物业经理工作标准

一：物业经理的工作职责

1. 负责物业服务中心的全面工作，向总经理负责。

2. 根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政策，组织员工向辖区提供公共秩序、保洁、绿化养护、房屋及设备设施运行维护保养等服务。

3. 拟定年度工作（含财务预算）计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对本中心的经营管理状况负责；年终有工作总结。

4. 负责制定健全所属部门的各类规章制度和防范措施，指导物业服务中心处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练。

5. 对物业服务中心发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议。

6. 指导检查物业服务中心的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程。

7. 负责与当地政府相关部门、社区居委会、业主委员会、大客户（业主）保持沟通，确保与其有良好的公共关系；

8. 每周组织一次工作例会，每月组织一次全体员工大会，通过会议贯彻公司的经营思想和质量方针，落实各项工作，及时协调各部门的工作关系，对员工进行培训和教育，促进服务质量的提高；

9. 每月要完整的对所管理的物业进行一次巡视，以便全面检查服务工作质量情况；对物业服务中心的安全责任；

10. 负责对主管以上管理者的业务培训指导和绩效考核。

二：物业经理的工作职责及内容

物业经理的工作职责:

1、 领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性； 2、 以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册； 3、 主持管理评审； 4、 负责拟订公司年度工作计划和工作总结； 5、 负责召集和主持总经理办公会议； 6、 负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作； 7、 负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批； 8、 负责公司各类费用收支的审批； 9、 履行公司安全，消防第一责任人的所有职责；

物业经理的工作内容 :

1.接受董事会的统一领导并主持公司日常管理工作。 2.负责组织实施公司年度工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。 3.负责公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁、奖罚、任免和解聘；并负责对公司副总经理、财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚提出建议。 4.编制并决定计划内员工的招聘和录用，研究、制定公司人才战略。 5.组织制定、审核公司的组织架构及人员定编。 6.负责核定工资总额内的员工调薪。 7.负责审核各类经济合同，并组织管理质量评审、目标评估、进度考评。 8.负责公司日常经营管理资金费用支出计划的审核、借款审核、费用报销审核。 9.依据公司的工作进展情况，向董事会申请专项经营管理资金和其他资金支持以及业务支持。 10.完成公司董事会及董事长、总裁授权或交办的其他工作任务。

三：物业经理考核标准是什么?

第一条 为加强对项目经理（以下简称项目经理）的日常管理和检查，规范物业管理项目经理的管理服务行为，促进本市物业管理服务水平的不断提高，根据《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》（以下简称《办法》）等的规定，制定本试行标准（以下简称标准）。

第二条 本标准适用于成都市物业管理协会（以下简称本会）对项目经理违反《办法》的行为予以检查和记分。

第三条 检查记分采取累计15分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，记分类型分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。

第四条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理记录15分的处理：

（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；

（二）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；

（三）对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的；

（四）因管理失职，造成重大事故的；

（五）在物业服务合同范围内，一年中经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上的；

（六）在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的。 （七）消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的；

（八）其他应当给予记录15分处理的情形。

第五条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理： （一）聘用的物业管理专业人员未取得物业管理从业人员资格证书的或工程、技术、经济类专业人员未取得相应的职称证书的；

（二）违反规定或约定乱收费的；

（三）收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的；

（四）未按规定或约定公布物业服务资金和维修资金的收支账目或者其他按实结算收支账目的；

（五）电梯未按规定通过年检、安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的；

（六）物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的；

（七）经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的； （八）未经有关部门委托或有关部门原因，擅自停水停电，影响业主生活的； （九）未按约定提供安全值班、巡逻服务或安全值班巡逻记录不实的；

（十）未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人；发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止，并督促改正；业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报所在地行政管理部门的；

（十一）物业管理企业撤出原管理项目时，拒不按规定向业主委员会或川的物业管理企业移交档案资料的；

（十二）不参加年度继续教育的；

（十三）其他应当给予记录5分处理的情形。

第六条 物业管理项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理： （一）未执行周一到周日业务接待制度的；

（二）接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的；

（三）未按规定在服务窗口醒目位置公布办事制度、服务项目及收费标准的；

（四）电梯运行中因故障引起人员被困时，物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的；

（五）未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的；

（六）公共区域内污水或者粪便满溢，未及时处理的；

（七）未做到每年至少一次的业主征询意见或业主满意率不到80%的；

（八）其他应当给予记录3分处理的情形。

第七条 物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理： （一）未向业主、使用人公开报修电话、投诉电话的；

