商业业态定位报告

一：房地产开发商业业态的分布有哪些种？及各种业态的市场定位？如果自持和出售有何区别？！

业态是一种商业模式，是向顾问提供产品和服务的具体功能和形态。每个做商业地产的人对业态的理解都不同，分类也不同，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定，但个人认为作为商业地产业态，只对于各种商业地产开发模式的一种区分。下面列举的只是商业地产开发的几种模式，购物中心、写字楼、百货叮超市、专业市场、仓储式会员店、城市综合体、酒店、餐饮、休闲娱乐、旅游、商业街、农贸市场、批发市场、奥特莱斯。

每种业态都有各自特点，可以随意组合，也可单独开发，例如购物中心就包含了超市、百货、休闲娱乐、餐饮等业态，城市综合体覆盖面更广，包含了购物中心、写字楼、酒店、餐饮等业态。所以说市场定场定位跟你的项目的选址、开发规模、规划设计、商圈辐射区域、城市发展、竞争对手、人均收入、交通位置等因素而定的，应先做市场定位，才能确定项目的业态定位。

自持和出售是开发商根据自身的回款需求即资金流而制定的战略需求，不管是自持或出售，前提是必须统一管理、统一招商、统一运营。所以出售的项目开发商都要求售后返租。如果做好售后返租，个人认为自持和出售对今后的招商和运营不会产生太大的影响。

你问的问题有点太大了，这也不是一两句就能说清楚的，建议你多看看商业地产策划的案例，里面有市场定位报告和招商定位报告，看几个就知道了！

二：商业报告怎么写？

第一章 项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

§1.1 项目背景

§1.1.1 项目名称

企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

§1.1.2 项目承办单位

承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。

§1.1.3 项目主管部门

注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

§1.1.4 项目拟建地区、地点

§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

§1.1.6 研究工作依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

§1.1.7研究工作概况

（1）项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。

（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。

§1.2 可行性研究结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。

§1.2.1 市场预测和项目规模

（1）市场需求量简要分析。

（2）计划销售量、销售方向。

（3）产品定价及销售收入预测。

（4）项目拟建规模（包括分期建设规模）。

（5）主要弧品及副产品品种和产量。

§1.2.2 原材料、燃料和动力供应

（1）项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。

（2）需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。

（3）进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。

§1.2.3 厂址

地理位置、占地面积及必要性

水源及取水条件。

废水、废渣排放堆置条件。

§1.2.4 项目工程技术方案

（1）项目范围，即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容。

（2）采用的生产方法、工艺技术。

（3）主要设备的来源，如需向国外引进，则简要说明引进的国别、技术特点、型号等。

§1.2.5 环境保护

排放污染物的种类、数量，是否达到国家规定的排放标准。

主要治理设施及投资。

§1.2.6 工厂组织及劳动定员

工厂组织形式和劳动制度。

全厂总定员及各类人员需要量。

劳动力来源。 ......余下全文>>

三：如何策划一个15000平方米的大型商场的业态定位

1、行业定位：首先要定位这个大型商场是定位在什么行业。高档品牌旗舰广场？中档品牌工薪广场？还时候低档品牌消费广场？还是中高挡？还是中低档？还是综合广场？2、用户定位：分析周边用户群体成分、收入水平，消费习惯，用户群体定位。3、周边环境定位：周边有没有类似的商业广场，他们的定位如何？4、广场内容定位：商业广场应该划分几个区域，每个区域主打什么产品？5郸风格定位：商业广场装修风格定位。

