城中村改造工作方案

一：武汉城中村改造的大致方案和经济补偿标准？

武汉市日前出台了《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，标志着该市“城中村”试点工作即将全面推开。据悉，从今年起，武汉市将分阶段综合改造全市147个“城中村”和15个农林单位，涉及人口35.66万人。　　村民变居民后，有哪些生活保障　　按规定，改制后组建的股份制企业，应优先安排“村改居”（即村民变为城市居民，以下同）劳动力就业。对暂未就业，且有就业愿望的“村改居”劳动力，发给《再就业优惠证》，并享受相应的优惠政策。　　对有劳动能力和就业要求的“村改居”劳动力，有关部门应免费提供技能培训，培训费由财政专项资金支付；各级就业服务机构要优先为“村改居”劳动力推荐就业。　　此外，村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策；符合低保条件的，可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。　　2年内仍执行农村二胎政策　　“城中村”村民成建制转为城市居民的，按照《湖北省人口与计划生育条例》的规定，2年内执行“农村二胎”生育政策，2年后执行城镇计划生育政策。　　“城中村”土地收益如何分配　　按规定，“城中村”的土地进行开发、储备后，其土地出让金和增值收益金的60%，用于“城中村”的旧村湾改造，以及新居住区道路、排水等设施建设；另外的40%，由武汉市统筹支配，用于“城中村”综合改造的道路、排水、环卫等基础设施建设。　　哪些人可拥有一户一处宅基地　　对原集体土地上个人（含非本村村民）的房屋及其宅基地，由规划、房产部门按“一户一处”宅基地的原则进行清理。　　对历史形成的无审批手续，但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地，且他处无住房的，按有憨政策予以认定。　　对因征地导致“农转非”，但仍居住在本村的居民，其原村民身份经村委会证明，可参照村民房屋及其宅基地认定。　　集中建设一批商业门面　　针对“城中村”内住宅密集的特点，为降低建筑密度，武汉市将根据规划以及被拆迁户的申请，在还建用地范围内适当建设一批商业门面，按一定比例“冲抵”住宅建筑面积，以安置被拆迁户。　　同时，征得被拆迁户同意，拆迁人也可采用“补”钱（货币方式）安置。　　若房屋拆迁后，拆迁需过渡的，拆迁人应按规定发给过渡费。此外，易地建设新居住区的，应及时拆除原旧村。　　基础设施由谁建、由谁管　　按规定，经批准实施改造的“城中村”，新建的农民新村内的基础设施（道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等），由相关部门同步纳入年度计划，并组织实施。　　“城中村”改造完毕之前，其社区内的各项管理经费，除已明确责任的以外，仍然由改制后集体经济实体支付

二：如何能使城中村改造达到好的目的

一是严格控制建筑起始日期。二是充分进行社会调研。三是制订满足大多数居民要求的拆迁补偿方案。四是做好居住区内党员干部、国有企业员工的思想工作。五是设计完善实用美观节能的新居住房。

