机关物业管理办法

一：物业管理的规章制度

安全服务质量标准

一、服务标准

1、着装

（1）保安员上岗必须着统一制服，佩戴工作证（牌），服装干净整齐。

（2）着保安制服时，要按规定佩带保安标志。

（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。

（4）不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚等。

（5）爱护和妥善保管保安制服及安全标志；严禁将保安制服和保安标志变卖、赠送或转借他人。

2、仪容仪表

（1）当值期间仪表端正、精神饱满、大方得体。

（2）男性不准留长发、大鬓角和胡子，女性不准留小辫，头发不得长过肩。

（3）男、女均不得染发、染指甲，不得化浓妆、戴首饰等。

3、礼貌礼节

（1）在下列场所中行举手礼：当值中遇领导时；站岗、值勤、交接班时；纠正顾客违章、违规时；受到领导接见、慰问时；遇领导视察、检查工作时；统一制服参加公司重大庆典活动时；上主席台领奖、发言（开始和结束）时。

（2）参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。

（3）工作中天天接触的上级领导可以不敬礼，但见面后要面带微笑主动含宣问好。

4、举止

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）保安员着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嘻戏打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物等。

（3）保安员不得着安全制服在公共场所饮酒，严禁安全员酗酒、闹事。

（4）自觉遵守社会公德和公共秩序，不准随地吐痰乱丢杂物。

（5）当值期间不准抓头、搔痒、挖鼻孔、掏耳朵，不准敲桌椅或玩弄其它物品。

5、语言

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触工业区人员时，说话要和气，使用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌用语。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、港澳同胞、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。

（2）保安员值勤中应讲文明用语，说话语气要适中，不可大呼小叫。

6、岗位纪律

（1）严格在法律、法规规定的范围内开展安全服务工作，不准超越法定的安全服务内容。

（2）严格履行岗位职责，不准做与安全服务无关的事情。

（3）不准有意刁难工业区人员。

（4）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退，不准酒后上班。

（5）遵守公司各项规章制度，对公司机密事项，不得随意打听、询问、记

录、传播。

（6）未经允许不准收受业主物品或礼金。

（7）爱护公物、节约用材，认真填写岗位上各项记录表格。

（8）遇事要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（9）严格执行交接班制度，做到交接双方责任明确、清楚、明了。

7、卫生

（1）自觉维护小区周边环境卫生，保持岗位上或岗位周边环境卫生干净整洁。

（2）宿舍内务卫生：床单、被褥整齐干净，床下无杂物堆放；地面无烟头、无痰迹、无纸屑；门窗洁净，玻璃明亮；生活用品摆放整齐、统一规范；不准饲养宠物、悬挂图片（人文画、风景画等）或在墙壁上粘贴画报等。

二、质量标准

依照《安全管理工作手册》为工业区提供安全保卫服务，维护工业区的安全和秩序，以满足厂家（住户）的安全需求。

1、巡逻服务

（1）保安员对特定区域，地段和目标进行的巡逻警戒，保卫厂家（住户）安全。通过巡逻震慑不法分子，使其打消对厂家（住户）不法侵害的企图；通过巡逻，发现可疑人员，对其进行询问，对有作案嫌疑的，送交公安机关处理；对正在发生的不法侵害行为，应采取相应措施，给予制止，将不法行为人送交公......余下全文>>

二：中华人民共和国物业管理法

你可以看一下你们的《前期物业服务协议》上是否有不包含停车位或者不能在小区内停车的条例。一般你们刚入住的时候签订的《前期物业服务协议》上都有包含的。

三：物业管理的管理条例

第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第四条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条 业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有......余下全文>>

四：中华人民共和国物业管理条例的总则

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中......余下全文>>

五：制定机关工作条例要注意的事项

条令条例的修改和补充，应由制定机关以决定的形式确定。

例如，现行的《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据《决定》第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

