写字楼定位

一：将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的什么定位

白瞎，谁都这么说的，基本没定位，写字楼租售网站办公派，写字楼首席不首席，市场说了算，多找一些核心卖点最重要

二：写字楼如何定位

1、产权性质，务必要大产权。产权不好，注册容易出现问题，如消防部门

2、地理位置，交通是否便利。

3、楼体结构，尽量选择框架结构，易改造。

4、商业定位，结合周边，须有明确定位。

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三：如何判断写字楼的价值

决定写字楼价值的因素有很多,这里简单的列举其中最重要的六个来和大家一块分享。

地段与品质决定价值

地段位置以及整体品质是决定办公楼租赁需求和租金价格的首要因素。上海超过70%的甲级办公楼都集中在南京西路、陆家嘴等6大中心商务区。与周边区域相比,这些商务区的租金水平和出租率都明显较高。需要强调的是,地段包含的要素很复杂,包括商业氛围、业态等各项因素。以北京东路的几幢办公楼为例,它们地段优势明显,但周边有不利因素制约,如老式里弄较多、道路普遍较窄、沿街五金商铺遍布,影响了商务价值。随着北京路整体定位调整,这些制约因素会逐渐消除。

大客户比例逐步受重视

大客户比例是逐渐受到办公楼租赁业重视的一个因素。在办公楼租赁市场,一直存在着小客户/高租金和大客户/优惠租金之间的矛盾,虽然小客户具有单位租金较高、能在短期内解决空置的特点,但越来越多的高端办公楼开始将天平倾向后者。

这种选择的背后有很多理性考虑:首先,大客户可提升办公楼的整体品质和知名度,并能使物业的管理难度和成本大为降低。其次,大客户对以后租金的上涨并不敏感,很少会因为租金上涨而选择退租,且大客户的入驻能明显降低经营和招商成本,在很多知名办公楼,少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题。

办公环境影响舒适度

对高档甲级办公楼的租户来说,包括中央空调、水暖、通信在内的大楼内部设施的水平,虽各有差异,但整体感觉并不明显。从实际情况来看,虽然一些建造年代较早的写字楼的硬件设施的确存在着诸如电梯数量过少等问题,但并没有对这些写字楼的租赁造成明显影响。

个性化定位提升品质

整体定位正确与否对办公楼的经营和发展具有至关重要的作用。科技京城最初的定位是“融汇信息、科技产品开发、软件开发、零配件供应、咨询及培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区“。这种定位很高端,也具有区分度,但“科技“是一个非常笼统的定义,“高科技园区“的定位更难以把握和实现,尤其在黄浦区这样-个老的核心商务区。因此,“科技园区“的定位很难获得认同并彰显特色。这种定位上的偏差曾一度影响到科技京城的招商和经营。

之后,科技京城确立了“商务+科技“的定位,并着力将这一定位主题化、多元化,将“时尚性“、“前卫性“、“商务性“等元素融入到该楼宇经济中,从而更好地利用了临近南京西路的地缘优势,广聚人气,提升了楼宇的整体品质。

物业服务与高端挂钩

当前上海办公楼租赁对物业服务水平的重视程度越来越高,且逐渐与国际接轨。一个最明显的表现,就是越来越多的办公楼在与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名物业公司合作,以期提升自身的物业管理水平。

细节方面能够体现整个物业的品质和形象,品牌物业管理公司则非常注重从细节入手。例如,许多早期办公楼都存在电梯数量过少、高峰时期拥堵严重的现象。品牌物业管理公司常会采取与楼内企业沟通协商的办法,通过错开上下班时间,收到良好的效果。若遇到雨天,很多物业会为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋,既做到了防滑、保持楼内清洁,又对电梯等设备起到保护作用。

商务区更需合理布局

整体布局包括了建筑的结构性布局以及业态的布局,对于办公楼的租赁都有一定影响,合理的布局调整能使办公楼的整体商务服务水平得到较大提升。

四：写字楼的客户购买群如何定位?

如果不是此类，就是下面这种，作为货币保值增值的地产投资，要么自己的小公司用一部分，要么直接租赁出去，用租金和来偿还贷款，并等待物业升值。

从卖方来说，作为长期投资的写字楼物业，偏要作短期行为，销售出去，便可清楚看到其资金实力。不过后期物业管理将是购买者最关心的问题，管理不善非常容易引起纠纷和责任互推托以及互相压价租赁，导致物业整体品质下降，投资者利润微薄。

因此，要积极寻找大客户购买者，大客户越多，品质和利润越有保证。具体的大客户，每个城市都不一样，本地的几个支柱产业内的私营佼佼者，有外来实业投资实体等。需要具体分析。

五：写字楼是否有投资价值怎么看

任何投资品的价值，其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何。越稀缺其价值越高，而且不怕竞争，市场抗跌能力越强。在本文中，好租网小编将为您介绍如何选购写字楼，希望能对您有所帮助。

