委托代建模式

一：什么是委托代建购买服务模式？ 100分

项目采用委托代建购买服务模式就是招标的模式的一种，就是建设单位通过某种适当方式(如招标等)，将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，由其进行建设实施，控制项目投资、质量和工期，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者

所谓的委托代建，就房地产行业而言，只是指定制开发，即根据委托方需求,承建方（开发商）从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。

委托代建是一种房地产销售前置方式，有利于开发商快速回收资金，避免市场波动带来的风险。

委托代建 是根据我国合同法、建筑法及地方相关法规，对工程建设项目实施建设管理，包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程，由项目业主委托代建单位进行代建工作。在项目建设中，作为代业主的身份参与项目建设，并收取相应代建管理费的工作。

二：代建单位的选择模式

目前各地代建制操作模式各不相同，以管理架构为标准大致可分为竞争选择代建单位和指定代建单位两类。竞争选择代建单位模式竞争选择代建单位是指由政府主管部门设立基本的准入条件，采用招标方式通过市场竞争择优选定代建单位，并实行合同管理。这种模式的优点是在政府工程建设领域内引入市场竞争机制，通过招标方式选择优秀建设管理队伍，有助于提高工程建设专业化水平及工程建设效率。同时由于代建单位是独立承担经济责任的实体，可以以契约方式将责任落实到位，形成有效控制投资的刚性约束机制。但该模式市场化运作的特点也要求政府监管部门具备较高的专业能力，具有完善的监管制度约束代建单位行为。此外，代建单位市场的活跃将更有助于竞争机制的发挥，达到控制“三超”的目的。要培育形成充分竞争的代建单位市场，引导鼓励具有建设工程项目管理经验的企业参与政府投资项目的建设管理。按代建合同所约定的责任主体的不同，该模式又可划分为：代建单位向使用单位负责的制度模式和代建单位向投资人负责的制度模式。1.代建单位向使用单位负责的两方合同主体模式在该模式下，代建合同主体为代建单位和使用单位，代建单位向使用单位负责，使用单位为项目法人。上海、海南以及广州、深圳等地采用该模式。根据《上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定》，项目法人应在工程前期通过市场竞争方式选择工程管理公司，由工程管理公司承担自前期准备至工程竣工期间的项目管理工作，项目法人应当与工程管理公司签订建设工程项目管理委托合同。《海南省政府投资项目代建制管理办法》规定，政府投资项目法人按照规定的程序将政府投资项目的组织、管理、策划和实施，委托专业工程管理公司(代建单位)具体负责，代建单位应当通过招投标择优产生。代建单位确定后，项目法人和代建单位签订项目委托代建合同。《广州市政府投资建设项目代建制管理试行办法》中规定，由政府授权的主管部门或投资主管部门牵头会同项目业主，通过招标或直接委托方式选择专业化的项目建设管理单位(代建单位)，由其负责政府项目建设全过程管理。代建单位确定后，由项目业主、代建单位双方签订代建合同。2.代建单位向投资人负责的三方合同主体模式在该模式下，代建合同的主体为投资人、代建单位和使用单位，代建单位向投资人负责。北京、浙江、云南、宁夏以及青岛、郑州和奥运项目采用该类模式。《北京政府投资建设项目代建制管理办法(试行)》规定，政府通过招标方式，选择社会专业化的项目管理单位(代建单位)，负责项目投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位。政府投资代建项目实行合同管理，代建单位确定后，市发改委、使用单位、代建单位三方签订相关项目委托代建合同。云南省也采用了发改委作为三方合同主体的方式。青岛市在合同签订方面采取的模式是由市计委、市财政局代表政府与项目代建单位签订代建协议，使用单位与代建单位签订项目建议委托书模式，其实质类似于三方协议。浙江、宁夏、郑州及奥运项目中采用了变通方式，由政府投资相关主管部门负责代建项目的组织实施,参与合同签署，发改委不直接作为合同主体。浙江省由政府投资综合管理部门具体负责代建组织管理工作，在合同签署方面，规定由政府投资综合管理部门、使用单位、代建单位三方签订《项目代建合同》。宁夏采用由自治区政府成立非经营性政府投资建设项目代建制办公室、由其负责非经营性政府投资建设项目代建制的组织实施工作的模式，同时自治区代建办作为一方当事人参与代建合同签署。郑州市由市政府大型项目建设管理办公室、使用单位、代建单位签订三方合同。《奥运工程建设项目代建制管理办法(试行)》规定，项目投资管理单位通过招标方式，选择专业化的项目管理......余下全文>>