（二）未公开办事制度、办事程序及办事期限的；

（三）未按消防部门的规定管理消防设施、器......余下全文>>

四：物业项目经理的工作要求

1、主持日常管理工作。根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

2、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业主提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

3、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

4、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

5、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向公司和业主汇报。

6、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

7、监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

8、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

9、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

10、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作。

11、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

五：物业管理工作的工作规范

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，为规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》于10月1日起正式实施。《物权法》是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分。《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内长期悬而未决的一系列问题，对中国物业管理行业有着深远影响。

六：物业经理是一个怎样的职位？要干些什么事？ 30分

第一章 物业经理岗位认知

第一节 物业经理岗位描述

一、建立和完善制度标准

场二、做好服务人员培训

三、建立物业管理的档案资料

四、开展服务管理工作

五、内外的协调事务

第二节 物业经理岗位要求

一、积极进取的心态

二、坚定的职业道德

三、积极的系统思考

四、超群的远见卓识

五、有效的沟通协调

六、理智与道德的自律

七、意志和胆识的强化

八、宽容和忍耐的心理

九、善于快速地学习

探究·思考

第二章 前期物业管理

第一节 物业接管验收

一、物业接管验收准备

二、物业接管验收标准

三、物业接管验收条件与程序

四、物业接管验收应注意事项

第二节 楼宇入伙管理

一、入伙前期准备

二、入伙工作流程

三、做好入伙工作

四、入伙手续文件

第三节 房屋装修管理

一、装修申请

二、装修审批

三、签订装修协议书

四、装修施工管理

五、装修验收

第四节 档案资料管理

一、档案资料收集

二、档案资料鉴定

三、档案资料保管

四、档案资料统计

五、档案资料利用

探究·思考

第三章 业户服务管理

第一节 日常服务管理

一、与业户建立良好关系

二、开展业户需求调查

三、业户服务项目实施

四、业户服务公告发布

五、定期开展满意度调查

第二节 业户投诉管理

一、业户投诉内容

二、投诉处理程序

三、投诉处理方法

四、投诉处理技巧

探究·思考

第四章 物业费用管理

第五章 物业设备管理

第六章 安全防范管理

第七章 保洁绿化管理

第六章 安全防范管理

第七章 保洁绿化管理[1]

七：物业经理人的五大要素

重视和发展专业化服务市场　　物业管理企业应该利用职业经理人的优势，通过组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，这就需要重视和发展专业化服务市场，使专业化的服务市场不断成熟和规范。只有这样，物业管理经理人才能按照专业化要求真正代表业主实施质量监控，有效地利用整个社会资源，从而提高对业主服务的质量。　　坚持依约管理，规范运作　　物业管理的职责范围在管辖区内，但管辖区内也并不止是物业管理一家的事，它还涉及城市规划、园林、市容环卫、电力、通信、公用、公安、市政、城管监察等十几个主管部门。因此，作为物业管理职业经理人必须按合同约定，通过优质服务来增强企业效益能力。　　从具体的事务中解脱出来　　物业管理最基本的职能就是按合约、按分等定级的标准为业主（使用人）提供完美的服务。但提供完美的服务不是叫经理人整天忙于具体事务中。看一个职业经理人合格不合格，不是看你是否忙，而是看你管理经营决策与服务的效果，看你完成本职工作的业绩。　　构架强有力的经理人团队　　一个物业管理企业的发展前途，归根结底取决于经理人团队的发展趋势和方向。　　鉴于上述原因，必须使经理人具有较强的计划、组织、领导、协调、沟通及控制能力，具备职业经理人应具备的基本素质。同时作为整个行业还必须严格职业经理人业绩评议考核制度，对一些品德不佳者，缺乏业绩或管理不力者，应淘汰出局，以确保经理人队伍的水准。　　物业职业经理人须资本化　　中国的物业管理要走向世界，就必须实行与国际接轨的CEO治理结构模式的现代企业制度。物业管理的股权结构虽然比较分散，但职业经理人一旦持有自己的股份或资本，就有了充分发展的空间。到那时，物业管理这个朝阳产业就一定会更加显示出它的蓬勃生机。

