公共住房租赁管理办法

一：《住房租赁和销售管理条例》主要规定了租房买房的哪些事项？

房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗？刚刚，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布了！今后，租房买房再遇到糟心事儿，您可以举起法律的武器保护自己啦。

按照住建部的说法，《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。记者注意到，意见稿着墨最多的还是保护承租人权益，让租房者更安心。

要知道，根据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等，他们确实需要法律保护！

缴房租按年还是按季？政策鼓励月付

三七强第一时间拿到征求意见稿，下面开始划重点了：

出租人应当确保出租房符合安全要求，满足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。也就是说，房东拿了房租，就得信守承诺、负起责任。白纸黑字签在那里，随便撵人可不成。

那么，租住期间，房东能否随意进入房间？意见稿明确，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人，把房子租出去了，产权还是房东的，可这期间的使用权是租客的。就算房东要卖房、买家要看房，也得尊重租户的意见，本来租户就弱势，自己的一方小天地可不能随便他人叨扰。

“二房东”是否合法呢？按照意见稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。此外，自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。也就是说，如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”，由于涉及经营行为，所以要办理工商登记。

为了保障居住环境和质量，意见稿提出了一些强制性要求。比如，出租房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。当然，具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。也就是说，未来，开墙打洞、群租住房、出租地下室将可能成为违法行为。

有些要求不是强制性的，意见稿也提出了鼓励方向。比如，在租金缴纳方面，承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。若当事人约定“季付”“年付”，也可以照其执行，但政策上是鼓励“月付”的。又比如，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。对这一条，房东尤其得留心了，日后要涨价，最好提早在合同里就给租户打好“预防针”，免得日后再生是非。

月付租金、不得乱涨，其实都是为了营造长期稳定的租房环境。意见稿在租住期限方面提出，鼓励签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，应当给予相关政策支持。”

三年以上，算得上是稳定的租住关系了，有利于租房市场稳定。此外，意见稿还要求住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。既然是专门拿出房源从事租赁的企业，就更应该拿出诚意、维护长期客户。

在租赁备案上，意见稿提出：租赁住房的，当事人应当在住房租赁合同签订十五日内，到房产管理部门或基层组织办理备案。现在大家租房时嫌麻烦，很多都不去登记，那拿什么来激励备案积极性呢？意见稿明确，承租人可持备案的合同申领居住证，并享受规定的基本公共服务；租赁期限届满时，承租人享有同等条件优先承租的权利。对那些漂在城市里的异乡打拼者来说，能拿到居住证、能享受些公共服务、能在续租时得到政府撑腰也挺好，不妨就跑跑腿、登个记。

当然，权利与义务是对等的。租客也不能自视为弱势群体，就一点义务不担。意见稿说了，承租人......余下全文>>

二：公共租赁住房管理办法的基本信息

中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号 《公共租赁住房管理办法》已经第84次部常务会议审议通过，现予发布，自2012年7月15日起施行。住房和城乡建设部部长姜伟新二〇一二年五月二十八日公共租赁住房管理办法

三：商品房屋租赁管理办法的相关解析

新办法名义上有很多条是保护租房者权益的，但很多人担心，那只会让房租涨的更高。其中一条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。这等于是禁止了间隔房和群租了。理论上是保证了租房者的住房空间，但谁都明白，其直接后果就是涨租金。很多网友担心2011年的租金会因此而上涨，尤其是北京这样房租压力超大的大城市。 《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。根据《办法》，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。《办法》规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容一般应当包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任等。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。《办法》还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。根据《办法》，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 据新华社电 由住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》一亮相，便引起社会广泛关注。为什么要出台这部新规，是否如部分公众担心的那样会增加“蚁族”等中低收入群体租房难度？如何保证执行监管到位？住房城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣表示，规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。姜万荣介绍说，实践中，出租人将房屋分割出租的情况比较突出，已经成为一个各方面反映比较强烈集中的问题，因此考虑多方因素，在《办法》中作出了规范分割出租行为的规定。我国对建筑安全有明确要求和规定，分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等行为，实际上已经违反了现有规定和标准。此外，分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。《办法》可能会增加部分租房者的租房难度。姜万荣表示，对分割出租行为进行规范，与群租或低收入人群住房租赁是两个问题。一是合理的合租行为仍然受到保护。《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在《办法》规定的前提下，选择适合自己的商品住房进行合租。二是中低收入人群租房问题可通过廉租房和公共租赁房解决。目前，各地均以各种渠道拓宽廉租房和公共租赁房房源，确保租赁住房的供给稳定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以结合自身实际情况，向当地主管部门申请廉租房、公共租赁房居住。新政鼓励房屋出租与原《城市房屋租赁管理办法》相比，新《办法》做出了诸多调整。姜万荣介绍说，比如体现了鼓......余下全文>>

四：公共租赁住房入住后管理存在哪些问题

由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显现出一些突出问题，例如公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。 还有就是目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法看来也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性。

五：公共租赁住房的一些法律问题？

公共租赁住房租金如何确定？

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。

公共租赁住房管理办法：

第二十六条　承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第二十七条　承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

六：《住房租赁销售管理条例》征求意见 列举＂不可为＂是怎么回事？

作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》今天正式开始向社会公开征求意见。该条例除了进一步保障了租房者的权利和利益之外，还加大了对房地产中介和房地产开发企业违法违规行为的处罚力度。

例如条例明确：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；

合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；

直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；

鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。

对于出现违规行为的房地产中介机构，《条例》明确规定，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，可以暂停网签；有违法所得的，没收违法所得并可处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，可处5万元以上50万元以下罚款。

七：公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房需要缴纳增值税吗?

