市场法评估说明

一：资产评估市场法

市场法也称市场价格比较法（market approach），是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法应用的前提条件

1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。

2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键。

应用市场法进行资产评估可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。

市场调查、选择参照物

搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易批量等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性,特别是有关市场价格变化情况的准确性。这是应用市场法正确评估资产价值的一个关键环节。因为参照物是确定评估对象价值的参考标准，所以选择参照物时应注意：①参照物与评估对象必须是相同或同类资产；②参照物与评估对象之间必须存在可比因素，如土地的地理位置、房产建筑物的设施条件、机器设备的用途等；③为计算出同类资产在其他条件不变的情况下因销售时间不同而发生的价格变化，有时必须选择两个以上的参照物才能确定评估对象的价值。

因素比较、调整差异

确定评估对象的价值，要受多种因素的影响。因此，应用市场法进行评估时，应把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。比较的因素包括:实体特征；地理特征;经济特征；销售时间；销售价格等。根据与参照物的比较，分项调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命30年的建筑物作为评估对象，而类似的资产使用寿命只有20年，这就需要进行调整。再如,通过市场调查,发现了一个与评估对象完全相同的资产,规格型号一样,成新率（指新旧程度的比率）也接近，但其交易时间是在5年前，由于价格发生了变化，也需作必要调整。

综合定价

在认真比较各因素并调整差异的基础上，综合确定评估对象的价值。以某土地评估为例：

市场法

市场法通过参照物销售价格比较评估资产价值，充分考虑了市场变动因素，能够比较真实地反映评估对象的市场价值。但由于需要同类可比参照物的有关数据、资料，故应用范围受到一定限制。市场法一般适用于对土地、建筑物、通用工业设备等项资产的评估。

直接比较法

直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本公式为：

评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

或 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一种基本特征上的时候，直接比较法还可能演变成以下具体的评估方法，如现行市场法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。

如果当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上的时候，上述评估方法的运用就可以演变成参照物与评估对象各个基本特征修正系数的计算了，如交易......余下全文>>

二：资产评估 采用市场法评估时，如何选择参照物？

首先、要现实中实地成交的，

其次，挂牌、拍卖价格也是可以，实际成交有可能比这个低。

最次，自己编吧，不过心里一定要有个价位，不要随意出数。

三：资产评估的基本方法市场法的应用实例

你这个问题，不是一句两句就能回答出来的。资产评估有着明确的评估目的，就企业价值评估而言，不同的目的，市场法实施的过程亦不相同。 工 这里首先说下，什么是企业价值评估。2004年12月中国资产评估协会以中评协【2004】134号文发布了《企业价值评估指导意见（施行）》，从根本上流转了对企业价值概念的模糊认识，澄清了企业价值评估所指的对象。 《企业价值评估指导意见（试行）》第三条指出　“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。” 在了解什么是企业价值评估后，再来了解下什么是企业价值评估的方法。《企业价值评估指导意见（试行）》第二十三指出 “注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。” 紧着在第三十条，对选用市场评估作出规定，第三十条指出“　企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。 市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。 参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。 并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。” 通过以上可以看出，在对企业价值评估中，选用市场法评估时，对参考企业的选取有着多方面的限制，在目前国内企业的规模千差万别，个别企业成交的案例信息又不公开，信息不对称，资产评估师在运用市场法时难以寻找到合适的参考企业和并购案例，难以采用市场法。 综上所述，目前在资产评估业界在对企业价值进行评估中，选用市场法少之又少，本人从事资产评估5年，就本评估公司而言，尚未用过一次市场法对企业价值进行评估。通常采用资产基础法（成本法）、收益法。

四：市场法企业价值评估案例

2014年1月至2015年5月，上市公司共发布了313份资产评估说明，公布的说明中采用市场法估值的共计32份。现将该32分报告中市场法部分摘录进行汇编。

案例一：正和股份：拟收购马腾石油股份有限公司股权项目

案例二：海隆软件：发行股份购买资产事宜涉及上海二三四五网络科技股份有限公司股东全部权益价值评估项目

案例三：中创信测：发行股份购买资产项目所涉及的北京信威通信技术股份有限公司股东全部权益价值评估项目

案例四：圣莱达：拟发行股份认购云南祥云飞龙再生科技股份有限公司100%股权评估项目

案例五：高金食品：印纪影视娱乐传媒有限公司全部股权价值评估项目

案例六：泛海建设：拟收购民生证券股份有限公司股权项目

案例七：S舜元：上海盈方微电子技术有限公司拟将所持上海盈方微电子股份有限公司股权赠与公司项目

案例八：泰格医药：股权收购而涉及的方达医药技术有限公司股东全部权益价值资产评估项目

案例九：中京电子：拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的湖南省方正达电子科技有限公司股东全部权益价值评估项目

