物业各部门协调配合

一：建立健全什么协调机制，及时协调解决物业服务纠纷

A 　　健全完善“三调联动”机制 确保矛盾纠纷化解在基层 　　 　　“三调联动”矛盾纠纷化解机制已运行多年，为维护社会稳定，促进经济建设发挥了一定的作用。当前“三调联动”的多元化纠纷解决机制运行及作用发挥情况仍不能乐观，当前各种调解主体单打独斗的局面仍未改变，三种调解方式相互协调配合、“无缝衔接”的局面仍未形成。 　　一 、近几年民事纠纷概况 　　（一）从纠纷类型来看，农村传统纠纷仍占主要地位。农村新的矛盾纠纷的类型也逐渐增多，如宅基地纠纷、地企纠纷、合同纠纷、劳务、劳资纠纷也不断增多。 　　（二）从纠纷主体来看，个人与企业、村集体组织之间的纠纷呈上升趋势。 　　（三）从纠纷争执的动因上看，除利益之争，大多纠纷搀杂感情因素。 　　二 、“三调联动”矛盾纠纷解决机制运行现状 　　目前，法庭、司法所、公安派出所、村民调组织在纠纷的解决中占据主导地位。 　　(一) 法院诉讼调解——民事纠纷解决的主渠道。 　　(二) 人民调解——非诉讼纠纷解决机制的主力军。 　　（三）行政调解——社会治安矛盾调处的常规机制。　　 　　三、 “三调联动”矛盾纠纷解决机制存在的主要问题 　　当前“三调联动”矛盾纠纷解决体系解纷效率不高，过于倚重诉讼解决纠纷的观念一时难以改变。尤其是“三调联动”多元化纠纷调处机制尚未形成合力，各部门之间缺乏充分的配合联系，不能完全及时、有效的回应社会和群众的需求。 　　（一）法院受案压力增大与非诉纠纷解决功能弱化。基于诉讼审判在社会公力救济途径中的核心地位，近几年来大量的案件不断涌进法庭，在法官人数有限的情况下，法庭审判压力逐步加大。与此形成对比，由于人民调解组织存在培育与发展不平衡，工作人员素质不高，调解规范和程序过于随意，调解协议效力缺乏必要的执行力导致的社会公信力不足、缺乏当事人信任等问题，纠纷解决总体数量徘徊不前，未能充分发挥对诉讼纠纷解决方式的替代补充作用。 　　（二）诉讼自身存在的弊端限制其在纠纷解决体系中主导功能的发挥。表现为：第一，诉讼解决纠纷成本高、周期长和刚性化在一定程度上造成诉讼途径的不畅和阻滞。第二，诉讼调解形式的单一降低了调解的灵活性和效果。实践中某些案件机械套用一贯的调解模式，调解集中于当事人到庭法官宣布开庭后至判决以前阶段，未能依案件具体情况灵活适用于诉讼过程的各个环节或者置于诉前和开庭前，调解成功率难有大幅提高。 　　（三）“三调联动”的纠纷解决机制尚未完全建立，其有待进一步制度化、规范化。人民调解、行政调解、司法调解的“三调联动”机制已运作多年，但仍未规范化运行，发挥作用。首先，联动解决纠纷缺乏具体操作程序。第二，人民调解、行政调解与法院诉讼未能有效衔接。第三，部分干部认识不足，缺乏工作积极性，没有一套合理的制约办法督促其积极联动其他部门调处纠纷。最后，缺乏开展多元化纠纷调处工作的充足经费，除了联动程序运行需要专项经费支持外，对工作人员自身来讲未形成经济上的激励机制，多干少干一个样。 　　四、 健全和完善“三调联动”矛盾纠纷解决机制的建议和措施 　　（一）正确把握并夯实法院主导多元化纠纷解决机制的地位 　　1、建立、健全相关奖惩机制。 　　对现行的法院岗位目标量化责任制予以修改完善，将指导人民调解组织开展工作、与其他有关部门联动调解纠纷工作、民调协议确认执行工作等等，作为法官的明确职责，实行量化考核，与法官的奖惩挂钩。通过制度设计，促成人民法院积极主导、融入多元化纠纷解决机制之中，实现整体联动，功能互补。 　　2、多措并举提升诉讼解决纠纷的能力。 　　一是试行建立民事简易案件速裁机制......余下全文>>