一、地段

也就是位置，重要的是地位，也就是社会属性，每个城市都有不同的功能分区的地段位置，同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等，而政经区在每个城市是最尊贵的。

地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的，一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角，堵车机会较少，公交站充足，离高铁站不远，有地铁口的写字楼其价值是不一样的，从上海、广州、北京等地的经验来看，地铁开通后，地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上，因为地铁对于企业办公是特别重要的。

地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行，应该是高端的商务配套，不一定很热闹，绝对不是繁华的商业区或闹市区，作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区，而是代表地位配套的第一区位。

二、写字楼产品及定位

写字楼的品种很多，并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼，正如汽车一样，有些三流汽车也称之为豪华，其实客户是不买账的，写字楼也是一个道理。首先看写字楼的定位，定位主要从未来使用上是如何定位的，包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等，而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等，不同的写字楼的定位是不一样的。

其次，看写字楼本身的产品体系，整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类，而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。

主体产品，是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等，包括以下方面：

1、办公空间；2、垂直交通空间及设备；3、大门及大堂；4、卫生间；5、动线规划及布局；6、楼体形象、造型、风格及体量。

这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等，是否具有形象性、标识性、易找性等。

主体产品又可分为实体产品与形象产品，实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号，包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品，这种形象产品越来越重要，是代表一种办公的心理感受，这种形象是一种舒适感及优越感，是一个人出入地方成功的标志。

附属产品：附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品，有以下方面：　　1、停车产品(即停车数量及方式)；2、垃圾处理；3、空调及消防；4、文化艺术；5、智能化、网络技术产品(类似5A)；6、物业管理用房；7、供水及水质。

以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质，是必须要有的。

配套产品：配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套，使写字楼办公更快捷、更效率、更形象，需要以下方面：

1、银行；2、五星级酒店；3、会议中心；4、花园；5、高端购物；6、餐饮；7、咖啡馆、茶馆；8、健身；9、其他。

这些配套不要与写字楼在同一幢楼上，否则就会感到比较乱；如果在同一个楼上，那么要走不同的大门，拥有不同的大堂；有些配套也可以在周边，这样只要能满足需要即可以。

尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开，不能是乱七八糟的东西都放进来，一定要讲究档次与地位，定出主题形象，要有商务主题地位。

作为写字楼一个根本要解决目前困扰，写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题，所以在郑州只有美盛中心满足三大......余下全文>>

六：请教商住两用写字楼与纯写字楼的区别

商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。

此外，业内人士还建议大家重视几个要点。

位置氛围

开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。

因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。

户型功能

商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。

租金数目

商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。

物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。

配套设施

品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。

企业性质

商住两用公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

业内人士认为通过专业经纪机构租用商住公寓有一定优势。首先，他们可以为客户核实公寓业主的身份，审核业主房产证或购房合同的真实性和有效性，避免出现“假房东骗租”的情况；其次，他们可以根据公司具体的经营形式及经营范围帮助承租企业选择适合租用的商住公寓，特别是那些需要在公寓大堂、楼层通道或公寓居室门口挂牌（标注铭牌）的企业，更要经纪机构提供专业的资讯，因为不是所有的商住公寓都允许在上述地点挂牌的；再有，如果客户选择以租用公寓为经营场所办理工商执照，很多专业经纪机构还可以协助办理。

七：写字楼等级划分的大都市尺度定义

A级最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，房钱高于所在地区均匀房钱。写字楼具有高质量的装饰、提高前辈的系统、精彩的交通便利性、明确的市场定位。B级针对各种不同用户，房钱为所在地区的均匀房钱。写字楼装饰相对所在地区而言非常优良。写字楼内部的各种系统也很充分。但是这一级别的写字楼不能和相同价格的A级写字楼竞争。C级针对需要功能空间的用户，房钱低于所在地区的均匀房钱。

八：写字楼综合竞争力优势在哪儿

写字楼租赁市场正在由供不应求向供大于求转变，其中为数不少的写字楼投资客加入到租赁竞争中，这一群体的不稳定性，将进一步激化写字楼租赁市场的价格竞争。

在经济不确定趋势下如何形成写字楼综合竞争优势，寻求差异化定位，保持核心地段的楼盘特色，赢得市场和广大租户的口碑，继续保持稳健的经营局面，对从事写字楼租赁的专业公司显得尤其迫切和重要。

地段价值

在房地产开发界有句老话“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。从写字楼的发展来看这一房地产开发的金科玉律仍然起着效果，徐家汇的实业大厦，美罗城，港汇广场，南京西路的嘉里广场，梅、泰、恒广场等都得益于“地段”的优势在写字楼运营中成为佼佼者。