三：什么是工程项目代建制模式

所谓代建制模式就是指政府决定使用财政性资金建设某个公益性建设项目后,

由政府授权的主管部门或投资主管部门牵头会同项目业主,通过招标或直接委托方

式选择专业化的项目建设管理单位(以下简称代建单位),由其负责政府投资项目

建设全过程管理的建设管理方式。代建制的实质就是由于政府缺乏投资项目建设的

管理能力,而委托一个专业的代建单位具体负责该项目的建设管理事宜。?当前,

政府投资建设的社会公益性项目通常釆用代建制模式。

代建制模式与BT模式的区别有以下三点:一是,代建单位是以政府的名义进

行建设项目管理的,而BT模式中的投资人是以自己的名义来管理项目的;二是,

在BT模式中由投资人先行投入建设资金,因而BT模式的重要特征之一就是具有

明显的融资功能,而代建单位却只负责管理并不出资,故代建制模式不具有融资功

能;三是,代建单位只能收取代建管理费,没有任何利润,而BT模式中的投资人

却能分享建设项目利润。

企业以代建制模式参与保障房建设的程序和BT模式大体相似:首先,政府通

过招投标的方式公开选聘代建单位(投资规模较小的项目可以直接委托代建单位);

其次,签订代建合同约定双方在项目建设中的权利义务;最后,代建单位将通过梭

工验收的保障房移交给政府,由政府出售(或者出租)给符合条件的购房人(或者

承租人)。因此,这种模式一般只适用于政府资金充裕,但管理经验和能力相对短

缺的情况。此外,由于支付给代建单位的代建费比例低(据笔者了解,一般为代建

工程总投资额的2%?5%),这也是很多有实力、有经验的房地产开发企业不愿意

以代建制模式参与保障房建设的主要原因之一。

四：什么是项目代建制管理模式?

项目代建制最早起源于美国的建设经理制(CM制)。CM制是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。采用CM制进行项目管理，关键在于选择建设经理，一般来说，精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能，并具有丰富经验和良好信誉，是一名优秀建设经理所必须具备的素质。

五：绿城集团的代建模式有什么问题吗

定义

交房指的依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为.

现状

长期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。

条件

通常房地产开发企业交付预售住宅商品房，应当符合下列条件:

1>法定条件-建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;

2>约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。

而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收又应当具备下列条件:

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

二)有完整的技术档案和施工管理资料;

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

(五)有施工单位签署的工程保修书。

另《消防法》规定: 建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

方法

现在大部分都是开发商委托物业进行交付，开发商主要负责对业主进行身份验证，收取一些遗留费用，物业公司收取物业费等相关费用，带领业主验房，最后发放钥匙，就算完成了交房的基本程序。

提醒

交房时记得检查闭水实验和暖气打压的情况。

六：如何看待绿城的地产代建模式？该模式的优势和劣势各是什么

根据绿城建设官网的业务模式介绍，绿城代建模式为三种：

1.政府代建

与保障性住房及市政公共服务设施等政府类投资项目对接，由绿城建设承担项目建设管理任务，改善城市居民的生活品质。

绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，已承接保障房等政府建设类项目100多个，总建筑面积近1900万平方米。其中保障房项目近90个，总建筑面积近1800万平方米，已竣工/交付面积200多万平方米。

举个例子，绿城2013年在浙江与义乌市政府签订战略合作协议，负责义乌旧村拆迁高层安置项目的代建，目前在义乌接了近16个项目，总建筑面积近600万方。如此庞大的项目总量是普通房产开发所不能比拟的。在代建合同方面，大致按照土建成本的3/1000收取，粗算大致为90元/平方。利润较房产开发不可比拟，但是无土地投资成本，算是稳定的收入。

2.商业代建

与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供开发用地并承担全部或主要的开发投资，绿城根据委托方需要向项目输出品牌，并派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升其产品的市场价值。另为符合要求的部分项目提供专业融资服务。