二：物业管理企业的机构设置？？

一、物业管理公司组织机构设置的要求 　　物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求： 　　(一)具备服务性的功能 　　物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。 　　(二)充分发挥公司员工潜能 　　物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。 　　(三)关系协调 　　公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。 　　(四)效率与效益 　　物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。 　　物业管理公司不是孤立的经济实体，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。

二、物业管理公司组织机构设置的原则 　　为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个基本要求，组织机构的设置应遵循以下原则： 　　(一)目标原则 　　公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。 　　(二)统一领导与层次管理原则 　　物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。 　　(三)分工协作原则 　　分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。 　　(四)责权对应原则 　　整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。 　　(五)有效管理幅度原则 　　在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。

三、物业管理公司组织机构的类型 　　物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式： 　　(一)直线制 　　直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种......余下全文>>

三：对维保过程中如何同维修保养单位协调与配合

考虑物业工程维修维保技术人员跟踪监督、熟悉现场、早期进行有关管理，为日后物业工程维修维保工作顺利展开打下良好基础。物业前期介入主要是检查发现问题并提出合理化建议及整改方案，督促建设、施工单位整改，保持和设计单位的联系沟通。对租户加强装修审核，严格按装修管理办法或条列执行。加强水、电管理，特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格管理等等。

四：物业工程主管如何让员工服从领导

房地产公司各部门职能

管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。 ——卡斯特

一、 董事会职能

1、执行总公司的诀议。

2、决定公司的经营计划和投资方案。

3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。

4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。

5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。

6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。

8、审定公司的基本管理制度。

9、负责对公司运营的监督管理

二、 总经办职能

1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。

2、负责总体发展规划及实施、管理

3、向董事会提出经营预算和费用预算。

4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。

5、保证项目公司能提供符合标准的服务

6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。

7、决定广告基调，指导广告战略。

8、代表本项目公司对外开展公关活动。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。

13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。

14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩

15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。

16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。

17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。

18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。

19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。

20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。

21、保证员工和客人在公司内的安全。

22、抓好企业文化建设。

三、 营销策划中心职能

1、对总经办负责。

2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。

3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。

4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。

5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。

6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

四、 工程管理中心

1、向总经办负责。

2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预

结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。

3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。

4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批......余下全文>>

五：什么是项目物业经理

物业管理项目经理是指取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书，并接受物业管理企业委派，实施物业管理服务的项目负责人。项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。

参考物业管理网

www.gywygl.com/6/11734.htm

www.gywygl.com/6/10040.htm

物业管理企业的项目经理，等同于前线指挥员，其素质高低直接决定着小区物业管理服务的优劣和物业管理企业的声誉，作用不可小视。结合自身的工作实践，笔者认为，一个称职的项目经理必须处理好以下四种关系。

处理好与下级的关系

项目经理在物业管理企业中属于中层干部，自然需要以强烈的责任心，支持领导的工作，并尽心尽力与各部门协调配合。但笔者认为，对项目经理而言更重要的是处理好与下级的关系。

第一，了解员工，用其所长。

“物业管理处员工不一定是全部优秀人才的集合，但它可以是员工优点的整合”。这句话对笔者影响很深。每个员工都有其优点和缺点，作为项目经理，一定要了解员工，用其所长。笔者在初做“领导”时，一味抱怨员工素质低，达不到工作要求，当时一个上级对笔者说的一句话让笔者至今记忆犹新：“如果你下面的员工个个都出类拔萃，我让你来管啥子？！”。因此，作为项目经理，切忌一味抱怨自己的员工，因为这样做只能说明一个问题：员工都是“孬火药”，你可能也好不到那里去。

