商铺投资风险

一：商铺投资有哪些风险，应该如何控制？求答案

商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。A、关注商业地段李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。B、关注经营定位投资场内商铺，首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;其次场内商铺在产权分离之后，一般都以独立收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。C、关注销售模式前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。D、关注经营管理商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。E、关注政府规划政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。F、关注产品本身商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种......余下全文>>

二：商铺和普通住宅的投资回报及风险分析

住宅房和商铺是两种发展，以前住宅房发展迅速，利益大，是它的升值快，升值空间大，然而现在就不一样了，国家的调控政策， 限制其价值的升高，导致其利润低。现在商铺和住宅房不同，首先商铺未受到国家政策的打压，其次商业用地的限制性，导致商铺的独一无二，使其价值激增大。商铺投资，风险小，升值空间大，是投资的最佳选择。

三：买商铺有什么风险

购买商铺的风险 六大注意点：

1、要有商铺的风险意识。

开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。

2、尽量不买商场里的商铺。

不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

3、买商铺之前多调查。

买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。

4、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。

对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。

5、看准客流和潜在客流。

商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。

6、买商铺要有前瞻性。

并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

四：投资商铺需要注意什么

下面10个方面的内容不得不提前考察清楚。

一、土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四、面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的......余下全文>>

五：为什么说买商铺是现阶段最好的投资

1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式（wangpuonline）。

2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值（wangpuonline）。

4、商铺是越老越值钱。 二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。

5、商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。

6、商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰厚的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨（wangpuonline）。

7、商铺租金可做养老金、旅游、或教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。

8、租金的递增保证了租金的长期受益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

9、黄金地段（如市中心）商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。 每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京......余下全文>>

六：商铺投资前景如何？

商铺投资的四大好处

一、不折旧

住宅一般住5-10之后房子就会折旧贬值。而商铺往往是越旧越值钱，商铺讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题，“旺就行”。

二、不装修

住宅一般2-3年就得装修翻新一次。商铺一般都是租户来装修，解除合约时装修也是留下不予毁坏的。

三、不忧租

商铺只要有商业价值就不愁租，同时看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。

四、投资回报高

商铺买的就是一个投资升值赚钱，不象住宅会考虑很多因素，只要是地段好，商业氛围好的商铺就一定会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。

商铺投资的三大绝招

1、这个地区它究竟将来的消费者量有多大。

投资商铺，需考量该片区拥有的常驻人口数量及消费人群数量，市中心区域和新兴商圈都是极好的选择！

2、买商铺的收益与风险要很好的评估。

无论将来商铺是自营还是出租，都应该先做一个投资回报率的预估，以计算出自己的成本利润，做到心中有数。

而目前情况下，商铺投资合理的年投资回报率约为4%到7%左右。过高的回报，请多想想：做什么行业能有这么高？能稳定有保障吗？

3、周边的商业氛围是否成熟。

如果区域中仅有商铺而无其他配套，或者没有商业氛围，将会给商铺的出租及经营带来很大难度。

七：开发商十年包租商铺，有什么样的风险，是否可以投资？ 100分

兄弟，目前商铺普遍亏损，我的一朋友在中关村投资15年，商铺现在一直还在赔钱没有赚钱，商铺普遍是这样的，更别说贷款的利息现在很高，大家因为电商都挠头，最好是买一个住宅，能住还能经商还能租。听我一席话！

八：投资什么样的商铺将来能持久？

地段好的商铺是永远的第一选择。。随着公共建设的完善，城市的繁荣，后市看涨不看跌。。网购是未来商业的一个分支主流。但还在婴儿期。。。有几家能赚钱的？。。。没有办法让消费这找到你。。一切免谈。。这个问题不解决网购没有希望。。还是要回归实体。。

九：风险较大的几种商铺

市场上推出的商铺不少，形式多种多样。从业态分，有购物中心商铺、专业市场商铺、商业街商铺等；从经营模式分，有返租销售的、带租约销售的、自营投资的；从产权分，有只卖产权的、也有只卖经营权、二者都有的。五花八门，由于销售代理商的生存和发展压力，其高级策划师们也就“只有想不到，没有做不到”了，当然，这一切必须建立在合法的前提条件下，而开发商们也是不得不狠狠地“笑纳”。开发商吃项目的胃口好，“差钱”成了永恒的困难，几个股东坐下来喝茶，意见统一，卖商铺正是最佳的解决方案。商铺多了，就如人类一样，有好的也有坏的。富智商业顾问长期运作商业地产，特此为投资者提供一些建议供参考。现有市场上，有四种商铺的风险较大，投资者在购买商铺时要慎重。一是购物中心的内铺。这类商铺都居于购物中心或商场内，一般开门营业完全要依赖整体的项目，如果大门关了，这类商铺的小门也无法开。这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定，如整体项目成功，商铺则值钱。二是未进入成熟经营期的专业市场。这类商铺在市场开业后的前几年，市场租金都非常低，只有经过3-5年，甚至更长时间的市场培养期后，市场才有可能旺起来，市场旺之后的商铺才显得值钱，否则，这类商铺的商业价值永远都会在低位整理。一旦市场失败，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。三是外地商铺。这个“外地”是相对于投资者居住地来讲的，特别是小投资者，一个小投资者如果投资外地，特别是远距离的商铺，其管理商铺的成本也比较大，不要被销售员误导说投资商铺可以很省事收租，其实，由于商铺存在招商、经营、维护、业态及管理商改变等因素，投资者需要经常参与各种预案的协商及议案的投票等事宜，因而长期管理这类商铺的费用也比较高。四是长期返租的商铺。这类商铺在销售时往往打着整体租赁给大商家的旗号，但懂商业运作的人都知道，大商家也常常开几家新店的同时关掉一、二家效益太差的旧店，因而大商家进驻并不是铁定的收益保证，一旦大商家无力支付租金或返租方无力支付返租款时，返租合同也只能成为打官司的重要证据文件而已。商业地产的运作难度极大，成功的项目需要具备更多和谐的元素，需要开发商重视每个操作环节，这样才有可能保证商铺投资者的长期利益。（作者单位：深圳富智商业顾问机构——商业地产策划、招商、运营、销售及投融资）

十：商铺投资有什么风险

所有的投资都是有风险的，股票、房产、基金等等一些理财产品，但在今日英才学习了相关课程之后，可以让 风险降 低，也会告诉我们投资需注意什么等等， 一起来学习