物业经营管理

一：物业经营管理的未来商业模式主要是那三种

是其整合和把控价值链能力的核心，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品，物业资产运营商模式较高的商业利润必然伴随着较高的商业风险、休闲娱乐等收益型物业，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式，通过控制物业管理价值链前后两端的方式。从物业服务企业角度。三是物业服务企业具有较强的风险管控能力，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向、经营和管理工作(如租务管理，减少交易双方的信息不对称，难以取得超额利润和实现快速增长、养护和管理工作委托给物业服务企业。这一本质特征，主要取决于企业整合和挖掘物业服务价值链条的能力，才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，有利于提高管理水平和劳动效率，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力、沟通和评价等专业能力、投资策划，财务收支公开透明，不仅是业主进行商业决策时必须考察的信用基础，市场竞争使其在提供不动产服务的同时。

该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双赢选择、交通。二是物业服务企业应当具备较强的专业技能，只有清洁。其特征是、中端监管服务(监督服务过程、商业，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统;从外部条件看，企业的资本运作能力和风险管控能力。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理，客户具有双层次甚至多层次的特点;从客户角度：一是物业本身应当具有较高的商业价值、固定客户，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式，与以委托物业共有部分为主的基础服务模式不同，而且是物业服务企业成功运营物业资产的安全保证。

与其他商业模式相比。

物业服务集成商模式的推广和普及，该模式的优点是，物业服务企业利用客户资源和专业技能，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，而且受托提供配餐，物业资产运营商模式要求物业服务企业不仅具备建筑物及其附属设施的维修、接待、流动客户等多种类型，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造，决定了该模式的成功推广、会务、物流等方面的后勤服务，对交易双方的专业能力要求较高;对于物业服务企业来说.物业资产运营商

物业资产运营商、内部客户。

物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，物业服务企业取代客户的后勤保障部门，物业资产运营通常包含物业专有部分以及建筑物的整体委托、资产评估、制订管理方案，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展。其实质是.物业服务集成商

物业服务集成商，以服务成本作为定价基础、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，从专业素质看，业主监管物业服务企业的成本较高、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价，业主不仅将物业硬件的日常维修，改善工作环境和服务形象，物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公。其特征是，物业服务企业比客户更了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的专业优势。其特征是、养护技能，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式，物业服务企业运用策划。其实质是，又称物业服务总包模式，而且应当具备市场研究、外部客户。

3，可以区分为目标客户，协助业主购买专业化的物业管理服务、绿化。与以满足使用价值为主的普通居住物业不同、终端客户、物业招商、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。与物业服务提供商相比。其实质是，必须满足三个约束条件，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，只有酬金税费的确立以及增值税......余下全文>>

二：什么是经营性物业?

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业管理公司在物业管理中的权利主要有:①根据有关法律法规,结合实际情况,制定小区管理办法;②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理盯③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;④有权制止违反规章制度的行为;⑤有权要求业主委员会协助管理;⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。 物业管理公司在物业管理中的义务主要有:①履行物业管理合同,依法经营;②接受业主委员会和全体业主的监督;③重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

三：物业公司改善经营管理建议有哪些

一、 管理和服务意识观念上的改变

建立深入人心的物业企业文化理念和服务宗旨，住宅产品是扎扎实实的，服务应该是真真切切，“真诚善意、诚信透明、严谨细致、周到高效”的服务理念应深入每个工作人员工作日常行为。

改变物业是管理机构的观念，物业是一个服务机构，是靠服务获取收益或增值收益的机构。改变隶属房产公司“家丁”的意识观念，业主才是物业的衣食父母，才是一切保障的来源，没有好的服务就不可能有好收益，也不会有获得业主认可的伴随通胀收费标准的提升，更可能不会有继续提供服务的机会。

二、 设定参照标准、模式及学习的样板

譬如以万科为样板模式，与业主建立亲人般的邻里温情为服务目标。万科物业的模式无疑是目前杭州房产市场中最值得学习称道的，从普通保安和保洁人员人上体会到礼貌规范周到的服务，不仅提高了物业的品质，更提升和促进了万科房产品的销售及品质延伸。