第二，关心员工，投桃报李。

没有满意的员工就没有满意的业主。尤其在物业管理这个“100-1=0”的行业，哪怕是一个员工带着情绪上岗服务，都可能会给整个物业管理处工作带来无法估量的损失。因此在坚持原则、制度的基础上，笔者十分注意关心员工的生活。

记得2002年9月的一天，锦天佳园护管员李波突发重感冒，喉咙红肿，说话困难。我知道后立即带着管理员登门看望，并扶到医院，帮他挂号、取药，看完病后又护送他回宿舍。李波回到宿舍，我们又提着一大袋水果送到他床前。他感动得泪水从眼角落下，声音哽咽着说不出话来。当天下午他病情稍稍有了好转，晚上就要上岗，我怎么劝，他也执意坚持。虽然这是一件很平常的事，但换来的是心与心的交融，而这种真情已经转化为一种动力体现在今后的工作中，这种力量是无穷的。

笔者在管理处提倡“规范管理，亲情服务”，其中也同样包括对员工的服务。这样做的目的只有一个――投桃报李，让员工们将项目经理、管理处对他们的关心转化到为向业主提供优质服务上，因为管理处的工作，毕竟是通过各个岗位、每个员工体现出来的。

处理好与业主的关系

在确保规范管理的前提下开展亲情服务，也是处理好与业主关系的有效途径。

住在小区的涂大爷夫妇已是80多岁了，儿女都不在身边。我了解到以后，就经常主动地关心、帮助他们的生活。老人病了就送去医院，老人做不动的事，就主动承担。为此，老人常在电话里对在日本的儿子说：“你们放心工作吧，家里有物业管理，有事我去找他们……”后来，涂大爷的儿子从日本回渝，专门来管理处向我表示感谢，并握住我的手动......余下全文>>

六：派出所对物业管理具体有哪些管辖权

派出所只是物业管理部分项目的指导部门。

日常的治安管理、安全防范派出所都可以指导，重要刑事案件可以要求物业管理协调配合。有些还包括基本的消防检查应急领导。

还有的设有 打狗办公室 ，对物业管理区域内的违反养狗扰民进行管理。

希望能给你参考。

七：物业管理办公室的章是什么样的？

不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书，请问您需要的是哪类行业的？我有的是房地产类的，有用吗？