但是随着经济、交通、企业成本、大公司知名度等综合因素的影响，地段决定价值也不是唯一的。徐家汇的金轩大厦，建汇大厦，金轩大厦等写字楼租金单价仅维持在人民币3.0元/天/平方米，该价格低于次中心新建的一些写字楼项目，甚至低于一些工业厂房改造的LOFT。此外随着地铁交通的发展，地铁沿线办公理念逐步盛行，以及目前新兴的企业总部概念，使得这部分的写字楼项目正在瓜分传统CBD地区的优质租户，如耐克即将落户江湾某企业总部项目，微软从徐家汇美罗城搬迁到紫竹园区等案例屡见不鲜。徐家汇街道招商中心曾表示在2013年间徐家汇核心商圈优质办公租户大量流失，地段概念逐步在写字楼运营中有淡化趋势。

究其原因主要有以下几方面。第一，随着上海的国际化进程不断加快，外来人口及公司大幅增加而成为上海写字楼租赁的主要消费者，对于这部分客户来说传统CBD的概念相对淡漠，还有世界知名的500强公司，其公司实力的体现并不需要“地段”的帮衬。便利的交通，合适的办公项目，有创意的楼宇设计，往往是这部分优质租户选择写字楼的主要因素。第二，传统CBD地区写字楼往往存在楼龄较长或维护不善，交通拥堵，停车困难和生活成本较高等因素，这些原因导致一部分租户搬离传统CBD地区。第三，随着世界500强等大型公司发展策略的改变，承担其外包服务，延伸服务行业的公司也会考虑业务开展的方便随之搬迁。

物业管理

一个写字楼项目的地理位置和硬件水平基本能反映这个项目的等级，而物业管理则是写字楼等级的一个软件品牌，是体现楼宇服务水平的主要方面，虽然物业管理无法改变硬件水平，但是通过物业管理的服务水准和维护技术所产生的品牌声誉往往在多年后会形成差之毫厘失之千里的效果。同为90年代末期开盘的金轩大厦和美罗城，时至今日美罗城的租金仍保持在徐家汇的平均水平之上，且租户结构较为优质，而金轩大厦租金水平却只有美罗城的一半，虽然导致这种结果的因素很多，但不得不承认由于物业管理的差距，使两者在多年后的楼宇等级发生了极大的差异。

另外，由于写字楼项目出售与否也影响到物业管理能否到位，这是由于项目定位而导致的结果，散卖项目无疑给物业管理带来更多的困难，维护改造举步艰难，因而销售型写字楼物业管理水平很难提高在业内早已达成共识。

从写字楼的使用人群来看，一个普通白领在办公室的活动时间远比要在家里多得多，因此写字楼的物业管理要比住宅物业管理更为细致。租户对写字楼的舒适度，照明度，清洁度，安全性，智能型，专业性等方面的要求越来越高，也促使目前写字楼的物业管理水平得以不断提高，随之而来的物业管理人性化又成为写字楼物业管理新的课题。各种物业星级评定，物业等级评定也使物业管理的分级越来越像酒店的评级体系。对楼宇的等级起着至关重要的作用。

九：写字楼的“面子”有多重要

写字楼的“面子”要从几方面综合来看，往往高端的写字楼可以彰显企业气派，怎样的写字楼才可以让企业感觉有面子呢？

写字楼高度，巍峨高耸的写字楼给人的感觉是壮观、有国际范儿；低层写字楼，往往给人感觉是环境优美、舒适度高。巍峨高耸的写字楼有面子，环境舒适的低层企业独栋同样也是有面子的。

写字楼外观，写字楼的外观取决于建筑材料，材料质量高或是新型环保材料，建造出的写字楼品质高端，外观自然看上去有面子。写字楼内部设施，譬如写字楼大堂是否高挑高、电梯部数是否充足，内部环境是否舒适，都是考量一个写字楼是否有面子的标准。

物业服务，写字楼的物业是否服务到位，配套设施是否齐全等等。写字楼的“面子”其实就是指他的品质指数，其实也要考虑到企业需求，如果是经常接待客户或者企业的定位就是高端的形象，那么写字楼的“面子”还是很重要的，如果您是创业型公司或者不需要考虑到“面子”，那么也没必要选在在一些成本高的写字楼办公。

十：对一个写字楼来说，最重要的是什么？

对于写字楼来说，无论再高的配置都会被后起之秀超越，所以，写字楼最重要的是地段、地段、还是地段，只有占据核心地段才掌握了不败的优势。那么怎么判断一个地段是不是优势地段呢？就拿成都来说，伴随城市发展，城市中心转移到国际城南，金融城核心，天府大道旁，这里汇聚80%进驻成都的世界500强，政务中心也建在这里，这里是成都离世界最近的地方。在这种寸土寸金的区域能掌握核心地段的不对，泰达时代中心在大魔方、环球中心和天府国际金融中心三大地标中心，比邻政务中心，这就是一个写字楼最佳地段的模板。