四：求商业项目定位语 70分

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五：商业项目市场调查应注意什么

对于商业项目来讲，项目的市场定位和商业业态定位是非常重要的，可以说这个阶段的工作决定着项目的成败。基于组织的资源及其控制能力，在确定项目原则的基础上，应该通过市场调查，对拟建项目的市场、经济、政策、规划、交通、建设等条件环境进行调查，提交项目选址意见或者对已选项目与市场、经营环境的符合性做建议。由此，在实施项目市场调查时要注意：1、对拟建区域的经济政策与经济发展状况、城市规划、商业项目的类别与分布、区域文化与习俗、消费习惯与消费水平等进行详细的调查，提交调查报告。要注意调查、分析区域市场的需求“点”，初选商业项目适合的区域或者评价初选项目与市场的符合性，回答项目的“能否做？做什么？”的问题，目的是解决项目立项、功能定位的初步建议问题。2、通过对项目拟建区域的市场调查，了解区域商业项目业态的分布、类别、经营范围、经营模式和经营效果，尤其是对具有一定规模、盈利能力的商业企业的资源支持能力的调查，分析项目该怎么做？适合的业态和规模是什么？目的是说明项目功能和项目业态规划，并建议项目规模和性质。3、商业项目不同于住宅地产项目，是不一样的盈利模式，支持项目的盈利方式和能力会随着区域环境、竞争（已有和潜在）对手的不同情况有差异，竞争会在经营环境、经营模式、客户资源等多要素展开，更依赖于主力店的带动。因此，市场调查必须更加重视项目与市场、与目标客户的关系，并基于客户资源，建议项目主力店的性质、规模。4、商业项目能否最终获得成功，需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目的结果肯定是失败。商业地产项目开发需要更多的商业经营管理经验的支持，项目目标消费群体定位必须由商业专业人士来完成。为此，要注意在项目的市场调查阶段，就必须配备具有商业项目运作经验或者请专业公司协助。5、市场调查除了应站在市场的角度、政策环境的角度考虑问题外，还应该站在规划条件和技术的角度考虑问题，项目调查的组成人员中，应该有具备专业技术人员或者又具备能力的人员。项目设想能不能实现，从某种程度上来讲，还要由技术人员根据调查的周边环境和区域规划条件将展开分析，要注意验证拟建项目设想的可行性。6、在市场调查完成阶段性工作后，应根据掌握的第一手资料，对拟建项目的各种可能的性质、业态、规模等进行可行性分析，使用的方法是“SWOT”和排除法。在使用“SWOT”时，必须针对项目设想的性质、业态和规模，注意分类整理支持性资料，对项目设想进行“优势、劣势、机会、风险”的细致分析，然后按照对比结果进行排除。7、基于商业地产项目开发模式的特殊性，加上区域环境的不熟悉，要求项目的前期过程必须谨慎对待，尤其是转型或者初创企业更应注意慎重。在市场调查时，一定要有足够的时间安排，特别是对项目选址地区域，更要根据项目环境和区域规划、区域经济发展的现状，做深入细致的调查，不能拘泥形式、不能怕反复，要特别注意有效性。市场调查是项目可行性研究的基础，也是项目定位和项目立项的必要依据，是项目能否得到成功的关键过程。实际上，市场调查就是在回答“是什么？做什么？如何做？为什么？”的问题。

六：我国某地区传统百货业态走向衰落的原因

〔摘要〕零售业态是零售企业适应市场经济日趋激烈的竞争产物，我国零售业态已呈多元化发展趋势，各业态如何在竞争获胜，进行经营战略定位、关注市场转移、进行零售方式创新、转变赢利模式等，将成为零售业态保持竞争力的关键。

〔关键词〕零售业态需求赢利模式创新零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。我国的零售业态可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮政、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种。零售业态是零售企业适应市场经济日趋激烈的竞争产物，是物竞其类、适者生存法则在商品流通领域的表现。我国零售业态的发展现状如何？应如何发展？本文将作具体的分析。

一、我国零售业态的发展现状分析

1.零售传统业态———百货公司已失去了第一业态的位置从20世纪90年代中期开始,百货公司销售业绩大幅下滑,从经营业态看，2004年末百货商店产业活动单位数在综合零售业中的比重仅为29.4%。而与此形成鲜明对比的是各新型业态开始大量出现,并且在零售市场中占据越来越重要的地位。百货店独霸我国的零售市场局面已不存在。同时百货商店在零售业中的比重呈现西高东低的态势，说明在经济相对落后的区域，百货商店依旧占据着主导地位，业态发展也相对滞后，业态多样化进程相对较慢。百货公司的衰落主要是由于：(1)超市、大卖场掠走了综合百货中服务含量少的快速消费品，超市、大卖场贴近百姓生活，销量大、成本低，特别适合挑选性低、服务含量少的快速消费品。为此顾客原来在综合百货购买肥皂、牙膏、洗发水等，转而到超市、大卖场购买。（2)大型专业卖场挤掉了综合百货众多硬百货商品。专业大卖场经营家具、装潢材料、灯具、家用电器、药品等，由于经营专业、品种齐全、数量较大、价格便宜，挑选方便，又吸引了一大批顾客。综合百货为此减少了众多硬百货的经营。（3)专业店、专卖店影响了综合百货较多软百货商品。专业店、专卖店的大量开设，吸引了顾客购买服装、鞋帽、包袋等，抢走了综合百货中部分软百货市场。2.以连锁方式发展的超市业态成为主力业态近十年来，超市始终保持在30％以上的增幅上发展。如国际上的“沃尔玛”、“家乐福”等超市连锁企业以及国内的上海“华联”和“联华”超市集团企业，其所实现的销售额与营利额都是其他业态的企业所无法相比的。如果从业态的整体发展上，国内外连锁超市的销售额增幅都是最高的。有数据表明，在综合零售中，超级市场（包括大型超市和仓储会员店）的销售额占据了相当大的市场份额，店铺数增长较快，单店销售规模持续提升。2004年超级市场产业活动单位1.7万个，占综合零售的17.1%；从业人数79.1万人，占33.7%；销售额2621亿元，占40.3%。同时超市也向多形式发展（如大卖场、大型超市、专业超市、社区超市、便民超市等），也使零售业态更加丰富多彩。3.便利店、折扣店在我国有较大发展空间便利店的发展趋势便利店是以满足青少年、上班族、单身家庭等消费为主的零售业态，便利店面积一般为100平方米左右，主要经营便利性食品，如面包、方便面、报纸、流行杂志等，辐射面300米～500米。方便店的功能定位是满足顾客即时消费的要求，主要经营快速消费品。据中国连锁协会统计，2004年零售连锁企业30强中，便利店的销售额和店铺数比上年增长41.6%和18.2%，主要原因有：（1)工业化使得城市人口越发密集。消费者消费习惯出现变化，消费者对个性化、便利性服务的需求渐渐产生。（2)经济的发展。按照国际惯例和实践经验，人均GD......余下全文>>

