房地产评估原则

一：房地产评估应遵守的原则有哪些

这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则.

房地产估价的一般程序是：(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)拟定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查勘估价对象；(6)选定估价方法测算；(7)确定估价结果；(8)撰写估价报告；(9)审核估价报告；(10)出具估价报告；(11)估价资料归档。

二：房地产评估的评估原则

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。[编辑]房地产评估的程序1、明确评估基本事项明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告

三：房地产估价的估价原则

房地产估价应遵循下列原则：1、合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；3、替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5、公平原则6、谨慎原则（抵押贷款项目）房地产估价应按下列程序进行：1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本原则3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告、9、出具估价报告10、估价资料归档。

四：房地产评估应遵循哪些原则

1、独立、公正、客观原则

2、合法原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、替代原则

五：房地产评估的最高原则是什么原则

合法原则

所有评估都要基于合法的前提

六：如何理解房地产评估的房地合一原则

“房地合一”的抚则，即地流转时房随之流转，而房流转时，其占地范围的地也随之流转。

土地和房屋天然的不可分离性，使得房地合一的模式成为集体建设用地使用权流转制度中无法回避的问题，也成为学术界长期争论和探讨的热点问题由于集体土地范围内的大量建筑存在没有依法报建的情形，因此集体建设用地使用权流转中，往往会存在地合法、房不合法的案件，司法对于此类纠纷案件的处理原则，应遵从“先行政、后司法”的处理原则。

在司法实践中，一些法院认为：政府主管部门对违法用地和非法建筑的进行处理，属于行政法律关系的调整范畴，而人民法院对这类案件所涉及的财产权益纠纷进行审理，属于民事法律关系的调整范畴，司法机关和行政机关各司其职，互不影响。但在案件诉讼中，政府行政处理的结果，会直接影响到当事人之间民事法律关系的效力，也必然影响到人民法院对此类案件的实体处理结果。

七：房地产经济学论述房地产价格评估应遵循哪些原则

房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。　　（一）、改革开放形势需要房地产价格评估　　改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。　　例如：企业产权转移需要房地产价格评估。改革企业管理体制，增强企业活力是经济体制改革的中心环节，而推动企业横向经济联系发展，是搞活企业的重要内容。建立企业产权转移市场，通过产权转移，促进企业横向经济联系的发展，形成新的企业组合，推动新的企业群体、企业集团的兴起。但是产权转移意味着权利发生变化。为维护企业间的利益，在产权转移前应评估其价格，使联合的各方在对等条件下进行合作。有些城市已开始拟订企业产权转让试行法，通过立法使产权转移纳入法治轨道，并促进企业横向经济联系和发展。　　有偿使用国有土地，需要进行房地产价格评估。城市土地属国家所有，禁止任何人买卖。但是，在商品经济条件下土地所有权不能进入市场并不妨碍土地使用权进入市场，成为买卖对象。武汉、天津、上海，广州、深圳、厦门等市先后制订了土地使用权有偿出让和转让的法，这说明我国已开始改革无偿，无期使用城市土地制度。广州市在近几年来采用招标、议标方式有偿出让土地使用权。　　1989年5月颁发了《广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行法》；　　1993年6月正式颁布《广州市国有土地使用权出让金标准》。　　（二）、房地产价格评估是房地产业发展的需要　　我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。　　（三）、稳定房地产市场的需要　　房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。　　市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活，稳定市场物价有积极的现实意义。国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部门做好市场物价管理监督工作。各地区、部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规，负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。　　各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场管理主要是加强房地产交易市场管理。因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理稳定房地产市场的需要。　　（四）、法律实施的需要　　社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，通过国家权力机关制订建立起来的法律制度和执行原则。因此社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，它对于保卫社会主义，巩固社会主义经济制度和保障社会主义经济建设起积极作用。　　但法律的实施需要有关......余下全文>>

八：什么是资产评估？应遵循哪些原则？

资产评估是指由专门的机构和专业人员，依据国家相关法律、法规、政策和调查研究所获得的资料，根据特定目的，遵循一定的工作原则、程序和标准，采用相应的经济原则和适当的计算方法，重新确定某种资产价值的工作，简要就是对资产某一时点的价格进行估算。　　资产评估的原则：　　１、公平性原则　资产评估涉及到有关各方的利益关系，评估工作必须坚持公正的态度和独立的立场，才能使其结果真实可靠地反映资产价值。中外合资经营企业的资产评估要按照国贯惯例公正鉴定外商投资财产的价值，维护投资各方的合法权益。　　２、科学性原则　评估资产时必须掌握足够的资料，选择适用的标准，采取适当的方法，制定科学的评估方案，综合考虑各种可能影响资产价值的因素进行系统分析，从而对资产价值做出合乎逻辑的判断，保证资产评估结果的准确性和科学性。　　３、独立性原则　独立性是科学性和真实性的基础，评估人员及评估机构应排除来自任何一方的干扰对被评估资产的价值出完全独立的结论。资产评估机构享有法人地位，只要其结论是在科学性的原则下取得的，符合国家法规的要求，则评估结论就应受到法律的保护。　　４、可行性原则　一是评估方法要简便易行，使大家都能掌握和了解。二是评估机构是合法的，评估程序是规范的，所用方法是科学的，评估结果应当是可信的并具有法律效力的。　　５、替代性原则　当同时存在几种效能相同的资产时，价格最低的资产需求最大。在评估时考虑某一资产的选择性或有无替代性是评估的一个重要因素。　　６、变化原则　资产的价值不仅由于本身的使用和自然的作用而改变其价值，而且还受外界社会、经济、技术发明等因素的影响。因此资产的评估价值不是指资产在一段时间内的价值，而是指其在某一时点的价值，资产的价值随时间而变化。　　７、期望原则　资产的价值不是按照过去的生产成本或销售价格而确定的，而是根据对未来收益的期望值来确定的。未来收益不是一个现实的数据，是评估人员根据多种因素进行分析预测得来的。　　８、平衡原则　各种因素在经济生活中是相互制约的，一个因素发挥多大的作用依赖于其他因素发挥作用的程度。当各经济因素处于平衡关系昱，资产价值就高，反之则相应降低。　　９、贡献原则　构成资产的每一部分的价值的大小取决于它对资产的整体所起作用的大小，每一部分资产的价值是以它存在时能为该项资产增加多少价值或者它不存在时使该资产减少多少值来测定的。这一原则对于整体资产的评估十分重要，有的单项资产的价值贡献几乎等于整体资产的总价值，而有的却几乎为零。　　１０、外部经济原则　资产的价值经常受本身以外的经济、政治、人文地理、科学技术进步等各种经济性和非经济性因素的影响。因此在资产评估时除了分析资产本身外还要注意这些外在因素对资产价值的影响及其变化趋势。　　１１、最高最佳使用原则　在市场经济中资产总是趋向最佳用途。如果资产目前未达到最佳利用，进行评估时可按照资产在最佳状况下获得最高利益的能力来确定其价值。　　１２、供求原则　资产的价值评估必须分析市场上的供求关系，当某项资产的需求增长时，资产的价值呈上涨的趋势，而对该资产的供应增加时，资产的价值呈下降的趋势。　　１３、技术进步原则　如果资产的功能落后则要按低价估价，有的甚至按报废处理，只计算残值。

九：什么原则是房地产评估中收益法的基础

这个问题好理解但不好回答，打个比方，在拆迁评估中，违章建筑能评估吗 ，肯定不能吧 这个原则比较笼统，但在实践中应用的很多

十：什么是房地产评估的最高行为标准则

我理解的应为《房地产估价规范》，仅供产考。