一：房地产开发企业如何做好成本管理与控制
摘 要：房地产开发企业由于资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以此行业是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争的不断加剧中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。房地产开发企业要做好成本管理与控制，不仅仅靠财务部门，而是一个涉及拆迁、开发、建筑、销售等一系列部门，成本发生在企业生产经营全过程，从项目决策、征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售以及到售后服务等一系列环节，发生费用支出，都有成本管理与控制问题。要让成本管理与控制成为企业文化建设的有机组成部分，这无疑会给企业带来最大的经济效益。
二：房地产行业成本管理过程中存在的主要问题有哪些？
房地产业属于资金密集型行业，在开发过程中涉及大量的资金运作，是一个高举高打的行业，因此，房地产企业的成本管理有着非同寻常的意义，许多房企就是由于成本管理失控导致开发成本高居不下，利润严重缩水，开发目标不能完全实现。瑞泉作为一家长期从事房地产企业管理咨询的专业化咨询机构，目睹了许多开发企业在成本管理方面存在的问题，在此做一些简单的分析，期望对开发企业能够有一些启迪作用。1、缺乏规范的成本管理制度和体系很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等，不少企业也没有专门成本管理部门。2、设计变更、现场签证难以有效控制频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，变更黑洞使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生倒签的情况。3、超合同付款时有发生由于合同在执行过程中发生的各类变更很多，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度很大，少数企业更是在最终结算时才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况却一直难以有效根本杜绝。4、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本目前大多数企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经于事无补了。5、难以实时了解大量工程合同的执行进度在项目开发过程企业需要对外签订各类工程合同，特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观，同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。6、难以精确制定资金计划作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务。现实工作中，虽然财务人员投入了大量的时间和精力制定资金计划，但由于各类数据每天都在变化之中，往往是刚刚辛辛苦苦计算出来的数据实际上已经过时了，难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划做出正确的决策。7、缺乏对成本历史数据的积累和分析由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况目前不少房地产企业自行采购材料设备，在材料设备采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大，目前手工管理模式根本无法随时掌握各类材料的最新动态，也难以在各项目之间共享这方面的资料，导致在材料采购过程难以准确做出正确的判断。9、缺乏对供方的全面跟踪管理在项目开发过程中，企业需要和施工、设计、材料供应等各种类型的专业供方进行合作，特别是对于多项......余下全文>>
三：一般房地产开发公司的成本项目有哪些?
政府对房地产公司的收费：
规 费 项 目 费 率 相关部门
城市基础设施配套补偿费 80.00(元/M2) 国土局建管处、市政处
防空地下室易地建设费 9层以下18(元/M2)
以上1200(元/M2) 人防办
新增建设用地有偿使用费 40.00(元/M2) 国土局耕地保护处
新菜地开发建设基金 3-6万元/亩 国土局耕地保护处
土地契税 转让成交额4% 国土局土地利用处
土地出让金 各地拍卖价格
(100-600万元/亩) 国土局土地利用处
土地使用费 8-10（元/M2.年） 国土局土地利用处
公共消防设施配套费 1.5-3.0(元/M2) 消防队
水利建设基金 耕地2000元/亩，
非耕地1500元/亩 水利办
城市房屋拆迁管理费 住宅7(元/M2)，
非住宅3(元/M2) 国土局拆迁处
征地管理费 征地补偿费1.1-1.4% 国土局耕地保护处
土地登记费 0.07-4（万元/ M2） 国土局地籍处
耕地开垦费 1.5-3.0（万元/亩） 国土局耕地保护处
土地复垦费 0.6-2.25（万元/公顷） 国土局耕地保护处
土地闲置费 出让方式20%以下 国土局地籍处
土地出让业务费 土地出让金2% 国土局土地利用处
商业网点费 17.00(元/M2) 国土局代收
教育配套费 18.00(元/M2) 教育局
环卫开发费 5.00(元/M2) 环卫局
垃圾处理费 12.00(元/M2) 环卫局
白蚁防治费 0.50(元/M2) 卫生局
抗震审查费 1.50(元/M2) 防震办
城建档案费 1.00(元/M2) 建设局
勘测费 0.6(元/M2) 勘察院
临时水电报装费 按工程量计算（数十万） 供电局、自来水公司
水电接入增容费 按工程量计算（上百万） 供电局、自来水公司
市政占道费 按工程量计算（数十万） 城管局
排污费 按排污量计算 环保局
招标管理费 标的物0.05% 招标中心
合同监证费 合同金额2~5% 工商局
土地收益金 ......余下全文>>
四：怎样做好房地产成本管理工作
一 建立组织
任何事情都是人做出来的，所以首先需要选对人。房地产企业中，成本管理人员是典型的复合型人才，因为成本几乎涉及到房地产企业的每一个核心步骤，所以成本人员需要精通造价专业，还需要了解一些工程管理的知识，一些初步设计的知识，以及一些财务的知识。
成本人员的获得有两种途径：一是自己培养，对于有一定管理水平的企业，可以采用；二是从市场上招聘。
人员到位后，我们还需要成立一个管理成本业务的组织架构。通过分析中国成本管理水平的企业，大致有三种模式：1)成立专业的成本部门，用于管理项目开发有关的全部成本（包括地价、建安成本、配套、费用、资金利息等）；2)在工程部下设成本管理的小组，主要管理建安、配套成本；3)在财务部门设立成本小组（专岗），以成本的事后核算和项目资金的管控为主。
二 管理体系
目标成本管理
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线
目标成本管理包括可行性研究的成本测算和目标成本制订两个过程。