七：在建筑设计中有关住宅，商业，写字楼，酒店等各业态对门的材料有哪些要求

业态种商业模式向顾问提供产品服务具体功能形态每做商业产业态理解都同类同目前际主要依据零售店选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营式、营业间、服务功能、价格策略等确定认作商业产业态于各种商业产发模式种区面列举商业产发几种模式购物、写字楼、百货、超市、专业市场、仓储式员店、城市综合体、酒店、餐饮、休闲娱乐、旅游、商业街、农贸市场、批发市场、奥特莱斯

每种业态都各自特点随意组合单独发例购物包含超市、百货、休闲娱乐、餐饮等业态城市综合体覆盖面更广包含购物、写字楼、酒店、餐饮等业态所说市场定场定位跟项目选址、发规模、规划设计、商圈辐射区域、城市发展、竞争手、均收入、交通位置等素定应先做市场定位才能确定项目业态定位

自持售发商根据自身款需求即资金流制定战略需求管自持或售前提必须统管理、统招商、统运营所售项目发商都要求售返租做售返租认自持售今招商运营产太影响

问问题点太两句能说清楚建议看看商业产策划案例面市场定位报告招商定位报告看几知道

八：商业资源是什么

是指信息产业资源吧：世界各国普遍认为，信息资源产业将成为今后增长最快的产业之一，是推动经济增长和提高国际经济竞争力的又一新动力，已经成为国际经济竞争的一个新的制高点。随着信息资源产业日益发展壮大，它本身的价值将被发掘出来。未来，信息资源产业将逐渐占据信息产业的主导地位，信息设备和硬件制造将从信息业中逐步淡出，成为制造部门的一个子类。

常见的信息资源包括：项目交易数据资源，供求信息资源，研究报告资源，财经数据资源，科研数据资源，学术论文资源，品牌口碑资源，公司名录资源等。提供资源的厂商需要从零开始创建资源或收集各方数据进行加工汇总。

利用针对信息资源提供商推出的乐思数据收集方案，可以在最短时间内大量收集整合数据，而且精确可靠。

九：商业管理都包括什么 ？？？

根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。商业组织体系建设

根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。 75.商业制度体系建设

根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。 76.商业流程设计

对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。 77.商业招商招租

为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。 78.商业经营管理

根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。 79.商业营销策划

根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。 80.商业管理诊断

针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。

81.消费市场调查

对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。 82.品牌代理

为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。 83.商业连锁发展规划

研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国内实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。 84.商业市场调查

对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。 85.功能规划设计

根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。 86.商业业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。 87.楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

88.动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

89.环境设计

对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。 90.一次装修咨询

对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。91.二次商装指导管理

对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理

十：房地产某项目总体定位 怎么写

房地产某项目总体定位 怎么写?简单说下吧，这个要结合产品和周边的市场环境，以及需求三个要素来确定的。你们在定位前一定要对这三个要素做充分的调研，了解你们打算做的产品是高档中档和低档，参考因素有规划，户型，交通以及产品所在项目的位置，位置好容易做豪宅，别墅啥的，位置不好就做普通项目 周边市场环境就是均价啊，周边的竞争项目都在买啥产品，各种产品卖的怎么样都要了解需求就是项目所在地的消费水平怎么样，你们打算做的产品定位，有没有那么大的市场需求，高中低三种客户都区分对待，对这些都了解后才能做项目定位，做好方案，有问题再问我，刚好碰到你这个问题了.