办法；
（六）审议年度管理工作计划，年度费用概预算。；
（七）检查、监督物业管理企业的物业管理工作；
（八）监督公用建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
（九）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（十）监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第三章 业主委员会会议
第八条 业主委员会会议每季度至少举行一次。有2/3以上的委员提议或主任、副主任两人以上认为有必要时，可召开特别会议。
第九条 业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加，可以一次性书面委托代理人参加，包括会议日期、地点和议题，并代其行使表决权。
第十条 业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。
第十一条 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，其决定必须经全体委员会半数以上通过有效。
第四章 业主委员会委员
第十二条 本业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
第十三条 业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情......余下全文>>
九：业主委员会如何办理法人
业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。所以其为非法人组织，是办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
业主委员会虽为自治性的组织，但并非自立的闲散组织，其有具体的法定职责和法律地位。为了规范业主委员会，使其更好地为全体业主服务，依据我国《物业管理条例》及相关的规定，业主委员会自产生后30日内，应当将业主大会成立的情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员的名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
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