澳洲房产投资风险

一：澳洲投资房产有没有风险

严格上来说投资大多数东西都有风险，不过澳洲的房产相对比较稳，我也有买。

二：购买澳洲投资房产主要注意哪些问题

首先呢,思想观念最重要。我们应摆正我们的思想观点，我们投资的是澳洲市场，而不是国内市场，所以请投资澳洲市场的人，不要戴着国内市场的眼镜去看待澳洲市场。

第二，找准专业人士。术业有专攻，拔牙我们肯定是找牙医，剪头发我们肯定是去理发店，投资澳洲房产，我们则应该找这方面的专家。成功人士都拥有自己的理财团队，其中包含各行业的精英，可以准确的判断出投资那些项目是有利的，可以获得收益。

第三，我们需要综合考虑。选房标准，我们要从区域、中位成交价、升值空间、性价比、租金回报率、空置率、及将来转手等因素去考虑，而不是随随便便的看着喜欢就可以。

第四，购买保险。保险很重要，澳洲的主要城市都是沿海的，虽然澳洲灾害性天气较少，但是我们还是要防患于未然，而且澳洲的保险行业很完善，对付这类风险最好的办法就是买保险。

第五，找好律师。律师，在购房时不要小看律师的职责，客户在购房时每一笔钱都是放到律师的信托账户中的，而不是直接给开发商的，只有每期完工时，律师才会把您的钱付给开发商，如果中途开发商弃房，那么他不会拿到您的一分钱。

第六，记得验房。验房，在交房后7天之内，客户是可以验房的，如果任何质量问题，是可以提出来的，开发商会去完善，如果您没有时间去验房，那么您可以聘请专业的验房机构带您验房，确保您的房子无误。通过以上几点的干预，可以减少在海外投资的风险，使您的投资真正做到“心里有底。

最近越来越多关于澳洲房产的政策消息出台，澳洲市场到底会是一个什么方向呢？澳洲房产市场火热，交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘，一次又一次交换合同，在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖，皆大欢喜，却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过，两年、三年之后项目成交的时候，我们将会面临多少风险？当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候，谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房？谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责？谁来保证买下您隔壁物业的邻居不会成为您物业增值的杀手？又有谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准？

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险（Settlement Risk）”。这些风险不仅影响着买房者一方，而是买家、发展商和中介一损俱损，一荣俱荣。尽管澳大利亚审慎监管委员会（Australian Prudential Regulation Authority， APRA）试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温，这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。这一系列收紧投资贷款的政策，降低了房地产市场的增长势头，但也增加了经济衰退的风险。那么，对购房者来说这意味着什么？

购房者最终为何会不履行交割？

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况，致使他别无选择，只能不履行交割。例如，客户有多余的债务，没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括：

1）

借贷能力：有许多朋友不确定自己真实的借贷能力，没有提前做好贷款批准。如果您的债务（包括现有的抵押贷款）比收入还多，您最终会违约。在您申请抵押贷款前，合并所有的债务很重要的。

2）个人经济状况：突发事件，如失去工作，失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。

3）政府立法和银行政策改变：这包括借款限额，税收政策，信贷政策，税收优惠，或外国投资审查委员会法律（Foreign Invest......余下全文>>

三：五种原因告诉你海外人士为什么投资澳洲房产

1、澳大利亚的生活水准属于世界上最高的国家之一,其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市。拥有可人的气候、生活环境独特而舒适、社会与文化的基础建设质量高。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。3、 澳大利亚对国民和移民均有完善的健康保障福利体系。国内比较多的商业移民和技术移民都可以享受到其福利政策，尤其是商业移民持有163VISA的移民家庭，虽然是4年的临时居住证，但是4年内，全家享受医疗等福利政策，孩子在18岁前选择公立学校都是免费的，而婴儿更有牛奶津贴等补助。4、澳洲房地产市场名列世界第一类高度透明。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一价格。5、澳洲房地产 近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。6、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出里70年使用权到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。7、海外投资人在澳洲银行最高可获得80% 房地产贷款额;个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便、便捷的能够体会到国外贷款的实惠。澳洲房产贷款相关8、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证里贷款的安全。9、专家预测：悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产到2012年，可能增值一倍以上。此论增值周期由2006年底开始发起，所以到2012年之前澳洲物业的增长态势较好，而墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势就更加突出了。10、政府眼光远，澳洲政府鼓励一年以上的置业计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲买房，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%。因此在澳洲置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。11、在澳洲，政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，十分有利的保护了海外的投资者。12、在澳洲置业，专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。现在国内的众多澳洲房产中介公司，从咨询房屋，看房，成交，律师签约，贷款，交房，出租都是一站式服务，更有一些本身就具有移民和留学资质更加方便了国内客户在一家就能完成所有想完成是事，可以说是事半功倍。澳洲房产交易流程