成本测算流程一般为：在历史积累的成本库选取参考性非常强的项目的单位成本，根据当前项目情况进行适当修改，再结合新项目的项目指标及产品建筑指标等数据，这样即可快速生成项目测算表。
目标成本的制订过程，是一个动态修订的过程。在管理领先的企业，某些项目在概念设计阶段就开始编制第一版的目标成本，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐步的细化和修订，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
责任成本
责任成本是通过确定责任主体和评价部门，来保证整体成本的合理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为。
责任主要分为四个方面：
1、落实责任部门
在制订目标成本时，要分不同科目按所属专业指定到责任部门，如地价由发展部负责，建安费用由工程部负责，等等。
2、明确责任范围
对于每一个责任部门，均能清晰的知道其所负责的责任内容。
3、制定评价指标
对于每一个责任部门，除了知晓其所负责的责任内容外，还需要制订评价标准，完成什么程度得到什么样的分数。
4、绩效反馈追踪
通过月报、季报等多种方式方便查询责任成本的执行动态。
作业成本
是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位的成本控制。 1、制作完整的“作业过程指导书”
2、重点定义作业过程中与成本控制相关的要点
3、通过对房地产各个作业过程进行成本控制，从制度上保证对成本的有效控制
动态成本
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。在项目执行过程合同的订立、变更签证、结算、非合同性成本、待发生成本都会引起动态成本的变化
三 执行
成本管理水平的提高需要循序渐进的进行
1. 首先实现基础管理，根据自身的实际情况，参考领先企业的经验建立合适的组织架构，同时通过招聘或内部培养的方式，形成一支精通造价专业，了解工程管理、设计的知识，以及财务的知识的的人才队伍。在业务着重于合同执行过程、付款的管理。
2. 建立完整的目标成本核算体系，要求能够核算出每个项目的动态成本，能够核算出每个专业的成本。
3. “省钱就等于赚钱”――成本控制，用目标成本控制合同的订立、变更签证、结算，使得动态成本只能在目标成本的控制范围内，以达到降低成本的目标；用目标成本、付款计划控制实际付款，使得超付现象不会产生。
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五：如何进入房地产企业做成本管理工作
一般而言，房地产开发工程是一个复杂的建筑实施过程，通过对各种资源进行调度和组合利用，实现预期的建筑目标，具有规模大、实施过程复杂等诸多特点。项目管理需要满足复杂管理系统以及项目管理提出的目标，对全过程进行系统的控制，从而实现预期的目标。成本控制要使得工程项目的建设符合目标成本的要求，只有这样才能够确保各方的基本利益，这也是成本控制的最为基本的出发点。从这个角度来看，房地产开发企业如何做好项目的管理与成本控制是具有非常重要的现实意义的。
一、房地产开发企业的项目成本控制概述
房地产开发企业的项目成本控制，是控制理论在项目成本管理中的实际应用。即在项目实施各环节采取一定的控制管理措施，以确保项目实际成本基本符合计划的管理工作。以控制阶段为依据，项目成本控制大致可以分为事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。项目成本控制旨在通过对项目各项成本的控制，确保事先制定的成本计划的切实实现。对项目成本控制的深入研究，有助于项目管理水平的提升、对成本进行有效控制、强化企业成本核算能力、促进经济效益不断提高。项目成本控制可以分解为成本预测、成本计划、成本现场控制、成本核算、成本分析和成本考核等内容。这些环节相互影响，前一个环节为后一个环节的基础，彼此形成了项目成本控制的主要内容体系。
二、房地产开发企业的项目全过程成本控制
1.设计阶段的成本控制
众所周知规划设计阶段对工程造价的影响非常大，据资料统计，规划设计阶段影响项目投资的可能性为75%。因此加强设计阶段的成本控制，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到十分重要的作用。因此，项目的投资者首先就要转变观念，在设计、规划方案的评审阶段，从对功能、外型、规模的过分追求中脱离出来，考虑质量价格比以及功能价格比的取舍问题，从而有效的利用设计、规划方案的评审阶段控制工程项目成本。
2.招投标阶段的成本控制
通过招投标来选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。房地产企业在招标过程中，不要一味的追求最低的投标报价，而是对工程造价进行了科学的计算之后，在确保施工企业获得合理利润以及保证施工质量的前提下，通过竞争获得合理低价。同时，通过招标询价，及时了解最新的人、材、机单价，加强对成本的控制。
房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。
六：房地产企业开发间接费用和管理费用区别是什么？
一、开发间接费用
房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利、折旧费用、修理费用、办公费、水电费、劳动保护费用、周转房摊销等。
二、管理费用
企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费
用，应计入当期损益。
三、开发间接费用和管理费用的划分
对于房地产开发企业，分清"开发间接费用"和"管理费用"是个难点，除了周转房摊销之外，
其余费用的划分是以有无开发现场机构来确定的。如果开发企业不设立现场机构，由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，所发生的费用，可直接并入企业的管理费
用。
七：房地产开发企业如何进行成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%. 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。 2.确定成本核算对象。 对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套......余下全文>>
八：房地产开发商的成本部主要干什么？
1.负责所开发项目的总、分包工程及材料采购的招标工作；
2.负责所开发项目的政府招标办招标备案工作；
3.负责所开发项目的工程合同谈判及合同签订工作；
4.负责拿地阶段新项目成本测算，为公司购买土地提供成本支持；
5.负责所开发项目标成本的制定、分解；
6.负责所开发项目动态成本监控工作；
7.负责所开发项目动态成本监控工作，熟悉房地产开发全成本构成；
8.负责工程付款的审核工作；
9.负责施工图预算、竣工结算的审核工作；
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