物流园区运营模式

一：物流园运营模式

主要从国内外相关的理论研究出发，同时引入其他领域一些相关的理论依据，在此基础上，分析与生态型物流园服务功能相关的指标。文章的核心部分是在借鉴国外生态型物流园区运营管理模式的基础上，针对我国的具体情况对生态型物流园区的运营管理模式进行分析、选择。同时考虑到的国情，我们认为在我国的生态型物流园区的开发中应当对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

二：物流园区的盈利模式是什么？如何获得收益？

以下是常见的东东供参考：

1. 圈地收益和隐形的交易收入

2. 盖房收租并且保持年年都涨价的尽头和气势

3. 随着园区经济在政策和招商经营的带动下不断的火爆，带动周边自有物业的价值水涨船高

4.指定或垄断服务公司比如停车场，食堂，报关行，短途客运以及接驳等

个人以为盈利模式跟很早以前农村街道上找几个能说会道的兄弟圈一个圈子对黄牛进行估值交易类似。。。。。。

三：物流园区的盈利模式

园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。①仓库租赁费用经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。②设备租赁费用将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。③房屋租赁费用主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的买卖中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，买卖大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。④停车场收费物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。⑤其余管理费用包含物业管理费等其余费用。 ①信息服务费用这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。②培训服务费用利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。③融资中介费用园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。④其余服务费用包含技术服务、体系设计等服务费用。 园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。

四：物流经营:如何经营物流园区？

这些物流管理协会对物流园区运营的数据资料进行统计收集整理，并推动物流园区的行业自律及国际交流，日本的物流系统协会还对物流园区进行协调管理。 物流园区如何经营，在国内还没有统一的看法。但在大量的实践中，我国物流园区大多数的经营主体还是政府主管部门，物流企业只是在政府的总体指挥下，有一定程度的灵活性。至于物流园区内部的具体布置和结构，如理货区布置和仓库货物的布置等，入住企业可能无权过问。从世界各个物流园区发展较好的国家和地区来看，日本采用“官民协力”的方式，欧洲采用的是“多元化”策略，而美国采用的是“市场化”的经营策略。经营方式各异 物流园区的运营方式，国外大部分国家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私营企业共同参与运营。政府在运营中起到总体负责和掌握大方向的作用，具体的经营由各个不同的团体进行独立的运作，自负盈亏，照章纳税等。 日式“官民协力” 日本政府在园区运营方面，主要采用“官民协力”的方式，宏观上统筹调控，微观上自由放开。物流园区用地由政府收购，以低价转让给物流协会或类似的中间团体，组成管理委员会进行经营管理、改造更新。其中，涉及国民生活的食品类园区，则由农林省委派专人或地方政府长官担任管理机构董事长。政府对已确定的物流基地积极加快交通设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流基地的地价和房产升值，使投资者得到回报。有时政府可能完全放开，放给企业去经营。如日本东京的四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元，由112家股东组成，主要从事土地的购置和租赁、仓储业、装卸业务、设施设备的租赁以及相关附属业务。同时，在四大园区内分别设有事务所。总的来说，日本现存的运营方式大体上可分为：协同组合方式、半官半民方式、共同出资方式、个别方式等。 美式市场化 在物流园区规划运营上，英国同美国相似，奉行的不是政府行为，而强调市场导向，是以单一经济利益为追求目标。美国对物流园区的运营模式是完全放开，甚至在规划阶段就松手不管，这和美国有完善的物流法律法规是分不开的，政府在宏观上给予指导和协调。 欧洲其他国家 欧洲其它国家认为，物流园区的运营工作应由中立的机构来组织，并能全面完善地为入驻企业提供服务。欧洲物流园区联合会将中立的运营机构称之为业主，即是独立经营、自负盈亏的实体。这个实体既可以是公共机构，也可以是私人性质的企业。而在一些国家则将中立的运营机构称为物流园区管理公司。欧洲物流园区联合会编写的《2000年物流园区研究报告》指出，物流园区的运营不是由区内建筑和资产(仓库、商业区、办公室、停车场等)的所有者负责，也不是由其租赁者负责，而是必须由中立的第三方责任机构负责。这也体现了欧洲一些国家物流园区运营方式的动向。 盈利模式多样 国外的许多物流园区在运营过程中都表现出较好的盈利空间。像德国的不来梅物流园区的投入产出比已经达到了1比6左右。所以有必要去了解一下他们具体的开发和盈利模式，这也是我国物流园区经营过程中要面临的主要问题。 不来梅物流园区的开发运营基本可以分为四个层次：土地、基础设施、建筑以及运作。不同对象运作不同的业务(包括物流与非物流业务)，具体可分为土地运营(包括土地的增值、土地的出租等)、基础设施运营(包括公路、铁路、信息基础设施、水电等)、建筑物的运营(包括仓库、停车场、堆场、酒店，维修站、服务区等)、运作层次(包括运输、流通加工、包装、仓库运作等)。 那么，国外物流园区的利润空间从哪里来呢？从国外园区的实践可看出，他们的投资回报利润源基本分为两个层面，基础设施投资及运营、设备投资......余下全文>>