四：澳大利亚房产值得投资吗

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长，最关键是得益于政府对房地产市场的保

护政策。纵观全球房地产市场历史，自1988年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、德

国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场，纷纷先后经历了房地产泡沫

的破裂，或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历，而同属发达国家的澳大利亚例外，

在最近先后经历2008年全球金融危机及2011年爆发的欧美金融债务危机中，都平稳安全度过，

这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金

融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史，可以总结出5次比较重要的政策节点：

第一，1976年成立澳大利亚境外投资审查委员会FIRB（Foreign Investment Review

Board），该制度FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975年外资收购及接管法》，FIRB的职能

是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接

管法》，并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。

第二，1985年7月，在Hawke Keating政府的领导下，澳洲暂时取消负扣税机制。虽然

现在这个机制仍是众多专家争执的焦点，但是目前并未有人计划作出改变。

第三，在1985年9月20日，Hawke Keating政府颁布资本所得税法规，在当天或者以后

成交的房产必须按规定支付资本所得税。

第四，联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目，给予澳大利亚本土业主更多

的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在2000年7月1日，澳

洲政府为抵消消费税对业主的影响，首次推出首次置业者计划，具体由各州实施，也从此

开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的7000澳元增加到2008年的14000澳元。

第五，2007年年中以来，养老金的法律发生改变，开始允许自我管理养老金基金投资

银行债券中的房产，尽管该基金近年来发生很多变化，但这是有史以来对房产市场影响最

大的一次。

除此以外，澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发

商及银行利益分离，避免联合控市；开发门槛限制较高，不可无限圈地；多方参与定价，确

保市价合理；成立信托账户，律师独立管理，强制聘请律师，全程监督管理；信息透明，严

格遵守法规；控制境外投资，保护本地市场；高度信用机制，违约会严厉处罚，甚至倒闭。

以及境外人士不得购买二手房，新项目卖给境外人士不得超过总量的50%，避免投资催高房价。

相比其他发达国家经济体，澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力，作为国土面积排名全

球第六的国家，仅有约2300万人口，而且基本集中在东南沿海主要首府城市，悉尼、墨尔本

及布里斯班，随着经济的发展和人口的猛增，澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧，

从而促使房价和租金的稳健增长，这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产

市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，通货膨胀居高不下，

促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体，实现财富稳健升值。被评为世界第

一类高透明度的澳大利亚房产市场更被全球投资客户一致视为“资产避风港”，投资澳大利

亚房产无疑是最佳选择。...余下全文>>

五：澳洲房产投资好吗

很好，现在澳洲房产投资很火的，

澳洲房产的优势：

平稳合理的增长率。在澳洲，房产的功用主要是作为投资和自住，而并不是投机，想要通过短期炒房，从而大赚一笔，这是不可能的。根据有关机构的统计和分析，

澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。房价上升的速度是比较稳定的，每年平均为5%－8%，高峰期可到10%左右。不像中国的北京上海等大

城市，有时半年就非合理地上涨50%左右。

永久房产权。澳洲的房屋包括房产和土地所有权，不同于中国房产所有权70年的规定。澳洲则是永久属于私人产权，是投资者永久的不动产，可由子孙后代永久保留，且子女继承时无须交遗产税。

完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重。澳洲腐败程度低，监督管理机制优于绝大多数国家。政府强有力的核查与制衡制度，以及健全有效的司法和执法系统。充分保护投资者和消费者的利益，维护买卖双方的双赢利益。

澳洲房产并不像人们通常想象的那么贵，实际上从某种程度上说比国内的价格还要便宜。现房一般要求首付10％，银行最高可以提供70%的贷

款，根据每位客户信誉度的不同，一般可以保证70-80％的贷款。而楼花的话，首付只需10%，比如首付5万就能买下一个价值50万的楼花，而在接下来的

过程中，是这50万的价值在保值及增值。

从投资的角度考虑，澳洲的租赁市场发达。澳洲人口数量近十年来增长大约100万。特别是近两年来，从各个国家进来的新移民达到每年10万左

右，房屋的需求量自然也是持续攀升的。从目前租房市场的情况看，空置率非常低，由于活跃的留学，移民及旅游市场，根本不愁房子出租出去的问题。在一些大

学，公司的周边区域，空置率为0，甚至出现一个房子多人求租的局面，因此也使得出租回报率很高。

澳洲的银行金融体系健全，金融贷款服务品种完善，为投资者充分利用金融杠杆来创富提供有利条件。

六：澳洲房产投资的好处有哪些

最简单的几个优势，回报率高，每年房租+地产增值，接近10%。产权的话国内是70年，澳洲是永久的

主要看是自住还是纯投资。澳洲的房产买卖法律健全，透明度高，市场泡沫小，投资增值稳定。如果是海外纯投资的，是不能买当地的二手房。最好找一家当地的房产中介公司并且在国内有分公司，这样比较方便沟通，还为你提供完整的服务，包括找当地的代理律师。因为在澳洲买房子需要有律师的介入，为顾客提供法律相关法律信息咨询。当地的房产中介对当地的房产信息熟悉、了解市场状况，澳洲的中介是司不会收取任何顾客中介费用，中介公司是从开放商处得到佣金的。所以不存在欺骗的行为。其他的可以继续咨询盛通海外

