商业物业管理方案

一：商业物业管理的各种方案和制度

商业街物业管理方案

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于......余下全文>>

二：商业物业管理主要是做什么的？具体一点，

开闭店的管理、装修管理、停车场的管理

保安、消防、监控管理

保洁、垃圾清运、专项保洁、特约保洁服务

与商家协调的运营配合

突然事件处置

与警署协调的公共场所治安管理

商场楼层指引与客户服务

商家管控、清场、客流疏导与统计

设备房管理、市政托管设备房管理、维修、设备运行、维护

工程改造、能耗控制、商铺进出场调该

三：商业物业管理制度及流程

完善的业主管理功能，以房间为单位详细记录当前及历史的业主及住户信息，结合入伙管理功能灵活定义验收质检标准，记录房间验收的具体状况和验收资料的领取情况。

强大的收费管理功能，支持管理费、垃圾清理费等定期帐单的自动生成，针对各种固定费项，还可合并为费项包进行统一处理。

灵活设定各费项标准的计算公式，支持直接阶梯算法、分段阶梯算法等各种阶梯收费标准的设置，只需输入各种表读数，即可由系统自动生成各项收费帐单。

帐单灵活调整功能，针对已收款项可执行退款或转其它费项预付款的操作，还可根据实际需要灵活调整帐单总金额或增加消杀费等临时性帐单金额

支持各种总表费用分摊方式，可根据房间面积、楼层、实际用量、电梯算法等灵活设定分摊参数，由系统自动生成公摊水费、公摊电费等费用分摊帐单。

客户服务集中管理机制，全过程管理客户报事，新增、修改、报价、签合同、派工处理、返工、服务回访等都有周全的服务流程，并可自定义客户服务升级机制，有效保证客户服务质量。

设备的有效跟踪管理，自定义设备维护模板，详细记录设备的维护档案，并对设备维护合同进行统一管理

完善的车位管理功能，集中管理车库、车位、车辆、停车卡和停车费的收取，支持与停车场管理系统的无缝接口，全面管控固定车位及临时车位的管理。

智能化的预警提醒机制，根据个性化设定，系统可对仪表异常读数、设备定期维护、客户报事升级、业主欠费等进行提醒，变被动等待问题出现为主动发现问题并解决问题，有效规避风险发生。

四：住宅物业和商业物业管理有哪些不同，侧重点是什么

住宅物业和商场物业、写字楼物业的不同之处有：

1）服务对象不同。住宅物业的服务对象大多数是业主，即物业的所有权人；商业物业的服务对象主要是租户。服务对象不同，就决定了需求不一样，重点也会不同。

2）服务的时间段不同。住宅物业基本是24小时服务，而商业物业是根据租户的上班时间决定。

住宅物业和商业物业的特点不同，管理的侧重点也不同。

一、住宅小区的物业管理侧重点

1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。7.开展多种形式的便民服务。

二、写字楼的物业管理的侧重点（1）写字楼物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。（2）物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。（3）物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。（4）物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。（5）业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。（6）业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业管拖欠严重。（7）公共场所人流量大，进出人场所......余下全文>>

五：谁有最新的商业物业管理方案和人员配置

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六：我想要商业物业管理方案及各岗位职责和管理制度？

你是农机校的吧?