三：关于城中村改造

一、2008年2月20日建设部发布了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。

该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

二、全国各省市关于城中村改造方面，都有自己的地方性法规，特别是在具体的操作过程中，一般是“一村一议”的模式。主要有以下几种模式：

1、政府主导方式，其主要特点：

a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行；

b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本；

c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在万不得已的情况下才采用这一模式。

2、集体经济主导的企业化方式

指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。

3、半市场化的社区型改造方式

指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕。

4、市场化的房地产开发方式

指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。

三、全国推广的郑州市城中村改造经验

2009年3月，由国家住房和城乡建设部牵头在郑州市举行全国城中村改造经验交流大会。被誉为城中村改造的“郑州模式”。作为专题进行介绍。

1、立法成果

2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中：

第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导......余下全文>>

四：城中村的改造实例

首都“城中村”的分布这两类“城中村”均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。另据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，包括规划城区外的地区就有“城中村”311处,居住人口71.5万人，占地面积 9.5万公顷，违章建筑11.9万间，建筑面积193.6万平米，违章建筑涉及常住人口3.8万户。“城中村”已成为城市公共安全隐患的突出地区。“城中村”是城市发展过程中出现的一种不和谐现象。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“城中村”问题已成为困扰北京城市化进程的“痼疾”。是北京城市规划、建设和管理缺乏统筹协调的必然结果。若不从根本上解决，“城中村”的恶性循环还将持续下去，今后“城中村”改造任务将越来越重，成本将越来越高。因此，市长办公会议决定，北京要下决心尽快改造“城中村”,将用三年时间先对建成市区内的231个“城中村”展开集中整治，首先要拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。北京市通过整治“城中村”，要拆迁居民33935户，撤销路边集贸市场85个，拆除违法建设1100多万平方米，新增绿化面积1197万多平方米，新建道路395万平方米，25处文物古迹周边环境得到治理。于是，“城中村”这个一度被遗忘的城市角落，开始成为人们关注的热点。许多占据着城市黄金地段的城中村的大规模改造，引起了各界的广泛关注。经济发展状态城中村改造是21世纪中国市长们经营城市的最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的 经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。北京城八区就有这类“城中村”231个，“城中村”已成为北京市公共安全隐患的突出地区。“城中村”改造方案9月，北京市市政府召开第61次市长办公会议，研究并通过了整治“城中村”工作方案。会议决定北京市将利用奥运场馆“瘦身”而节省下来的资金，加快全市社会环境和市政基础设施建设，加快“城中村”的改造，实现“新北京、新奥运”的战略构想。要用三年时间，对北京城近郊的“城中村”进行集中整治，改善市民居住环境，提升城市整体环境水平，加快首都现代化建设步伐，以整洁、优美、和谐、有序的城市环境迎接2008奥运会.受到了老百姓的热烈欢迎和各界人士的广泛关注。北京市的“城中村”主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。据统计，北京市的“城中村”大体分为两类：第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。北京城八区约有这类的“城中村”231个，具体分布的区域为东城区4个，西城区3个，崇文区7个，海淀区70个，朝阳区57个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。总占地面积1092公顷 ，建筑面积273.5万平方米；第二类“城中村”主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个 ，占地面积 1.8万公顷，建筑面积7221万平方米。 “旧村未拆除的，其他建设项目不得开工；拆迁补偿，每亩25万元；改造范围内的城中村村民，......余下全文>>

五：安阳市城中村改造对象及补偿方案

安阳市人民政府

关于安阳市城市建设三年计划项目城中村拆迁

补偿安置的指导意见

各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及有关单位：

为落实市委、市政府《关于全力推进城市建设三年计划的决定》（安发〔2008〕22号）和《关于进一步加快城中村改造建设的意见》（安政〔2008〕70号）等文件的相关规定，改善城中村人居环境，提高村民生活水平，促进城市建设顺利进行，保障城中村改造工作顺利实施，特制定本指导意见。

二、拆迁房屋合法面积、性质的认定

（一）被拆迁房屋的用途、建筑面积按房屋所有权证书的记载为准；

（二）房屋所有权证书未记载的，房屋用途以建设工程规划批准文件为准；

（三）持有乡、区城建局颁发的《建设工程规划许可证》等合法手续的房屋面积；

（四）在1995年2月14日《安阳市城市规划管理办法》颁布之前建成，无正规手续的房屋或房屋界定有争议的，由区城中村改造办公室和街道办事处、村委会共同出具书面认定意见；

（五）采取一村一策的办法，由区城中村改造办公室提出改造村每户的基本合法面积，经市城中村改造办公室批准后认定；

（六）宅基地上三层以上（含三层）房屋不得按合法面积认定。

三、拆迁补偿安置方式

城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。

四、补偿标准的确定

（一）村民合法房屋面积部分补偿标准按照同地同价的原则，依据同类区城中村改造安置房价确定，实行货币补偿的，可在此基础上上浮6%，实行产权调换的不再上浮；

（二）村集体所有的营业用房、办公用房、服务性用房补偿，依据实际建安成本350—670元/平方米确定；

（三）企业房屋以及水渠、树木等其他地面附属物补偿，依据市政府《安阳市国家建设征用土地附着物补偿标准若干规定》（安政〔2003〕71号）文件执行；

（四）住宅房屋附属物及其建（构）筑物以及搬家补助费、临时安置补助费、非住宅房停业、搬迁奖金、补助费标准，参照《安阳市人民政府关于城市房屋拆迁补偿安置的意见》（安政〔2008〕71号）有关规定执行；　　（五）村集体具有使用权的土地，按照同地同价的原则合理补偿；

（六）违章建筑、未经批准擅自建设的房屋和附属物一律不予补偿安置。

五、安置结算办法

（一）村民住宅采用集中兴建村民住宅小区的方式安置。

1、实行房屋产权调换的，原则上房屋合法产权建筑面积与安置房面积按1：1的比例进行产权调换安置；

2、安置房楼层不同价格不同，住户按实际安置楼层结算房款差价；

3、拆迁面积多于安置面积者，多出面积给予货币补偿；拆迁面积少于安置面积的，缺口面积按安置房价优惠购买（分户和已批未建的同此结算）。

（二）村集体所有的营业用房、办公用房、服务性用房，在不低于市政府《关于加快全市社区用房建设的意见》（安政〔2003〕50号）规定的社区办公和服务用房面积的基础上，原则按1：1的比例进行产权调换安置，依照安置房综合成本结算差价。

（三）企业拆迁原则上实行货币补偿，不予安置。

六、安置房分配办法

（一）城中村安置房为多层住宅的，楼层分配原则上实行先搬先选、高低搭配，也可按照公平、合理的原则，由街道办事处和村委会另行规定；

（二）城中村安置房有高层住宅的，楼层分配原则上先搬先选，安置有两套房的高低搭配，有三套以上房屋的，其中两套在多层安置，剩余的房屋全部在高层安置，具体办法由街道办事处和村委会另行规定。

