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一：求房地产项目形象定位语

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二：如何判断写字楼的价值

决定写字楼价值的因素有很多,这里简单的列举其中最重要的六个来和大家一块分享。

地段与品质决定价值

地段位置以及整体品质是决定办公楼租赁需求和租金价格的首要因素。上海超过70%的甲级办公楼都集中在南京西路、陆家嘴等6大中心商务区。与周边区域相比,这些商务区的租金水平和出租率都明显较高。需要强调的是,地段包含的要素很复杂,包括商业氛围、业态等各项因素。以北京东路的几幢办公楼为例,它们地段优势明显,但周边有不利因素制约,如老式里弄较多、道路普遍较窄、沿街五金商铺遍布,影响了商务价值。随着北京路整体定位调整,这些制约因素会逐渐消除。

大客户比例逐步受重视

大客户比例是逐渐受到办公楼租赁业重视的一个因素。在办公楼租赁市场,一直存在着小客户/高租金和大客户/优惠租金之间的矛盾,虽然小客户具有单位租金较高、能在短期内解决空置的特点,但越来越多的高端办公楼开始将天平倾向后者。

这种选择的背后有很多理性考虑:首先,大客户可提升办公楼的整体品质和知名度,并能使物业的管理难度和成本大为降低。其次,大客户对以后租金的上涨并不敏感,很少会因为租金上涨而选择退租,且大客户的入驻能明显降低经营和招商成本,在很多知名办公楼,少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题。

办公环境影响舒适度

对高档甲级办公楼的租户来说,包括中央空调、水暖、通信在内的大楼内部设施的水平,虽各有差异,但整体感觉并不明显。从实际情况来看,虽然一些建造年代较早的写字楼的硬件设施的确存在着诸如电梯数量过少等问题,但并没有对这些写字楼的租赁造成明显影响。

个性化定位提升品质

整体定位正确与否对办公楼的经营和发展具有至关重要的作用。科技京城最初的定位是“融汇信息、科技产品开发、软件开发、零配件供应、咨询及培训等十大功能于一体的大型信息科技城和高科技园区“。这种定位很高端,也具有区分度,但“科技“是一个非常笼统的定义,“高科技园区“的定位更难以把握和实现,尤其在黄浦区这样-个老的核心商务区。因此,“科技园区“的定位很难获得认同并彰显特色。这种定位上的偏差曾一度影响到科技京城的招商和经营。

之后,科技京城确立了“商务+科技“的定位,并着力将这一定位主题化、多元化,将“时尚性“、“前卫性“、“商务性“等元素融入到该楼宇经济中,从而更好地利用了临近南京西路的地缘优势,广聚人气,提升了楼宇的整体品质。

物业服务与高端挂钩

当前上海办公楼租赁对物业服务水平的重视程度越来越高,且逐渐与国际接轨。一个最明显的表现,就是越来越多的办公楼在与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名物业公司合作,以期提升自身的物业管理水平。

细节方面能够体现整个物业的品质和形象,品牌物业管理公司则非常注重从细节入手。例如,许多早期办公楼都存在电梯数量过少、高峰时期拥堵严重的现象。品牌物业管理公司常会采取与楼内企业沟通协商的办法,通过错开上下班时间,收到良好的效果。若遇到雨天,很多物业会为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋,既做到了防滑、保持楼内清洁,又对电梯等设备起到保护作用。

商务区更需合理布局

整体布局包括了建筑的结构性布局以及业态的布局,对于办公楼的租赁都有一定影响,合理的布局调整能使办公楼的整体商务服务水平得到较大提升。

三：写字楼的“面子”有多重要

写字楼的“面子”要从几方面综合来看，往往高端的写字楼可以彰显企业气派，怎样的写字楼才可以让企业感觉有面子呢？

写字楼高度，巍峨高耸的写字楼给人的感觉是壮观、有国际范儿；低层写字楼，往往给人感觉是环境优美、舒适度高。巍峨高耸的写字楼有面子，环境舒适的低层企业独栋同样也是有面子的。

写字楼外观，写字楼的外观取决于建筑材料，材料质量高或是新型环保材料，建造出的写字楼品质高端，外观自然看上去有面子。写字楼内部设施，譬如写字楼大堂是否高挑高、电梯部数是否充足，内部环境是否舒适，都是考量一个写字楼是否有面子的标准。

物业服务，写字楼的物业是否服务到位，配套设施是否齐全等等。写字楼的“面子”其实就是指他的品质指数，其实也要考虑到企业需求，如果是经常接待客户或者企业的定位就是高端的形象，那么写字楼的“面子”还是很重要的，如果您是创业型公司或者不需要考虑到“面子”，那么也没必要选在在一些成本高的写字楼办公。

