中国房地产现状分析

一：2015中国房地产行业现状是怎样的

政策说

从去年12月底至2015年1月，包括国务院总理李克强，央行行长周小川、财政部部长楼继伟、住建部部长陈政高、国土部部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局局长马建堂、国家开发银行行长郑之杰在内的八位中央部局重要领导先后谈及中国房地产市场现状及未来走势，中央各部委主要负责人非常罕见地针对中国房地产市场密集发声，纷纷出言稳定市场预期。

“房地产市场出现调整是正常的”

2015年1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。严控总量有保有压，促进经济稳定增长。2015年新增建设用地计划在去年调减30万亩的基础上，将继续作适度调减。对永久基本农田要严格实行特殊保护，强化管制性保护、建设性保护、激励性保护。

姜大明指出，2015年要重点抓好12个重大土地整治工程和500个示范县建设，保质保量建成1亿亩高标准农田，确保“十二五”规划确定的任务按期完成。高消耗、高污染的项目，将限制或严格禁止土地供应。同时，加大盘活存量建设用地力度，用好土地整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发和工矿废弃地复垦利用的政策，在总量控制的基础上，更好地节约集约利用土地，促进大中小城市协同发展，化解产能过剩以及促进产业升级。

1月16日，国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求。他表示，房价适当波动是正常状态，并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为，2015年将稳定住房消费。

二：中国房地产目前状况怎样

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。

社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。......余下全文>>

三：中国房地产的真实现状是怎样，存在哪些隐患

最核心，最重要的买房理由！政府不可能让房地产市场崩溃的，中国经济与财政收入都要靠房地产！

但是残酷的现实正在向我们揭示这样一个现状：地产业这个曾经在中国一手遮天呼风唤雨的“支柱产业”，在不受约束的疯狂扩张了十五年之后，已经将中国的各类资源悉数消耗殆尽，即将如同一颗“红巨星”一般，以“爆”的方式正式走向毁灭。

按照3口之家计算，中国所需的商品房套数应该在2.3亿套左右。而3.5/2.5=1.4套。即，中国目前户均住房理论上已经达到了1.4套，什么刚性需求都只是空话! 如果按照住建部的数字，我们目前商品房保有量只有2.2---2.5亿套计算，那么，其余的1---1.3亿套商品房就应该被算作未售出的商品房，那么即使是按照全国平均房价6000元/平来计算，买下这1.3亿套商品房也需要72万亿的人民币，不幸的是，中国全国居民储蓄余额为40万亿，简言之，中国人即便花光所有积蓄，也远远买不起这些房子。

四：2015中国房地产的发展趋势是什么?

2015年房价会怎么样？李克强等高层是这么评价的

正值楼市观望期，近来先后有8位高层官员公开对房地产现状表态，发表了维持房地产稳定发展的言论，掀起了关于楼市走向的猜想。在乐观派眼中，这是利好房地产，将为2015年楼市定调。而在谨慎者眼中，高层喊话并不会左右楼市现状，后续是否会出台具体执行政策，才更应该关注。

那么，如何看待高层官员关于2015年房地产走势的言论？言论对房地产市场会有什么影响？是否决定了房价走势？是否该出手买房了？本期微视小编带领大家走近高层发声与专家解读，一探楼市真相。

李克强：房产市场出现调整是正常的——首次阐述“楼市刚需长期论”

北京时间1月21日晚间，2015冬季达沃斯峰会上，国务院总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整。

中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

住建部：今年楼市保持平稳运行以 租代售去库存

1月20日，住房和城乡建设部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，“房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。”

日前住建部还发布《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，并从租赁市场筹集公共租赁房房源。

财政部：政府购买服务方式盘活存量房 酝酿房产税

财政部部长楼继伟在2014年12月度的全国财政工作会议上表示：2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，创新机制推进保障性安居工程建设，利用PPP模式或政府购买服务方式盘活存量房，引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

据悉，房地产税立法是财政部2015年税制改革首要工作任务，关于房地产税设计原则，有消息称，要减少建设和交易环节税，增加保有环节税，促进房价平稳。

国土部：2015年新增建设用地将继续作适度调减

国土资源部部长姜大明在1月15日全国国土资源工作会议上指出，2015年新增建设用地计划在去年调减30万亩基础上，将继续作适度调减。对永久基本农田要严格实行特殊保护，强化管制性保护、建设性保护、激励性保护。

发改委：房地产未现危机 2015年将稳定住房消费

1月16日，国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

国家统计局：房地产调整的风险已得到很好的化解

1月21日，国家统计局局长马建堂表示，去年四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施的放开、金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极的变化，可以说中国的房地产在某种程度的去行政化，今后中国房地产市场将会更加健康。

央行行长周小川：房地产市场不存在严重的全国性问题

1月21日至24日，中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

国开行：力争今年发放棚改贷款超4000亿元

中国国家开发银行有关负责人1月22日透露，2015年将继续支持重点领域薄弱环节建设，力争发放棚改贷款4000亿元以上。

一、高层言论解读

1、高层释放各项利好政策

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，在楼市降温的背景下，高层官员的密集表态释放了“稳定房地产”、“放松政策”、“盘活存量房”、“金融扶持”等利......余下全文>>

五：中国房地产现状

第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市 第二、房价虚高的原因 第三、房地产调控措施，既无目标，哪来结果？ 第四、城镇化的持续拉动是想象出来的 第五、中国的房地产将会怎样 中国不是纯粹市场经济国家，也不是计划经济国家。所以确切地估计房地产业的发展，的确很难。但我们想，价值规律总是要作用于中国的，不然它就不成其为规律。价值规律的体现就是：第一、劳动创造价值。空置在那里的房子，毫不参与国民经济，价值自然不可能扩大；而且应该在缩小，因为在折旧，使用价值在缩小。那么它的价格疯涨，一定是人为的。第二、供求关系影响价格变动。房屋也是商品。经过上文的分析，我们可以认为房屋已经供过于求，而且每年不断新增（呈加速趋势）超过需求的空置房屋。现在不降价，那是宏观经济在人为托市。实际上就是当局为刺激经济，选择流动性过剩。但流动性过剩造成的巨大通胀压力，又必须避免落到基本生活物资上，二十多年前物价闯关引起的波澜，他们肯定记忆犹新。所以要靠放任房地产的疯长来回笼货币。但就能确保通胀的狂澜始终被阻挡在房地产市场，而不奔流到社会全局吗？今年以来CPI已经上涨了2.7%，国际公认的警戒线为3%。看来要么房价降下来，要么物价全面跟上去了。

六：中国房地产投资的现状

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧， 主要 是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错， 想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。

七：中国房地产现状问题

一、我国房地产业的现状

应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%

而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩，空置率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。

2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。

广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，......余下全文>>

八：房地产的最新市场现状

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后，中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托，财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告（摘要）”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为：地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。需要注意的是，这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据，而非实际情况。随着中国房地产业的发展，国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示，2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元，比2013年增加1966亿元，增长4.1%。其中，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入42606亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元，达到41250亿元，比2012年增加12732亿元，增长44.6%。对照2013年和2014年数据来看，虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位，但增幅已经大幅缩小。国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，除土地出让金收入外，还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。此前，地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元，2012年一度降至2.8万亿元。

九：房地产业的现状

①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。　　②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5%，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20%。　　③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。　　④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。　　三 中国房地产业的可持续性分析　　可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。　　①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。　　②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成......余下全文>>

十：我国房地产品牌发展的现状及趋势

一、中国房地产业发展现状

1.房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐场开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2.房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

3.房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素......余下全文>>