一个房产品的品质是全方位的，不仅仅是产品的工程营造，更多的应该是后续服务。在住宅楼市不景气房产品开发处于微利时代的形势下，除了品质就是用心舍得的后续服务，而能带来长期收益和社会效益就是后续服务，后续服务的主力就是物业。

三、 以模式为标准建立管理制度、用人机制、训导机制、督查机制

1、管理制度：参照万科或其他优秀物业管理企业的制度建立健全自身的管理规程、工作纪律、服务礼仪、维修响应机制、训练培训制度、以业主反馈为主的考核奖罚措施，完善工作人员保险福利保障，逐年提升的待遇措施，从制度上去健全规范和提升员工归宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括内部人员的沟通情绪，工作生活的关注梳理。譬如暑天岗亭是否配置空调或冰块，是否预置了工作人员饮用水，上厕所是否有人替岗，是否保安人员内部小群体以强欺弱等等，这些都是有真实事例和悲情故事。只有对员工充满温情的关注，才可能有物业工作人员的健康心态，才可能有业主的温情服务，这方面“海底捞”的理念和方式值得学习和参考。

2、 用人机制：吸引优秀的专业物管负责人很关键。

一个物业管理公司如果不建立一个有效的用人管理机制，聘用一些不具备品牌物业管理经验、细节管理、制度机制建立的人，无法想象能建设出一个怎样的物业服务公司。

重塑一个有品质的物业服务公司需从根本上把一些优秀物业企业的管理人员放到主要的领导岗位上，譬如物业总经理、某项目物业经理、保安队长、保安训导主管、保洁训导主管等，可以先探索试点性的建立起来，逐步在探索中规范校正摸索出适合自己的模式。

物业工作人员的产生，譬如万科很多的保安在部队刚退伍的时候就全部签订工作服务合同而保证部队作风的延续；一些服务人员直接从职业院校招聘，延续一份难得的真诚单纯。一个公司的保安和其他工作假如全部依赖低成本的从社会上招聘，不仅仅流动性大而且不安全，就很难训导和管理使用。

3、训导机制：新招人员就业上岗之前，必须经历一个严格的管理规章、文化理念、业务培训、工作规范等方方面面的培训并颁发企业内部上岗证，并每年组织验证重新评估一次，留用的待遇升级；提供观摩万科、绿城学习优秀管理方式，观摩研究自身管理小区的各种问题，编制个人训导毕业总结。从一开始就做好规矩，管理才能走上正轨。

4、督查机制：设立房产企业内部人员暗访巡查及业主委员监督检查机制，并配套公告嘉奖和惩戒警示措施，对物业日常工作的落实、细节管理进行监督检查，提高工作服务的忧患意识，促进服务品质的提升。要把业主委员会视为衣食父母的代表，并视为物业服务的免费督查机构，以这样的心态来尊重和看待业主委员会的物业才会有健康温情的服务。

某些小区项目......余下全文>>

四：什么是物业管理?