自2010年9月创立以来，在三年多的时间里，绿城建设的商业模式得到行业内极大认同，业务呈高速成长态势：截至2013年12月31日，绿城已签约商业建设项目近80个，总占地面积约1000多万平方米。

典型案例：绿城•上海兰园、绿城•杭州翡翠湾、绿城•富阳富春玫瑰园、绿城•嘉兴悦庄

此类项目简单来说就是为规模较小的不知名房产商提供全程的房产开发管理服务，输出品牌，提升产品的市场价值，此类代建模式的收费模式暂不明。

3.资本代建

与各类具备房地产投资能力的金融机构对接，绿城为其寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发管理服务，实现“资本+代建”双赢模式。

举个例子，最近绿城与中国平安成立了一家平台公司，正在寻找投资项目。中国平安作为一家金融机构，未曾有任何房产开发的经验，但是要想分一点房地产的大蛋糕，找绿城合作再合适不过。此类代建模式绿城一般都视实际情况有一定比例的占股，实际参与利润分成。

总结以上，绿城代建是一种以轻资产模式运营的房产模式，优势是资金投入少，风险小，劣势是此类代建项目受投资方制约较多（没钱没权利），在绿城最知名的房产品质上的追求也会受到限制。

发展前景，随着近几年房产行业的萎缩，依赖于土地增值的高利润房产开发时代即将过去，何以转型？代建模式不得不说是一种很好的方式。

七：项目代建制与项目管理的异同？ 20分

代建制是一种由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。

工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理的具体方式及服务内容、权限、取费和责任等，由业主与工程项目管理企业在合同中约定。

不同点在于：代建制中，代建单位在项目具有建设过程中中的法人地位；而项目管理公司对业主提供管理和服务，不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同。

八：建设-委托经营-股权回购是什么融资模式

川行长在总行工作会议上专门强调，要加强对审计整改落实情况的跟踪监督，严肃追究整改不力的有关领导和当事人的责任。在内审整改方面要采取有效措施，要建立上下、左右联动的整改机制。包括建立领导督办机制，对重大整改事项，行领导要采取专题通报、约见谈话和跟踪检查等方式，直接督办；建立协同整改监督机制，通过内部监督联席会议等形式，召集纪检、监察、内审、人事及有关职能部门，定期研究整改督办事项；建立整改责任机制，落实被审计部门负责人、经办人各自的整改责任；建立奖惩机制和责任追究机制，把内审整改效果与年度绩效考核挂钩，对整改不力、屡查屡犯的严肃追究责任。

2．创新审计关系，推动内审工作的

开展

在日常监督工作中，我们致力于运用参与式审计方法，以帮助式的态度，与审计对象建立一种良性互动的关系。在审计工作中，多渠道、多方式向职能部门宣传内审工作的必要性和重要性，以取得被审计部门对内审工作的理解；运用灵活恰当的检查方式和方法，打消被审计对象的对立心理，使其积极配合审计工作；历史、辩证、发展地看待审计中发现问题，与审计对象共同分析问题的成因，做到反映问题既坚持原则，又结合实际，决不随意夸大和缩小；调动审计对象参与审计的积极性，对一些好的做法和工作成果充分肯定和反映，对存在的问题给其说明和整改的机会，帮助其完善内控管理。只有这样，才有利于推动内审工作的开展。

3．创新学习理念，提升内审队伍素质

学习是终生的事业，每个人都必须不断学习。作为内审人员，更要牢固树立“学习改变现在，创造未来”的理念，更需要坚持不懈地学习，努力适应工作的需要。应该说，内审人员有得天独厚的学习环境，广泛的业务领域、多层次的工作关系、多样化的工作任务，使内审部门成为培养和锻炼人才的基地。在新形势下，内审人员的知识结构与工作要求的矛盾比较突出，所以，内审人员的学习显得十分必要和紧迫。内审干部要树立正确的学习理念，既要加强职业道德修养，又要加强审计技能的学习，积极参加注册内部审计师等各种资格证书的考试，参与上级行组织的审计项目，做到工作学习化、学习工作化，以实现自身素质的全面发展。

（作者单位：中国人民银行永康市支行）