七：商业管理，商业物业运营管理两者之间的区别是什么呢？

两个没有任何区别啊！

商业管理是管理学当中的一个分支。

而且主要针对的，便是商业性质物业（地产），使之能够顺利开展经营活动进行的所有管理行为，这些都统称之为商业管理，在部分领域也被学者称之为私人管理。

推荐你看《商业经济与管理》，里面有很多针对性的管理方案与办法，可供你学习参考。

《竞争战略》与《新定位》你也都可以看一看。

八：求一份商场物业管理方案

无偿为你做，没有这么好的事。

九：如何在商业物业管理中体现五星服务

一、物业管理优质服务的含义

一般意义上说，商业物业物业管理服务的客户包括业主、租（商）户及顾客。为满足客户物业管理服务的需求，物业管理企业必须树立以客户为中心的工作原则，切实实现：

1.保证设备设施的稳定运行；2.维护安全安心的环境；3.创造清洁优雅的空间；4.建设高质素的员工队伍；5.建立明晰完善的信息平台；6.提供高效高质的客户支持。从组织提供（生产）服务或产品、服务方式和服务态度三方面同时着手，不懈努力为客户提供优质服务，最终使我们的服务超越客户的期望，给客户有一种意外的惊喜，实现满意加惊喜的优质服务。

二、物业管理服务提升的工作重点

根据目前商业物业管理的现状，企业应以发扬优势，创新提升为原则，将工作的重点进行明确：

1.树立服务意识－牢固树立以客户为中心的工作理念；

2.规范服务言行－以亲和有礼的语言及举止为客户提供服务；

3.量化服务标准－确立规范服务基础；

4.优化服务流程－确保服务的效果；

5.创新服务方式－超越客户的期望；

6.健全服务项目－为客户提供更多的便利；

7.提高服务效率－急客户所急；

8.增强服务技能－保证优质服务的必备前提；

9.完善服务设施－创造良好的经营及购物环境；

10.创立服务品牌－将优质服务固化，使之深入人心。

三、物业管理服务提升必须树立的管理理念

1．客户是企业生存的根本。

没有客户，企业就没有存在的必要，客户是我们的衣食父母，物业管理企业只有正确的认识客户对于企业生存的重要意义，才能在物业管理实践中，切实的把客户奉为企业生存发展的“上帝”，因此，物业管理企业的工作一定要以客户为中心，以为客户提供满意加惊喜的服务为目标。

2．员工是企业的财富。

一定要建设一支高素质的员工队伍，这是实现优质服务的基础。管理人员在工作中要加强培训工作的力度，激发员工的主观能动性。大力培养有潜质的员工，同时注重人文关怀。管理人员既要管好员工，也要服务好员工。带出一支有战斗力、有创造力、有凝聚力、有朝气的队伍。

3．服务是企业的灵魂。

物业管理是属于服务行业，为客户提供优质的物业管理是我们的工作职责。以客户为中心，为客户提供满意加惊喜的服务目标，必须贯穿于每一项工作中。一线员工直接服务客户，二线岗位为一线工作提供服务。

4．品质是企业的生命。

在同质化及竞争日益激烈的市场环境下，品质是赢得客户的关键。对物业管理而言服务是我们的核心产品，服务的质量是我们取得市场认可的关键。没有市场的认可，企业就无法生存。

商业物业管理中体现“五星服务”的具体做法：

1．明确物业公司的工作以客户为中心，以为客户提供满意加惊喜的服务为工作目标。并通过某种形式，将服务意识，服务的要求形象化，具体化。向客户展现我们专业专心的服务工作形象，同时给员工提出明确的要求。如天河城提出了“心”形图案加文字的“五星服务”，将五种“心”态或方式，用于和渗透于我们的日常服务工作之中，做到心心相印，体现出五星级的服务水平。这五种心态或方式即

关心——时刻关注每一位客户的需求

爱心——贴心关怀和服务每一位客户

真心——真诚地服务每一位客户

热心——积极主动地服务每一位客户

专心——认真细致地服务每一位客户

2．一线员工每天面对业主，他们的一言一行，业主都能够真切的感受到，而业主对物业管理的评价在很大程度上都是基于对一线员工的印象形成的，从这个角度来讲，一线员工就是企业形象的标志。因此物业管理企业应对一线服务工作程序进行全面的梳理，量化工作质量标准，优化流程；修订服务语言、行为、仪容仪表的标准。比如“一站式服务方案”，物业公司礼仪礼貌、规范用语及行为规......余下全文>>