九、城中村补偿安置方案的内容

......余下全文>>

六：南阳市城中村拆迁补偿安置方案 2016年的补偿安置方案

这个目前还在计划中，还没那块，可以当地的街道直接问下

估计是这个是还需要一段时间，最少出通知还要有四五个月的样子

最好是可以到当地的相关部门的网站问下最好了

这个上面可能你问的得不到最佳的答案

毕竟这个上面的影响力也是有限，如果上面开始安排了

那你就要做好准备的了，以及以后的一个房子规划

等等，要运筹帷幄，到时候受手访脚乱就不好了。

七：城中村改造需要先做什么工作,回答满意再加分。

此问题一言难尽，城中村改造涉及事项多，任务大，龚果要问先做的工作比较多，例如确定土地及地上建筑物构筑物面积，制定改造方案草案，选定合作开发单位等等都是要先做的工作。

八：城中村改造怎样赔偿

昆明市划定的城中村改造货币补偿的最低标准适用于城中村改造重建中所涉及集体建设用地上住宅的拆迁补偿，分为一环以内和一、二环之间两种区位。

其中，一环以内： 框架结构每平方米3000元，砖混结构每平方米2800元， 砖木结构每平方米2600元，土木结构每平方米2400元;

一、二环之间的：框架结构每平方米2500元，砖混结构每平方米2300元，砖木结构每平方米2100元，土木结构每平方米1900元。昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见 为加强和规范我市“城中村”改造工作，促进“城中村”改造工作健康发展，结合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《云南省城市房屋拆迁管理规定》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）、《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市近期征地工作实施方案的通知》（以下简称《通知》）、《昆明市人民政府办公厅关于开展被征地人员基本养老保险试点工作的通知》（以下简称《试点通知》）等现行法律、法规和“城中村”改造工作的特点和实际，制定本指导意见。一、指导思想、工作原则（一）指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为统领，昆明市九届四次全会确定的城市发展战略、方针原则和总体要求为指导，推进我市“城中村”改造进程，加快城乡一体化建设，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，促进城市经济社会协调发展。（二）工作原则 1、一村一策、统筹发展。按照“市区联动、以区为主”原则，区（县）政府（以下简称地方政府）要根据被改造“城中村”的实际情况，着眼于保证居民居住水平不断提高，与促进区域经济发展紧密结合，充分调动基层组织的工作积极性，处理好集体经济的转型、转性，充分考虑产业的优化布局与结构调整，制定对应的征地拆迁安置补偿标准和实施细则，报市城中村改造领导小组备案。 2、创新机制、有序推进。“城中村”改造工作要以创新机制、完善政策、提高效能为核心，探索切实可行的改造模式和机制，完善决策和执行体系，深化、细化规章制度，强化管理措施，规范城市土地、规划、建设管理程序，使“城中村”改造工作走上法制化、规范化的轨道，按照先易后难、先急后缓，有计划、有步骤地推进“城中村”改造工作有序开展。 3、严格程序、依法拆迁。地方政府要紧紧围绕“城中村”改造工作任务，制订详细拆迁计划和安置补偿方案。依照国家规定，严格按照法律、法规解决拆迁纠纷，做到依法拆迁，有情拆迁和文明拆迁，切实保护被拆迁人的合法权益。 4、配套跟进、维护稳定。推进“城中村”改造的同时，要积极跟进集体经济组织改制、户籍转变、劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施细则，在加速推进城市化进程中确保社会稳定。二、土地征收原则（一）依法通过行政划拨方式取得土地使用权的，按25万元/亩给予补偿。（二）通过出让方式使用土地的，按出让合同确定的用途出让剩余年限评估后补偿。（三）依法办理部分手续，但未取得国有土地使用证的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。（四）属于8??31清理对象，手续补办齐全但未取得国有土地使用证的，按当时取得土地的成本价加银行同期存款利息补偿；手续不全的，按实际发生的费用，凭原始收据凭证据实退补。（五）对国有企业的土地征收，除按25万元/亩标准给予补偿外，拆迁人应与企业的上级主管部门认真研究企业生产设施、企业职工及家属的搬迁安置方案，做好此类企业的拆迁安置补偿工作，解决好企业职工的后顾之忧。（六）集体经济组织建设用地和集体农用地土地征购补偿标准......余下全文>>

九：三旧改造的广州模式

在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。目前这一指引正在编制中。指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。目前房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

十：城中村改造拆迁如何赔偿？

拆迁率达到95%就可以强拆了，不知道你们村现在签多少了，弧估计随大流的多，其实你们这不错了按人头补30平，我们这按房产证补20平，诶，上访都没用。郁闷啊。要是有天理，他们这些人都死了N回了。