房地产供求

一：房地产市场供求平衡是怎样达到的

住房是一种高附加值的物品，又是城镇居民的生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而是不可能、也不应当通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。这就要求政府必须建立以中低收入家庭为对象的普通商品房和具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。其依据是在当前我国商品住房供应中，供不应求特别尖锐的是中低价位的普通商品住房，而这类住房，由于利润率很低，是不可能完全推向市场。或者说，只能是有条件、有限制地推向市场。所谓经济适用住房就是政府出让土地，限定房屋价格和购买群体而提供给社会的一种住房。由于这种类型的住房，适合低收入居民的购买力，只要供给量充足，就可以稳住商品住房的价格。为此，必须把改善住房供应结构，扩大普通商品住房和经济适用住房比重摆在重要的位置。尤其是商品住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用房供应严重不足的地方，更要把住房建设的重点放在中低价位普通商品住房和经济适用住房项目上。应当逐步形成以普通商品房为主体、以经济适用房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系，更好地满足不同收入家庭的住房需求。普通商品住房、经济适用房的比例，一般要达到60％左右。对中低价位普通商品住房和经济适用房建设项目，在供应建设用地之前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出其建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。与此同时，还须加大土地供应调控力度，即根据房地产市场的变化，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增长中低价位普通住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房用地供应。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件房地产开发项目用地，要严格禁止转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

为了抑制住房需求过旺而导致房地产价格迅猛上涨，还应当继续实行并逐步完善廉租住房制度。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房的覆盖面，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。即根据经济发展的实际情况，合理确定带有福利保障性质的住房保障水平，完善对廉租对象的认定、配租，并形成廉租房的退出机制。与此相联系，要适当调整住房消费观念，即城镇居民“安居乐业”的实现形式并不仅仅是“居者有其产”的一种途径，尤其是在现阶段，要求每个家庭都有自己的产权房是不现实的，即使是发达的市场经济国家，真正居民买房的也是只有70％左右，还有30％左右是靠租房的。因此，多建一些廉租房，扩大政府廉租房覆盖范围，培育和完善房屋租赁市场，乃是现阶段满足“居者有其屋”的社会需求的有效途径。目前我国商品住房供不应求的矛盾如此尖锐，和城镇居民“买涨不买跌”的心态也有很大的关系。即整个市场供求与价格走势，呈现往高位演变，伴随时间往后推移，住房价格越来越高，而银行的存款利率又处于历史上的底谷，两者权衡，导致新一轮抢购住房的热潮。在这种背景下，通过扩大廉租房的覆盖范围，对调整城镇居民的购房心态，将会产生正面的效应。

二：影响房地产市场供求关系的因素

房地产行业属于资金密集型 说白了就是钱 钱多的时候地产商不顾成本的拿地 就出现很多地王 这个时候就开始猛烈的建设 过几年就供大于求 。但要注意的是地王的出现可能会加大房地产价格泡沫，暂时减少需求。如果地产商没钱 他就会小心的拿地 尽量少开发 就会供小于求。地产商资金来源无非就是自有资金 企业盈利 银行贷款 ，最主要的还是贷款，一旦提高利率增加他们的贷款成本 他们就会少拿地，少开发。 第二个因素就是政策。房地产供需本来是市场行为，但是房地产又是民生工程，就拿前几年来说吧，房地产低迷，地产商不赚钱矗作为国家支柱产业的房地产不纳税，政府扶持，提出贷款买房，需求增加。这几年政府意识到房地产泡沫，政策打压，推出3600万套保障房建设，提高利率增加开发难度，供给增加。可能过不到几年地产泡沫就要消除。 第三个因素就是人民币升值，即被低估的人民币汇率造成了大量的海外资本以各种形式进入了内地房地产市场，房地产需求会增加，价格会被热钱炒高。第四个因素就是消费心理，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。人们总愿意买房，存钱而不愿意消费，投资，这些因素的存在短时间不会减少房地产的需求。第五个因素通货膨胀，各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。我国今年CPI已经破5了，通货膨胀已经很严重，地产需求已经反应出了。

三：供求关系对房地产价格的影响

房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：房地产自身的价值。引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的表现形式，房地产的价格主要由其的价值决定，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。

四：商品房市场供求比怎么算

商工房市场供求比是供应和需求的比值（一般供应为新增供量，需求为当期成交量）

供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求

五：目前中国房地产市场的供求关系处于一种怎样的境况

总体上是供大于求，尤其是一线城市，开发量远远超过需求量，这也是人们通常认为泡沫的依据

六：房地产供求比和存销比一样吗

您好。

二者不一样。

供求比是指供应量和需求量的对比。在测算时，一个阶段内，供应量等同于存量 ，但需求量不大可能等同于销售量。

供求比中的需求量测算，一个简单的方法，就是用当地的人均居住面积乘以人口总量就可以得出目前的住房需求，如果知道人口增长率，或者未来规划控制人口数量即可得出未来住房需求增加量。这是一个测算的过程，实际肯定会有偏差。