对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定,2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

八：重庆市公共租赁住房管理暂行办法的政府通知

各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》已经2010年5月24日市人民政府第71次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

九：《中关村科技园区海淀园企业人才租赁住房管理暂行办法》全文

中关村科技园区海淀园企业人才租赁住房管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为加快推进中关村国家自主创新示范区核心区及中关村人才特区建设，聚集和培养人才特别是产业领军人才，切实解决人才住房问题，根据《关于印发〈关于中关村国家自主创新示范区人才公共租赁住房建设的若干意见〉的通知》（中科园发[2010]50号）以及《海淀区高层次人才聚集服务实施办法（试行）》（海行规发[2010]24号）等文件精神，结合海淀区实际情况制定本办法。

第二条 本办法适用于中关村“十百千工程”重点培育企业、海淀区重点创新型企业、海淀区重点企业或承担北京市重大科技成果转化和产业统筹支持项目的企业以及入选“千人计划”、“海聚工程”、“高聚工程”人才所在企业。

第三条 本办法所称中关村科技园区海淀园（简称“海淀园”）企业人才租赁住房是指政府投资建设、筹集，为海淀园企业引进的人才提供的短期周转性租赁住房。

第四条 海淀园企业人才租赁住房采用新建、收购、长期租赁、合作开发建设和产业园区自建等方式建设筹集房紶。

第五条 海淀园企业人才租赁住房的建设、分配和管理遵循政府主导、社会参与；统筹规划、配套齐全；多方筹集、统一管理；公开公平、严格监管的原则。

第六条 海淀园企业人才租赁住房配租管理工作在海淀区住房保障领导小组统一领导下开展，中关村科技园区海淀园管委会（以下简称“海淀园管委会”）负责认定申请企业资格、受理企业申请和确定分配方案，区公共租赁住房发展中心受区政府委托负责海淀园企业人才租赁住房房源的建设筹集和日常管理工作，区发展改革委、区公共租赁住房发展中心负责租金标准的核定，海淀园企业人才租赁住房产权单位委托的房产经营单位负责租金收取和房屋养护维修等工作。

第二章 申请标准及程序

第七条 海淀园企业人才租赁住房由企业提出申请，申请企业必须满足以下条件：

（一）申请企业在海淀区办理工商注册和税务登记。

（二）申请企业为中关村“十百千工程”重点培育企业、海淀区重点创新型企业、海淀区重点企业或承担北京市重大科技成果转化和产业统筹支持项目的企业以及入选“千人计划”、“海聚工程”、“高聚工程”人才所在企业。

（三）申请企业承租海淀园企业人才租赁住房人数最多为100人。

（四）申请企业未在自有用地中配套建设职工宿舍等住房。

第八条 申请程序：

（一）发布通知。根据海淀园企业人才租赁住房房源投放情况，海淀园管委会向辖区企业发布海淀园企业人才租赁住房申请通知，采取分批集中受理方式接受企业申请。

（二）接受申请。符合海淀园企业人才租赁住房申请条件的企业人才向所在单位提出书面申请，用人企业统一审核并将企业人才个人信息公示7个工作日，无异议后，由用人企业统一在规定的时间内向海淀园管委会提出申请。

（三）审核材料。海淀园管委会负责审核企业申报材料，并将审核通过的申请企业名单及企业人才个人信息书面告知区公共租赁住房发展中心。

（四）复核备案。区公共租赁住房发展中心负责对审核通过的企业人才个人在京住房情况予以复核，并将审核材料予以备案。

第九条 配租程序：

（一）调配房源。区公共租赁住房发展中心受区政府委托负责拟定和实施海淀园企业人才租赁住房建设计划，统筹安排房源。

（二）制定方案。海淀园管委会确定海淀园企业人才租赁住房配租方案。

（三）签订合同。根据海淀园管委会制定的海淀园企业人才租赁住房配租方案，申请企业与房屋产权单位签订海淀园企业人才租赁住房租赁合同，并办理入住手续。逾期不办理的视为自动放弃资格。

第十条 海淀园企业人才租赁住房原则上按照以下标准配租：

......余下全文>>

十：关于加快发展公共租赁住房的指导意见的监督管理

（一）发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设（住房保障）部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。（二）市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。（三）政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。（四）各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓（集体宿舍）等政策，统一按本意见规定进行调整。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家发展和改革委员会中华人民共和国财政部中华人民共和国国土资源部中国人民银行国家税务总局中国银行业监督管理委员会二〇一〇年六月八日