六：国家物业管理法相关规定

《物业管理条例》

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众

的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企

业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维

护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理

工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管

理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生

的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具

体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行

政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、

业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素

确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环

境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但应当有物业管理区......余下全文>>

七：物业管理体制的制度规定

一、各物业处主任全面负责所管物业项目社区活动工作，做好小区（大厦）精神文明建设的宣传工作。 二、拟订小区（大厦）社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报公司审核。 三、策划社区活动，并填写“社区活动计划申报表”，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。 四、组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动。 五、每季度进行一次业主座谈会或走访业主活动，广泛收集信息，做好有关记录。 六、对外联系和协调，对社区重大活动及小区的新事和新气象，通过新闻媒介及时宣传报道，塑造良好的社区形象。 八、对文体场所及其设施设备进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，组织工作人员进行专业培训。 一、各物业处对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 二 、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 三 、每日巡查 1 次小区（大厦）房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 四 、每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 五 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 为搞好小区公共配套设施设备管理，更好地方便业主（住户）的工作与生活，特制订本制度： 一、小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。 二、小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类,使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。 三、要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种设施的使用、操作规程或有关规定，不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。 四、公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。 五、在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。 六、公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。 七、由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。 一、各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。 二、需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。 三、各物业处应熟悉掌握小区（大厦）车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。 四、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区（大厦）交通、停车秩序。 五、负责对小区（大厦）内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。 六、2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆禁止进入小区。 七、机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣号、试车、修车、练车。 八、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。 九、对小区（大厦）车辆管理情况定期向公司汇报。 一、停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护，并在《停车库车辆进出登记表》上做好记录。 二、应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整齐有序。 三、大厦内所有客户的机动车辆必须登记备案。 四、当有车辆驶入地下车库时，值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走......余下全文>>

八：政府规定的小区物业管理应该收哪些费用?

第一条 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费〔１９９６〕２６６号）特制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。 物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。 第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定；并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。 凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。 第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。 物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。 普通住宅（甲类、乙类和一般住宅）与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。 第六条 一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。 产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占５０％；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。 物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立帐户，专款专用，不得挪用。 第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内（两年）其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮１０％－２５％，可调整的项目为：（１）保洁费；（２）保安费；（３）小修费；（４）公共设施维修费；（５）管理费。 第八条 居住小区内配套用房，属公益性的（如学校、医院等），产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。 第九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。 第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。 第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。 对于物价部门已规定统一价格（收费标准）的项目，物业管理单位应按统一价格（收费标准）执行或代收。 劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价（涉）字〔１９８９〕１７０号文件规定执行，由产权人交纳。 环卫......余下全文>>

九：物业管理机构的行政管理部门和相关部门

(一)行政管理的涵义 物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行 业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。(二)行政管理工作内容1.政策指导物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众，包括物业业主、使用人 ，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识。要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。2.行政立法根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对 物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。3.协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业 主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。4.执法监督行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投 诉，对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。5.市场调控通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶 助和培育物业管理市场，推动其健康规范发展。 (一)全国各地 根据1993年12月经国务院批准的有关建设部职能的文件明确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业(工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业)的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。各省、市对物业管理的行政管理部门都有明确规定。北京市人民政府在《北京市居住小 区物业管理办法》中规定：“市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。”同时还规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”深圳市人大常委会颁发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定：“市政府住宅行政管理部门是特区住宅物业管理的主管部门。各区人民政府住宅行政管理部门是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。”一般来说，城市物业管理中的行政管理从属和相互关系如下图所示：(二)上海情况1.物业管理的行政主管《上海市居住物业管理条例》规定，上海市房地局是本市物业管理的行政主管部门，负 责组织实施条例。市房地局对违反条例的行为，依法作出处罚，并接受业主委员会、业主和使用人对违反条例的行为的投诉。对区、县房地产管理部门违反条例的行为，由市人民政府或市房地局责令改正或撤销决定。2.地区行政管理部门区、县房地产行政管理部门对本辖区物业管理进行监督，是物业管理的行政管理部门， 主持辖区内具体的直接的管理，接受业主委员会、业主和使用人的投诉；对违章行为依法作出处罚。3.物业管理的相关行政管理部门(1)建设、电力、公安、物价、工商等有关部门建设、市政、规划、环保、公用、环卫、园林、住宅等有关行政管理部门，按照有关法 律、法规和行政规章的规定，按职责分工，负责主管房地产开发建设、......余下全文>>

十：物业管理条例中关于业主大会的相关规定

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　（四）监督管理规约的实施； 　　（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 　　管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理......余下全文>>