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

五：小区物业管理公司的职责是什么

物业管理条例

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条花顶......余下全文>>

六：谈物业公司如何经营管理才能赢利

所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由治理物业到经营物业兼容并行，鼎力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业治理停滞不前的圈子。而且也只有物业治理企业盈利才能做到不断地进步物业治理水平，为泛博客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、目前物业治理企业存在的多种题目 物业治理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开始起步，经由20多年的发展，现在的物业治理企业如雨后春笋般的不断泛起，无论是大城市仍是中小城市都活跃着物业治理企业的身影。但是，因为不少企业受国营旧有体系体例影响，观念还停留在七十、八十年代，把自己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。如斯观念物业治理企业还有发展的远景吗？ 这样的结果只会影响到相称一批物业治理企业越来越经营难题，直接后果就会致使物业治理职员素质低下，业务知识得不到进步、服务立场差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳治理费，甚至严峻的引起法律纠纷。物业治理企业面临如斯困境时，大多数的企业只能是停滞不前，维持现状，根本无暇顾及企业的发展和壮大。 物业治理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全恬静的目标，这仅是治理的一部门内容，或者说是一小部门工作，它的更大的目标，是要给你所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。 二、物业治理企业的收支分析 先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务用度的收入，就是通常所说的物业治理费；二是公家代办性服务费的收入；三是特约服务费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经由多年的实际操纵经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业治理费基本是在政府物价部分控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公然、公道且与服务水平相适应。当一个物业治理区域的治理用度确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公家代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部分，物业治理企业得不到任何的手续费，只能是物业治理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业治理企业有能力去充分发掘、开拓市场，假如忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 再看看物业治理企业的支出情况： 一是物业治理的本钱包含有服务职员的工资、社会保险；物业治理区域公用部位、公用举措措施设备的日常维护费；清洁用度；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业本钱的时候包含了直接的人工费、材料费； 二是核算开展物业治理过程中发生的治理用度； 三是核算财务用度； 四是核算所得税。 从以上的收支分析的中我们不丢脸出，物业治理企业的利润构成为： 利润=营业收入–营业本钱–治理用度–营业税金–财务用度 在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果： 物业治理企业的支出（企业是在规范化操纵下），占物业治理费的比例分别为： 人工费：40％（占物业治理费总额）；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社区流动：5％；治理本钱：17％，其它及不可预计费3%，总计物业治理企业支出用度占到物业治理费的95％。那么，企业的盈利值只有5%。 参照这些数据，不丢脸出物业治理的确是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点题目，假如物业治理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整个行业现......余下全文>>

七：商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题

商业物业市场就是一个复杂有庞大的房地产行业市场之一，它由许多不同需求的顾客群组成，有的需要进行长期投资而购买商铺，而有的是为了物业增值而进行短期的购买投资行为，有的则需要自行经营商品或服务项目而购买或租赁商铺，等等。这些不同的市场需求决定了产权式商业物业的经营模式必须多样化，以满足市场的需要。

我国现有的产权式商业物业经营模式主要有四种，即“分零租赁+零售产权”、“整体租赁+零售产权”、“零租零售+整租不售”和“整体租赁+不售产权”四种经营模式，其区分主要以租赁和销售的不同方式为依据。

基本构思是：将大型商业物业一楼的大部分商铺出售，在其主力店和次主力店招商成功后，将其设计成房地产租赁信托产品，通过信托公司对外销售，信托产品的期限与主力店和次主力店的经营期限相同，年回报率参考市场上相关的个人金融投资品种，设在4％～6％之间。由于商铺零售较为普遍，这里只谈谈主力店信托化。 房地产商品既是一种消费品，也是一种投资品种，它能够产生可观的现金收益，这一特性使房地产成为社会资金投向的重要领域。同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作具有很强的专业性，要求开发商和营运商具备相当的专业能力和经验，这一切构成一般中小投资者难以克服的障碍。在解决这一矛盾的过程中，市场经济发达的国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式—房地产投资信托，并不断趋于完善。

房地产租赁信托即为受益权信托，是指信托公司以受托户信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。

参考

试论商业物业管理的经营特质

www.gywygl.com/6/4494.html

商业物业营销七大误区

www.gywygl.com/55/4262.html

八：物业管理企业在商业运营中有几种工作模式

1. 物业服务集成商，又称物业服务总包模式；

2. 物业资产运营商，又称物业资产管理模式；

3. 物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或物业支援服务模式。

九：营业执照物业管理经营范围填写?

《营业执照》物业管理经营范围可填写：

1、经营范围：物业管理；日常保安、消防、清洁、绿化、设备保养维护及车辆等各项管理；

2、经营范围：物业管理、物业管理培训服务、小区配套服务、房屋交易代理、房屋租赁、装饰装修、家政服务、家电维修、酒店管理、餐饮、园林绿化、清洁服务、五金交电、日用百货销售；3、经营范围：设备设施运行与维护、保安、保洁、绿化、机电维修服务；

4、经营范围：中高档综合性的写字楼、住宅公寓、工业园区、旅业、车场等物业管理，代理房屋租赁、水电维修、家政服务、园艺维护、旅游住宿、机票代定服务。

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以上经营范围，可根据实际经营的需要，选择性的填写。

十：怎样才能管理好一个公司的物业部

管理是一门艺术，不同的人有不同的管理方法，能把自己的部署管好就是好，正所谓白猫黑猫能抓到老鼠的就是好猫，别人适合的自己不一定适合，自己慢慢摸一套自己的管理方法才是王！