但存销比中的销售量 ，是对之前一个阶段销售量的准确统计。所以存销比是一个准确的数值，而供求比，是一个测算的数值。

七：影响房地产市场供求关系有哪些因素 10分

中国房地产市场供求

摘要：在美国次贷危机的影响下，金融危机席卷全球，而我国关系国计民生的房地产行业更是首当其冲，受到了相当程度的影响，供求失衡现象日益严重。本文针对我国房地产行业的现状，通过定性和定量分析等方法，对我国房地产行业的供应和需求的相关表现和原因进行了对比研究，并针对房地产行业所出现的问题提出了解决办法。

关键字：房地产 次贷危机 供求失衡 对策

一、 中国房地产市场供求失衡背景

2006年春季开始美国“次贷危机”逐步显现，至2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，对中国的的房地产市场也起到了一定的影响。

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的原因是美国宏观调控的失误和美联储利率调节不恰当，导致了房地产市场泡沫的产生，而其崩溃又直接引发了美国的次贷危机。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”，并最终演变成整个金融体系的危机。

之后，美国次级房贷危机以人们始料未及的凶猛方式继续蔓延。在全球金融市场已不安地颤栗了三周之后，在美国住宅抵押贷款投资公司8月3日宣布倒闭、多家按揭机构面临倒闭危机、著名投行贝尔斯登将被下调信用等级、从德国到台湾的间接投资者都宣布巨亏等等消息不断传出之后，一个事实已被强力证明：美国次贷危机远未到结束的时候，而且其冲击力无远弗届。假设国内房贷危机一旦出现，一定会率先在银行与开发商之间引爆，房价下跌，资金链断裂，抵押房产贬值，房地产关联产业出现缩水，引发实体经济紊乱，诱发经济领域深层次矛盾集中爆发……

二、 中国房地产市场需求分析

表1 中国1978—2006年人均住宅面积统计表

年 份 城镇新建住宅面积 农村新建住宅面积 城市人均住宅建筑面积 农村人均住房面积

(亿平方米) (亿平方米) (平方米) (平方米)

1978 0.38 1.00 6.7 8.1

1980 0.92 5.00 7.2 9.4

1985 1.88 7.22 10.0 14.7

1986 2.22 9.84 12.4 15.3

1987 2.23 8.84 12.7 16.0

1988 2.40 8.45 13.0 16.6

1989 1.97 6.76 13.5 17.2

1990 1.73 6.91 13.7 17.8

1991 1.92 7.54 14.2 18.5

1992 2.40 6.19 14.8 18.9

1993 3.08 4.81 15.2 20.7

1994 3.57 6.18 15.7 20.2

1995 3.75 6.99 16.3 21.0

1996 3.95 8.28 17.0 21.7

1997 4.06 8.06 17.8 22.5

1998 4.76 8.00 18.7 23.3

1999 5.59 8.34 19.4 24.2

2000 5.49 7.97 20.3 24.8

2001 5.75 7.29 20.8 25.7

2002 5.98 7.42 22.8 26.5

2003 5.50 7.52 23.7 27.2

20......余下全文>>

八：求有关房地产市场供求与房价关系的实证分析的论文

浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。1、房地产业增长率对国民经济的影响房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。2、房地产业效率增长率对国民经济的影响产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。3、房地产业信用规模对国民经济的影响产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

九：房地产价格的形成原理

在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格，就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中，商品的价值是价格的基础，价格则是价值的货币表现，而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动，商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。但同时，由于房地产的特点，房地产价格的形成又具有一定的特殊性。房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时，首先考虑的是生产成本，同时获取一定的利润，因此，商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形成的基础。作为消费者，在购房时，不仅要满足自己的使用需要，而且必然要考虑到“物有所值”，能带来相应的物质利益，房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。同时，供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。商品的价格受供求关系影响而上下波动，波动的轴心是商品价值，当市场价格高于价值时，市场供大于求，供求机制会抑制商品价格，使之下降；当市场价格低于价值时，市场供不应求，供求机制会提升商品价格，使其上升；当市场供给和需求趋向平衡时，则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理，商品房价格随供求关系变化而上下波动，如本章第一节所述，所不同的是，由于房地产的个别性，房地产供给的弹性很小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。全国各大城市普遍出现商品房价格快速上涨的现象，究其原因主要是由于商品住房竣工面积小于销售面积，出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量，适度控制需求，通过调整供求关系来调节房价。商品的市场价格还受到竞争规律的调节。一般情况下，供给方之间的激烈竞争会使商品价格下降，需求方之间的竞争会使价格上升，最终供给方与需求方之间的竞争，在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。但由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带有某种垄断性竞争的特点，这种不充分的竞争，常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也使地区之间商品房价格造成较大的差异。此外，预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格，也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期，这就是房地产价格形成的预期原理。在日常生活中，我们可以看到这种现象，如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施，譬如桥梁、地铁、开放式绿地等，则其周围的房地产价格便会悄然上升，这就是预期原理的作用。因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好，所以这些房地产的市场需求增加，从而引起价格上升。