房地产投资价值分析

一：什么是房地产投资价值?什么是房地产市场价值?二者有什么不同?

房地产市场价值是客观的价值，也就是说这栋房子应该值多少钱就该值多少钱，不会因为个人的喜好而改变。

投资价值是对特定的投资者而言的，如果他对一个项目的预期收益是乐观的，那么就会赋予这个项目很高的价值，如果他对这个项目的预期收益是悲观的，那么就会认为这个项目的价值低。

投资价值取决于特定投资者对未来的预期，不同的投资者对于一个相同的房地产投资项目所赋予的投资价值可能是不同的。

二：如何选择最具投资价值的房地产？

澳洲的房产投资市场已经非常成熟和完善，不同的房产类型的历史增值数据是可以追溯和分析的，投资人需要确定要购买的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面）。最佳选择是：咨询澳洲具有资质的房产投资理财专家，协助投资人认识澳洲投资市场，筛选适合的投资产品；最差选择：不了解澳洲本土投资经验和投资理论下，以国内投资方式，认知习惯来投资澳洲房地产。从以往经验来看，国内投资人认为是不错的项目，在澳洲却是被当地人所放弃的投资品种。

三：房地产投资价值的评估属于什么范畴？

属于房地产价值和价格评估业务。

房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、相关经济损失评估业务和房地产价值提升评估业务这些是房地产估价衍生出来的业务。

房地产投资价值评估是传统业务。

四：投资者买房前必看 买什么样的房产才能不亏钱

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日前,《深圳女白领卖掉深圳一套房 换回武汉四套房》引起了广泛热议。相反,在三、四线城市买一套房能否顺利换成一线城市购房的首付,还要打一个问号。

闭着眼买房都能赚钱的时代过去了

今年一线城市房价大幅上涨暂告一段落,对于仍有意投资房产或者短期过渡的买家而言,如何挑选值得入手的房产,需要经过一番推敲。

记者了解到,近三年来,不少入市的买家因为换房的需要,必须先卖出手中的物业,由于城市、区域发展的差异以及产品本身的楼龄和楼层,不少人面临亏本的局面。

●案例一

老家一套房换一线城市首付都难

今年以来,小陈夫妇计划在广州东部买套房,他们看中一个全新的楼盘。但让夫妻二人郁闷的是,由于二人三年前在老家粤东一个县城买下一套约150平方米的四房单位,毛坯房,成交价为70万元,只有将此套房产出售后,小陈夫妇才有足够的资金在广州支付首付。因此,在今年春节后,小陈就将老家的房产在市场上放售,预感当初买入时正处在价格高位,其主动将放盘价调至68.5万元。就算亏了1.5万元、月供利息以及其他零碎的购房成本,但是小陈还是打算当机立断,将其换成广州的一套住宅。但是让小陈始料不及的是,房子两个月几乎无人问津,无奈只能再降价。4个月过去了,房子从68.5万元降到62.5万元,仍然没能成功交易。

这意味着三年时间,小陈花了70万元购房不仅未能升值,保守估计已经亏了10.7%,最重要的是,房子还没有置换成功。

●案例二

郊区一套房三年前楼价贵过现在一手楼

2013年10月份,黄先生在公司领导的带领下,在当年炙手可热的南沙看楼。经过对比,黄先生觉得南沙蕉门河板块的某一手楼盘一套正在尾货促销的顶层单位价格相对比较低,一套97平方米的三房毛坯房,成交价为90万元,当初还认为自己拣了个便宜。

黄先生说,当时银行审批的房贷利率为基准利率6.55%,为了减小压力,黄先生选择等额本息的还款方式,贷款年限为30年,每个月的月供约3900元。由于是毛坯房,他还花了一笔装修的费用8万元。

就算市场已经回暖,黄先生表示,假如想出手这套房,目前看还是亏的。“附近小区的一手楼带装修均价也就1万元/平方米,我这套房子放售的价格能维持在90万元就已经不错了。”

这意味着,至少亏掉了装修费用8万元及两年半的利息。提起这次购房经历,黄先生表示,坚决不同意买房怎么也不会亏的说法。

●案例三

转手市区顶楼二手房,太难

小张2012年在海珠下渡路买了一套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平方米,买入价83万元,当时买入的单价比中间楼层单位低了不少。

2015年初,小张和女朋友打算买一套电梯房做婚房,于是将其放售。小张将放盘价定至120万元,在长时间不成交后,将放盘价调至112万元,至今仍未成交。

小张告诉记者,2012年底买下该套房产时,当年利率高达6.55%,打了8.5折后为5.57%。因为采用的是等额本息的还款方式,前期还款数额中,本金比例较小,利息比例占多。”自己算了一笔账,虽然入市的时候房价比较低,但是三年多来,这套房子加上佣金、税费以及月供利息,成本在104万元左右,也意味着三年多来并没有从这套房子中赚到钱。”

■专家支招

如何尽量避免买房亏钱

1.短期过渡慎选郊区房

无论是三、四线城市还是广州远郊区域,都有一个共同的特点,那就是供应量大,除了现有的库存量,还有未来可预见的新增供应量,一旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟不上,那么需求量也将受到限制,因此也很难在短期内激活二手市场。

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五：房地产是否还具有投资价值

根据目前的状况：个人买房作为投资，已经没有必要了。

例如：200万买一套房，然后出租，每年的收益也就4~5万元。

200万如果理财，年收益最起码在12万~20万。

房价大涨估计前景不乐观。

六：投资房产的价值有哪些

从为了今后子女留学或者移民角度考虑，投资海外房产还是比较值得的。其实完全可以考虑葡萄牙的房产，尤其是在黄金签证政策指引下，一旦购入葡萄牙房产达到50万欧元以上，那么就有资格申请永久居留直至入籍。

七：房地产投资的优点是什么？

优点：

1.不动产是保值品，在平安的年代不会贬值，最多不升值，一般随着GDP一起上涨

2.除了房产本身价值的上升，租金是该投资的第二收入。

3.在一些开发建设的地段，房产升值速度远远超过当地GDP上涨速度。

八：怎样判断房子的投资价值？

怎样才能从众多楼盘中发现精品？怎样判断房子的投资价值呢？总的说来有如下几个要素：地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段、地段、地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。以北京为例，目前外销公寓的最佳地段是长安街沿线、东二线、西二环一带。质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，作出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。供应套数：以自住客户为主，建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更精致、更珍贵。售价及付款方式：这当然是每位买房人都会考虑的问题。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也重要。为什么现在的部分业主着急出租？因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大。而七成二十年按揭的压力就小得多。社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。

物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房最好有朝南的房间。至于风水之类的当然也要讲，不过关键还是要房子本身条件好才行。

九：影响房地产投资的因素有哪些

一、 产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

[编辑]房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1．投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2．偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。

3．保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

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十：房地产投资有哪些风险

房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：

(1)市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。

(2)购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

(3)流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。

(4)利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

(5)经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。

(6)财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。

(7)社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。

(8)自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。