八：小区物业要撤走了，需要对期间的收入和支出做一个总结，写一份书面的东西交给政府部门申请不足的款项 50分

物业管理工作总结 　　总公司寻求改革总公司快速发展物管按照总公司初提质量、改革、发展工作目标要求总公司领导关怀全体员工团结艰苦奋斗扎实工作断创新进步提升物管管理服务质量取定绩现工作总结： 　　、品牌建设 　　物管始终提高物业管理服务质量作运行首选目标坚持总公司敬业报校诚信服务保障力追求卓越宗旨今初始便着手打造物管第间第服务品牌效应提高物管运作效率竞争力 　　（）贯彻ISO质量管理体系 　　物管始终贯彻ISO9000质量管理体系贯彻总公司质量要求坚持每月1-2物业质量交叉检查通报实施改进工作制定并实施《优质服务案》、《平安红五月服务案》另外按照ISO质量管理要求管理体系文件进行部修改 　　（二）形客户满意质量体系 　　服务本客户至今工作物管注重加强与业主使用沟通联系主要做工作： 　　1、积极与各教楼、办公楼办公单位联系做物业管理工作及其各项临交代突击任务保障各楼、办公楼教、办公秩序协助教务处做各项考试工作及全英语四六级等级考试工作配合资处研究部明德楼五、六楼教室1000套桌椅搬运工作配合校职能部门举行茅升基金颁奖、迎新场、红歌场布置及周边环境布置工作等 　　2、遇紧中国重要情况及张贴温馨提示坚持家属区及张贴板报、黑板报；元旦、春节、劳节、60周庆等专题板报及抗击甲流黑板报等 　　3、举办 11月18勤总公司物业客服联系接待发放交物业安全优质服务卡广泛征求家属区业主物业服务意见建议；张贴服务联系电便家第间联系物管进行相关事宜处理力争让全校师员工满意放 　　二、内部管理工作 　　（）员素质面 　　提高物管运作效率核竞争力今初物管便制定系列培训计划积极展各项知识培训努力提高员工综合素质服务质量培训两类普通员工培训二管理干部培训员工培训包括：利用每周各部门早别员工进行素质、礼仪、技能及质量要求进行培训培训内容主要包括企业文化培训专业技术培训等；管理干部培训则主要围绕新版《重庆市物业管理条例》及新版《GB/T19001--2008》质量管理标准展通培训提高员工综合素质改善员工工作态度激发员工团结合作提高服务质量 　　（二）保安面 　　2009总公司领导确领导保安部全体队员坚持校教科研秩序广师员工命财产安全服务宗旨加强校园区进行综合治理利用各种宣传教育手段、现物业管理条例、总公司内部保卫工作条例及物权充发挥保安防、技防、群防利条件全面维护校区内、车、物安全具体工作： 　　1、根据总公司提安全、质量、发展思路切入点结合保安部具体工作实际重点加强校区、车、物管理 　　2、制定门岗管理制度访、物品入登记车辆实行车杆证放行制度 　　3、加强整区域巡逻范围白队员实行交叉巡逻定各区域设岗布控晚实行间段进行巡逻季节变化准队员批进行巡逻做防患于未 　　4、加强校区内所消防设施设备安全检查做预防主防消结合隐患险于明火责任重于泰山高度责任 　　（三）保洁及环境卫面 　　1、始终按照ISO质量管理体系要求坚持《清扫质量检查月报表》逐项各责任区进行严格考核基本完总公司交给各项任务 　　2、严格执行清洁工作规程全候清扫各教楼、办公楼、卫间、走廊等；全候清擦垃圾箱、扶手、门等及清理垃圾广师员工创造干净、舒适、办公环境 　　3、家属区主干道及家属区楼前影响住户树木进行适修枝绿杂草按每清洁工责任区形式片包干负责 　　（四）维修面 　　1、公共设施、设备管理面制定完备维护、保养计划应中国案及定期各种设施进行保养、检查做检查登记、型维护记录发现问题及维修及处理做电梯、消防设备维保工作 　　2、利用假期配合维修部门第二教楼各楼层爆裂板砖约1000平板砖进行维修、更换 　　3、部家属楼房......余下全文>>

九：房地产公司都有哪些部门，分别起什么作用

房地产公司各部门职能

一、董事会职能

1、执行总公司的诀议。

2、决定公司的经营计划和投资方案。

3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。

4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。

5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。

6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。

8、审定公司的基本管理制度。

9、负责对公司运营的监督管理

二、总经办职能

1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。

2、负责总体发展规划及实施、管理

3、向董事会提出经营预算和费用预算。

4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。

5、保证项目公司能提供符合标准的服务

6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。

7、决定广告基调，指导广告战略。

8、代表本项目公司对外开展公关活动。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。

13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。

14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩

15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。

16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。

17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。

18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。

19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。

20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。

21、保证员工和客人在公司内的安全。

22、抓好企业文化建设。

三、营销策划中心职能

1、对总经办负责。

2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。

3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。

4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。

5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。

6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

四、工程管理中心

1、向总经办负责。

2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。

3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。

4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。

5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。

6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。

五、业管理中心

1、向总经办负责。

2、 协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。

3、 负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。

4、 ......余下全文>>