八：物业管理员一般工作范围是什么？

物业管理员的职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

物业管理助理的职责：

1.在客服组主任的直接领导下开展管理工作。

2.进行大区、样板房、停车场区域的巡查、处理突发事件,检查、监督所管理园区清洁、绿化,编写工作报告等日常管理工作并及时完成领导安排的工作任务。

3.巡逻检查:按规定的巡楼路线和要求,每天巡查大区、销售中心、样板房、停车场二遍。巡查时应认真、细致,发现问题及时记录和处理。

4.清洁检查:注意巡查大区区域、三级路面、销售中心、样板房、停车场仔细检查各区域的路面、走廊、墙壁、防火门、消防箱、铝合金通风窗、灯罩、楼梯扶手等的清洁卫生情况,每日记录在巡查表内,月底(25号)做出评估,给客服组主任审核后交财务部以此作为支付费用的依据。

5.绿化检查:注意巡查所管理区域的绿化情况,特别检查绿化的长势、枯死、缺苗等状况,及时与绿化保养公司联系整改,月底(25号)做出评估,给客服组主任审核后交财务部以此作为支付费用的依据。

6.每月认真做好大区、样板房、停车场等各个区域的各项工作检查,并做好各项工作记录。

7.熟悉掌握物业管理的有关法律、法规,严格遵守管理处的各项规章制度,积极维护公司利益和声誉。

8.严格按合同要求对专业清洁、绿化公司的清洁卫生,绿化保养进行检查、督导和考核。

9.积极做好与各部门相互沟通、协调和配合工作。

10.根据客服组主任的安排,布置当日工作,并负责检查、指导、督促管辖范围的工作情况及员工履行职责情况。

11.整理、记录《工作日记》,对当天发生的情况及处理方法作详实记录或提出有效建议。

12. 协助客服组主任处理日常事务。

13. 完成上级交办的其他工作任务。

九：物业案场经理具体做什么

1、负责制定案场物业委托服务合同，并按照合同约定内容及标准管控营销案场。

2、负责制定案场物业服务方案，编制各部门岗位职责及操作指引，并进行全员培训。

3、负责与地产公司财务部进行沟通，各项活动经费合理、可控。

4、负责定期与营销部门就配合服务标准与质量进行沟通，持续提升展示性物业服务品质。

5、负责组织、实施前期物业管理的介入，从使用角度提出项目设计、施工等的良好性建议。

6、负责带领案场员工完成营销案场的接待、服务展示性工作。

7、负责案场固定资产的维护，是案场安全责任第一人。

十：作为一个合格的物业管理人员应该具备的条件是哪些？

作为一个物业公司来说主要是把服务搞好，以业主的利益为主，既然开发商和业主委员会选择了你家物业你就要为业主考虑多方面。让业主感觉用你家的物业可以放心、安心。让大家感觉到这是一个大家庭。首先最重要的就是服务了，如果你的服务态度恶虐的话，哪个业户会满意。其次就是质量了，尽快的处理业主的投诉和建议。再次就是对工作认真，其实这个工作就像与人相处只要你关系不是处的太差，工作不太差他们会体谅物业的！专业物业管理人员，要做好这项工作，第一必须要知道你所管辖楼宇的业主资料，如业主姓名 ，业主从事的工作，业主的脾气与性格 。第二与保洁 ，工程 ，保安搞好人际关系， 因为你将来工作不光与业主打交道 ，更多的是请其他部门来支持你的工作， 并且你将来都要用到他们 。第三实际解决业主问题 ，拉近业主关系 ，这将与你将来收取物业费有很大的关系 。第四个人的物业知识的了解， 如物业费的构成 、寻楼事项 。第五了解你所管辖的楼宇的层数 ，户数，及周边的设施 ，如超市， 洗衣店， 垃圾台等， 还有很多细节问题 ，记住一个口号 ，没有任何借口， 细节决定成败！

物业管理包括以下几方面：1、工程维修室内维修业主家中日常报修，如维修水、电等，室内维修属于有偿维修；公共设施的维护更换走道灯、路灯、墙面粉刷、供水、供电设备保养、公共管道维护等；2、安全防护3、清洁绿化4、客服接待5、电梯维护这些内容的维护标准，每个物业公司都有，但标准不同，标准的高低取决于你的物业费高低，你可以参照同等收费的小区。

物业管理员的岗位职责：

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理小区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握小区物业公共设施、设备的使用过程。

4.送发物业管理方面的文件。

5.总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成交办的各项任务。

物业服务 1

“以人为本”才是正道

“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务

业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。

优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。

增值服务 2

“创意”考验用心程度

创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。

在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。

优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。

业主投诉 3

接诉要耐心处理要及时

业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉......余下全文>>