四：对一个写字楼来说，最重要的是什么？

对于写字楼来说，无论再高的配置都会被后起之秀超越，所以，写字楼最重要的是地段、地段、还是地段，只有占据核心地段才掌握了不败的优势。那么怎么判断一个地段是不是优势地段呢？就拿成都来说，伴随城市发展，城市中心转移到国际城南，金融城核心，天府大道旁，这里汇聚80%进驻成都的世界500强，政务中心也建在这里，这里是成都离世界最近的地方。在这种寸土寸金的区域能掌握核心地段的不对，泰达时代中心在大魔方、环球中心和天府国际金融中心三大地标中心，比邻政务中心，这就是一个写字楼最佳地段的模板。

五：写字楼是否有投资价值怎么看

任何投资品的价值，其中一个重要法则就是其稀缺价值的程度与品位如何。越稀缺其价值越高，而且不怕竞争，市场抗跌能力越强。在本文中，好租网小编将为您介绍如何选购写字楼，希望能对您有所帮助。

一、地段

也就是位置，重要的是地位，也就是社会属性，每个城市都有不同的功能分区的地段位置，同时在每个人的心目中又有心理及情感地位。在一个城市最好的位置应该是首先是政经区、商务区、商业区、生活区等，而政经区在每个城市是最尊贵的。

地段的第二个标准是交通。交通是不能长时间堵车的，一定要畅通。美盛中心位于两条主干道金水大道、农业南路交汇处的西南角，堵车机会较少，公交站充足，离高铁站不远，有地铁口的写字楼其价值是不一样的，从上海、广州、北京等地的经验来看，地铁开通后，地铁口的写字楼租金立即上涨30%以上，因为地铁对于企业办公是特别重要的。

地段的第三个条件是配套。写字楼的地段配套指周边的商业、酒店、银行，应该是高端的商务配套，不一定很热闹，绝对不是繁华的商业区或闹市区，作为顶级写字楼的选址不是繁华的交通枢纽或传统的商业区，而是代表地位配套的第一区位。

二、写字楼产品及定位

写字楼的品种很多，并不是号称是“甲级”、“5A”级的写字楼都是顶级写字楼，正如汽车一样，有些三流汽车也称之为豪华，其实客户是不买账的，写字楼也是一个道理。首先看写字楼的定位，定位主要从未来使用上是如何定位的，包括客户定位、层次定位、品种定位及市场地位定位等，而写字楼从上至下可分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO级等，不同的写字楼的定位是不一样的。

其次，看写字楼本身的产品体系，整个产品体系包括主体产品、附属产品、配套产品三大类，而且每大类包括规格、技术、设备、质量、品位等方面。

主体产品，是指写字楼里的客户直接办公的空间建筑等，包括以下方面：

1、办公空间；2、垂直交通空间及设备；3、大门及大堂；4、卫生间；5、动线规划及布局；6、楼体形象、造型、风格及体量。

这中间涉及层高、柱距及规格、结构方式、窗户、装修方式、空调设备、消防、网络智能化、节能技术与绿色环保、视野景观的利用、楼体造型、高度、体量等，是否具有形象性、标识性、易找性等。

主体产品又可分为实体产品与形象产品，实体产品就是能直接使用的部分。形象产品是一种符号，包括楼体风格、大堂装修、候梯间、电梯品牌、卫生间水平等代表身份地位及享受的产品，这种形象产品越来越重要，是代表一种办公的心理感受，这种形象是一种舒适感及优越感，是一个人出入地方成功的标志。

附属产品：附属产品是为了正常使写字楼能够正常运营的必需的产品，有以下方面：　　1、停车产品(即停车数量及方式)；2、垃圾处理；3、空调及消防；4、文化艺术；5、智能化、网络技术产品(类似5A)；6、物业管理用房；7、供水及水质。