案例十：光华控股：拟发行股份购买资产涉及的青海互助金圆水泥有限公司股东全部权益评估项目

案例十一：德力股份：重大资产重组所涉及的北京武神世纪网络技术股份有限公司股权项目

案例十二：天健集团：拟转让持有的深圳市建工集团股份有限公司4.9014%股权评估项目

案例十三：宏源证券：申银万国证券股份有限公司拟吸收合并公司资产重组项目

案例十四：中文传媒：拟采取“发行股份及支付现金购买资产”方式购买北京智明星通科技有限公司100%股权评估项目

案例十五：云南旅游：发行股份及支付现金购买江南园林有限公司80%股权评估项目

案例十六：万好万家：拟发行股份及支付现金购买资产涉及的东阳青雨影视文化股份有限公司股东全部权益项目资产

案例十七：桑德环境：拟收购桑德国际有限公司部分股权评估项目

案例十八：桑德环境：拟转让全资子公司—湖北一弘水务有限公司100%股权评估项目

案例十九：北京旅游：拟发行股份募集资金以购买北京世纪伙伴文化传媒股份有限公司100%股权评估项目

案例二十：北京旅游：拟发行股份募集资金以购买拉萨群像文化传媒有限公司100%股权评估项目

案例二十一：北京旅游：拟发行股份募集资金以购买浙江星河文化经纪有限公司100%股权评估项目

案例二十二：英飞拓：拟收购Swann Communications Pty Ltd.股权评估项目

案例二十三：渤海租赁：天津渤海租赁有限公司股权收购项目涉及的Cronos Ltd.股东全部权益价值评估项目

案例二十四：四川圣达：拟收购股权涉及的北京新娱兄弟网络科技有限公司股东全部权益价值评估项目

案例二十五：太原刚玉：拟收购浙江联宜电机股份有限公司股权评估项目

案例二十六：利亚德：拟发行股份及支付现金购买北京金立翔艺彩科技股份有限公司100%股权评估项目

案例二十七：鑫科材料：拟收购西安梦舟影视文化传播有限责任公司股权评估项目

案例二十八：天茂集团：股权增持项目国华人寿保险股份有限公司股东全部权益价值评估项目

案例二十九：联创节能：拟实施重大资产重组涉及的上海新合文化传播有限公司评估项目

案例三十：喜临门：拟支付现金购买资产涉及的浙江绿城文化传媒有限公司股东全部权益价值评估项目

案例三十一：达实智能：拟发行股份及支付现金收购江苏久信医疗科技股份有限公司100%股权评估项目

案例三十二：索芙特：拟非公开发行股份募集资金认购杭州天夏科技集团有限公司100%股权评估项目...余下全文>>

五：市场法评估具有什么特点

两个最基本的前提条件：（1），要有一个活跃的公开市场；（2），公开市场上要有可比的资产及其交易活动。注意这里，参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。简言之，既然市场法的基本思路是利用市场上相同或类似资产的近期交易价格进行类比，那么，该方法运用的前提就是必须有一个交易相同或类似资产的活跃的市场。

六：资产评估有几种基本方法，并对这三种评估方法进行比较分析。

参考下这个，写的很详细： 资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本方法，即市场法、成本法和收益法。

一、市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。

市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个充分发育活跃的资产市场；二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整因素主要包括3个方面：一是时间因素，即参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异；二是地域因素，即资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异；三是功能因素，即资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

运用市场法评估资产价值，要遵循下面的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；把被评估资产与参照物比较；分析调整差异，做出结论。

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

二、收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以......余下全文>>

七：运用市场法评估资产价值的关键环节在哪里？ 10分

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。但就资产评估方法本身来讲，它并不为资产评估所独享。事实上，资产评估方法是在工程技术、统计、财务管理、会计等科学中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。该体系由多钟具体资产评估构成，或称三种基本方法，即市场法、收益法、成本法。

市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。从市场发的含义可以发现，市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。市场法根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规范。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人所接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些基本条件。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：（1）要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场是一个充分的市场，市场上铀资源的买着和卖者，他们之间进行平等交易。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经交易完成的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的想通或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时事件对资产价值的影响是可以调整的。运用市场发进行评估，其基本程序如下：（一）选择参照物,不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场法评估时都需要经历选择参照物这样一个程序。岁参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场法评估资产价值，被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，它还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素，从理论上讲，影响资产价值的进本因素大致相同，如资产性质，市场条件等。但具体到某一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机电设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。（三）指标对比、量化差异，根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标，尽管参照物与评估对象功......余下全文>>