七：澳洲买房是海外房产投资的陷阱吗

您好，这是因为澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）针对没有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类房产有明文规定。 其中对购买全新房产的规定比较宽松, 尤其鼓励购买期房，澳大利亚各州都有不同的优惠政策，墨尔本所在的维多利亚州买期房可全免印花税（约占房屋总额的4%-5%）。海外投资人可与澳洲公民享有一样的权利，不受任何特殊限制，甚至可以向澳州的银行贷款。买期房首付只需要先交10%，余下90%是在开发商交楼之后缴纳。一般来说，余下的90%房款，其中20%自付，其余70%可以申请贷款。购房房屋的套数越多，贷款的额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款，可申请75%的贷款。但FIRB对购买二手房则有严格规定, 海外投资人需要持有在澳洲连续居住12个月以上的签证，如学生签证，工作签证等。房子要用来自住而不是用来作出租等投资。如果买房人的签证到期又没获得新签证的情况下要被迫出售所买的二手房。

这些规定是为了保护澳洲本地人有足够的房源, 同时免受海外投资人恶性竞争的影响，是有益于本国居民的。但无疑让海外投资人在购房的选择上大受限制。作为以投资为目的的海外置业，投资人考虑最多的就是投资回报的问题，相比之下, 同样价格范围内的新房，位于downtown黄金地段的公寓投资回报率远远高于中产阶层住宅区里的townhouse，这就是为什么澳洲的高级公寓成了中国人热衷的购房选择。这里，不能说房地产公司的宣传有欺骗性，他们只是依据客人的要求而提供让他们满意的房源罢了。望采纳

八：澳洲房产投资优势是什么?

简单明了的回答你1：回报率高，每年房租+地产增值，接近10%2：国内是70年产权，澳洲是永久的3：买房比国内安全，10%的首付是先交到信托账户，等房屋全部建造好，销售到一定程度，钱才会给他，如果产生烂尾楼，开发商连本带息的赔钱给你。4：可以通过银行贷款政策，使增值部分套现。5：只还利息不还本，最多可以15年。

九：为什么越来越多的人选择投资澳洲房产？

澳世集团AGI总结如下：澳洲房产具有永久产权、首付仅一成、全屋精装、无物业税及遗产税、年均升值7%-10%。

1、利率走低，相对比较省钱；2、汇率逐渐走低，成本下降；3、贷款政策有较大吸引力：在澳洲买房通常购房首付仅为10%，交房再付20%，贷款还可以只还息不还本；4、严格的房地产开发政策确保了澳洲房地产项目的质量；5、房屋空置率低，房屋租金回报比较好。

Aust Global Investment澳世集团数据分析：以投资为主要目的的海外购房者中，超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地，超越美国排名第一。

十：独家解密澳洲房产投资需注意什么

一： 购房时需支付的费用

1印花税&产权登记费，在所有的附加费用中，印花税占主要费用。

2过户律师费，澳洲房产买卖需要律师的协助，过户律师费分为现房和期房，现房约为1000-2000澳币。如果是期房，分两个时间段来进行交付，这个律师费所囊括的服务包括房屋过户，合同的解释以及和银行，贷款中介，房东或者开发商律师的交涉等等。

3FIRB海外投资申请费，如果没有获取澳洲永久居住权利，需要支付该费用。FIRB（foreign investment review board）简称外管局。所有在澳洲投资房产的海外投资者都需要向FIRB缴纳申请费，针对非澳洲购房者，购买超过100万澳币以下的房产需要缴纳5000澳元的费用，购买100万澳元以上的房产，其总价格每增加100万澳元，需要多缴纳1万澳元费用。

二：持有物业期间的费用

1物业管理费，物业管理费只有公寓和部分联排别墅业主才需支付。公寓大约每年为2000-4000澳币，联排别墅每年在1000-3000左右。在澳洲，物业管理费分三层，1：社区设施清洁2：维修基金3：保险。

2市政费&水费，这笔费用是当地政府征收，用于当地基建的更新和日常维护。会根据区域和房屋的占地面积不同而不同，一般为每年1000-3000，季度性交付，公寓的市政费和水费通常比别墅便宜。

3房屋保险费，澳洲业主基本上都会为自己的房屋投保险，很多银行在签发贷款之前，也会要求你为房屋购买保险，保险费用约为每年1000澳元。

4租赁中介费，如果将自己购买的物业交由租赁中介进行出租打理，也是需要交付租赁中介费用，这笔费用往往是全部租金的5%-8%，另外再加上GST。费用不同会根据州和每家中介提供的服务不同而不同。

三：卖房时需支付的费用

1中介费用，通常约为房价的1%-2.5%。由房东支付。

2资产增值税，如果是自住房，不需要缴纳任何资产增值税。如果是投资房，你需要有专业的会计师帮您计算扣除所有购房和持有成本后的增值部分，并且按照一定比例缴纳增值税。

在此提醒大家，对于海外买家来讲，购买需谨慎，建议找国内靠谱的澳洲公司来购买，这样会减少很多麻烦以及风险。