以上这些作为一个顶级写字楼是必备而且要追求高品质，是必须要有的。

配套产品：配套产品主要是指围绕写字楼运营而需要的配套，使写字楼办公更快捷、更效率、更形象，需要以下方面：

1、银行；2、五星级酒店；3、会议中心；4、花园；5、高端购物；6、餐饮；7、咖啡馆、茶馆；8、健身；9、其他。

这些配套不要与写字楼在同一幢楼上，否则就会感到比较乱；如果在同一个楼上，那么要走不同的大门，拥有不同的大堂；有些配套也可以在周边，这样只要能满足需要即可以。

尤其是配套要与写字楼大楼的纯度与纯净分开，不能是乱七八糟的东西都放进来，一定要讲究档次与地位，定出主题形象，要有商务主题地位。

作为写字楼一个根本要解决目前困扰，写字楼的“停车难、乘梯难、吃饭难”的三大问题，所以在郑州只有美盛中心满足三大......余下全文>>

六：如何评定甲级写字楼

甲级写字楼是指5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么5A写字楼划分等级和依据是什么？

一、什么是5A甲级写字楼

(一)所谓5A，是指智能化5A ，包括：

OA：办公自动化系统,Office Automation的简写；

CA：通讯自动化系统,Communication AutomatiON的简写；

FA：消防自动化系统, Fire Automation的简写；

SA：安保自动化系统,Security Automation的简写；

BA：楼宇自动控制系统,Building Automation的简写。

(二)5A甲级写字楼的服务：写字楼所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

二、写字楼的划分等级和依据

(一)大都市尺度定义：

1、A级：最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，房钱高于所在地区均匀房钱。写字楼具有高质量的装饰、提高前辈的系统、精彩的交通便利性、明确的市场定位。

2、B级：针对各种不同用户，房钱为所在地区的均匀房钱。写字楼装饰相对所在地区而言非常优良。写字楼内部的各种系统也很充分。但是这一级别的写字楼不能和相同价格的A级写字楼竞争。

3、C级:针对需要功能空间的用户，房钱低于所在地区的均匀房钱。

(二)国际尺度定义：

1、投资级：指位于世界顶尖写字楼市场并且地段、设计和建造均十分独特的写字楼,其承租人和承租人市场不乱，并且它们具有精彩的运营和维护方面的治理能力。这个级别的写字楼不仅在其所在的大都市地区脱颖而出，而且在国际写字楼投资市场上也备受瞩目。

2、机构级：写字楼指规模巨大、品牌影响力很强的写字楼，它们受到海内外大型投资机构的留意，因此而得名。这一级别写字楼的设计及所使用的建筑材料固然称不上唯一无二，但的确十分优良。它们通常面积巨大。该级别的写字楼位于次要的大都市区域，但始终具有不乱的承租人基础。

3、投契性写字楼在建造时通常采用流行的设计传统，但不会使用优良的材料或建造方法。比拟审美或形象而言，这一级别写字楼的设计和建造更偏重功能，并且其设计极少反映特定承租人或入驻者的形象。

5A写字楼是高级写字楼，比较高端,服务一流。是大公司选择办公的理想场所。通过我的介绍可以让大家了解一下5A写字楼。

七：写字楼软文？

写字楼营销-写字楼策划方案

泉诺软文发布平台认为：市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)

在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

2、写字楼一般销售方式

*现场接待(坐盘销售)

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

*直销

专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的......余下全文>>

八：如何做好写字楼的销售?

朋友给我了好多，混剃逾类

啊·

九：请教商住两用写字楼与纯写字楼的区别

商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。

此外，业内人士还建议大家重视几个要点。

位置氛围

开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。

因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。

户型功能

商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。

租金数目

商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。

物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。

配套设施

品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。

企业性质

商住两用公寓如果没有划分商务办公区及居住区，就要考虑办公是否扰民的问题，相关部门对不同性质的公司也有不同的待遇。出入人员比较固定的科技研发类公司在营业执照审批上比较容易，而商贸类公司则因扰民的可能性较大，办照时需要持有不扰民的相关证明。而餐饮、歌舞、娱乐、网吧以及生产加工制造类企业则不具备租用商住公寓的资格。

业内人士认为通过专业经纪机构租用商住公寓有一定优势。首先，他们可以为客户核实公寓业主的身份，审核业主房产证或购房合同的真实性和有效性，避免出现“假房东骗租”的情况；其次，他们可以根据公司具体的经营形式及经营范围帮助承租企业选择适合租用的商住公寓，特别是那些需要在公寓大堂、楼层通道或公寓居室门口挂牌（标注铭牌）的企业，更要经纪机构提供专业的资讯，因为不是所有的商住公寓都允许在上述地点挂牌的；再有，如果客户选择以租用公寓为经营场所办理工商执照，很多专业经纪机构还可以协助办理。

十：如何做好写字楼销售？？？

我这里有很多资料，你可以通过阅读这些资料，自己慢慢理解，并加以融汇贯通，相信你会成为一个优秀的销售员～

（还有方式2、3，你可以打开参考资料上的网址，自行阅读，祝你成功）

写字楼营销方式（1）

市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)

在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一耿提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)

在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。