五：物流园区的盈利模式是什么？如何获得收益

以下是常见的东东供参考：

1. 圈地收益和隐形的交易收入

2. 盖房收租并且保持年年都涨价的尽头和气势

3. 随着园区经济在政策和招商经营的带动下不断的火爆，带动周边自有物业的价值水涨船高

4.指定或垄断服务公司比如停车场，食堂，报关行，短途客运以及接驳等

个人以为盈利模式跟很早以前农村街道上找几个能说会道的兄弟圈一个圈子对黄牛进行估值交易类似。。。。。。

六：物流园区的意义

物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

作为进出货物的集散地和为大型厂商采购与分销提供的物流平台，物流园区在整个物流链条中占核心地位，其功能的正常发挥有利于货畅其流的目标实现。物流园区以其规模大、综合服务功能强并同时具有物流组织管理和经济开发功能的特点，引起社会各界的极大关注。物流园区按照专业化、规模化的原则组织物流活动，将众多物流企业集中在一起，建立战略协作关系形成跨行业的优势互补与协作，共享相关基础设施和配套服务设施，有利于发展整体优势，实现物流的专业化和服务专业化、集中化。

园区内各经营主体通过共享相关基础设施和配套服务设施，发挥整体优势和互补优势，进而实现物流集聚的集约化、规模化效应，促进载体城市的可持续发展。诸如：

减轻了物流对城市交通的压力；

减少物流对城市环境的不利影响；

益实现物流服务企业规模化经营，提高物流经营的规模效；

满足仓库建设大型化发展趋势的要求；

满足货物联运发展的需求；

最大限度地降低社会物流总成本的有效手段。

七：工业园区的商业模式是什么？它是如何运营的？

几乎所有中国的工业园区都是政府拥有的。工业园区通常有两个机构，一是工业园区管理委员会；二是工业园区有限公司。前者是工业园区所在地域的政府派出机构，执行该区域的政府职能。工业园区有限公司是一个经济实体，从事土地开发、基础设施建设、招商引资和企业服务。两者都由地方政府全面控制。工业园区的商业模式需要解释的是单纯从工业园区运营的角度来看工业园区的成本和收入状况，以判断把工业园区作为一个企业看待时，它的盈利模式和可持续性。工业园区的成本构成： 土地开发成本：该成本包括农民的动迁补偿、农民的养老补偿、农作物的补偿。 各级政府收费：该部分在土地出让时，由各级政府收取。该部分约占工业用地出让价格的70%。 基础设施费用：包括道路、各类地下管路。 日常管理费用： 财务成本：工业园区开发早期通常都从银行获得贷款，需要支付高额利息。 工业园区的收入： 土地出让金的留存部分。即客户缴纳的土地出让金，在扣除各级政府收费后的留存部分。 工业园区内企业的税收留存。即工业园区内企业缴纳的税收，在扣除各级政府留存之后剩余的部分。

八：物流园区的商业策划怎么做，都包括哪些内容？

其中包含物流园区的功能定位，商业模式，运营模式，开发模式，盈利模式等。建议找一些专门的物流设计院做，推荐一个，中物协物流工程设计院做的不错。

九：什么是物流园区

物流园区（logistics park）是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

物流园区的定义应当包括以下几个要素：

物流园区（图4)

（1）土地规模

物流园区是大概念，而一般意义上的物流配送中心是小概念，这一点在国内外都是明确的。因此，要求物流园区有一定的规模。因为规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务。

（2）物流设施

物流园区必须具备比较完备的设施，这些设施包括基础设施（用于仓储运输服务的设施）、公共设施（用于工商、税务、海关、商检、银行、保险等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施）。

（3）进入企业及标准（或规则）

物流园区必须制订明确的进入企业标准，并以市场竞争的规则决定企业进出或去留。那种没有标准或在标准问题上先松后紧的做法是不科学的。

（4）物流功能和服务

物流服务包括基本服务和附加服务（或增值服务），既包括对进入企业的服务也包括对终端客户的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在功能上，必须定义所提供的的服务，依据“链”条（需求链、供应链、价值链、产业链、服务链等等）设计物流园区的服务（建议在物流园区规划与设计中引进业务模式）。

（5）运营主体

物流需要集约化，土地开发需要集约化，城市需要经营，等等，如果物流园区没有一个明确的运营主体，那么，土地以及各种投资的回报就只能是纸上谈兵。避免表面上一个运营主体而实际上是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体的局面。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的，经营土地和经营物流园区是两个不同的概念。

物流园区（图5)

（6）投资主体

这个问题对于中国的物流园区尤为重要，绝大多数的物流园区都是从生地开始的，其主要情形是：物流园区都是政府主管部门或直属企业以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个两个牌子一班人马的机构，这就必然造成政企不分的局面。国外的很多物流园区都是从熟地开始的，即便是政府投资，也不存在政府干预经营的情况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。

——东亨物流指南

十：物流园区对城市发展的作用有哪些

不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。前瞻产业研究院《2016-2021年中国物流园区建设规划与经营模式分析报告》指出：从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：(1)解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地;(2)提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。

物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：

发挥集聚功能

物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。

改善城市环境

通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。

促进区域经济发展

物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。

实现多种运输方式的有效衔接和多式联运

通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳入联合运输的模式。

提升物流服务水平

物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务。

微观业务功能与配套功能

物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。一般来说，物流园区的业务功能包括存储、运输、装卸、搬运、包装、流通加工、分拣以及信息服务等。同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。