房地产项目运作流程

一：房地产开发工作流程是什么？

第一篇 房地产项目开发所需办证流程及条件关系

一、房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节及办证流程为：

第一步：土地取得

涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；

事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项

涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；

事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计

涉及部门：规划局、勘察及设计单位；

事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备

涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；

事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理

涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；

事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）

涉及部门：房地局、建设局、工商局；

事川：商品房预售许可证、工商备案。

二：房地产详细的运作流程

1、参与土稜招标

2、立项

3、前期调研

4、总体设计

5、总体报建

6、设计院招标

7、施工队招标

8、材料商招标

9、监理方招标

10、单栋报建

11、物业管理招标

12、营销策划

13、银行选择

14、房地局备案

三：房地产工作流程

第一篇 房地产项目开发所需办证流程及条件关系 一、房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节及办证流程为： 第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局； 事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）； 事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位； 事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位； 事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构； 事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局； 事宜：商品房预售许可证、工商备案。

四：作为一家房地产公司,它运作流程是什么?

房地产项目市场调研步骤概述-4DOC 房地产项目市场调研步骤概述 有人认为房地产市场调研高深莫测，有人认为市场调查很简单，可有可无。我们认为：在当今的房地产市场，无论您是想寻找新的投资机会，还是为抢占市场；无论您是想为已开发物业制订正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，市场调研作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已凸显越来越重要的作用，房产商对房地产市场信息的需要比以往任何时候都更为强烈。 一、房地产市场调研的作用 在现今越来越激烈的房地产市场，如果想在众多楼盘中脱颖而出，如果想要更加准确的锁定目标顾客群，在这个策划越来越泛滥而消费者越来越精明的年代，只有通过认真细致、专业有效的市场调研，摸透终端消费者的心理、做出具有针对性的房型产品、独具一格的楼盘定位，才是我们最关键的制胜途径。 市场调研对房地产开发的作用体现在：通过市场调研，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调研能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,包括市场定位和目标消费群体定位,同时这些正是一个项目成功与否的关键。 再者，由于房地产市场是不断发生变化的，是动态的，所以房地产项目的定位也是一个动态积累过程，必须不断进行项目定位诊断，不断地进行定位修正，使所开发的项目始终如一地与消费者的认识保持一致。 二、房地产市场调研的入手点 房地产市场调研应该从何入手呢？一般说来，在具体的房地产市场调研开始前,我们可以根据企业自身的情况，对房地产项目先做一个综合的全面剖析，以明确调研主题及企业的相关开发思路等；其次是对房地产的整体营销环境进行分析，主要是对国家的宏观经济政策和经济走势、房地产的竞争市场和消费市场有一个较为清楚的认识和把握，也就是我们通常所说的项目环境研究、竞争者研究和消费者需求研究三大块.1、环境研究及竞争者研究项目的环境研究包括项目的投资环境研究和区域市场分析，主要通过研究宏观人口、收入、行业、政策等数据以及对区域市场产品供求总量及其结构的分析，从宏观上把握房地产市场的走势。而竞争者研究主要针对区域范围内的竞争对手，房地产产品的位置固定性以及供求的区域性使得这一项调查尤为重要。竞争者研究的对象主要包括片区同类项目、典型竞争企业、楼盘的产品供应数量、产品供应结构、价格策略、营销策略等。 还有不懂的请+群52792991.

五：房地产项目前期手续工作流程

环境评估报告—地勘报告—环保局审批（环评预审）—项目建议书—发改委立项（批复）—初步设计—发改委初步设计批复—规划审批（选址、用地、许可）—施工许可（建委）。

完成以上的手续最快的话需要半年，发改委立项能不能跑下来是关键，完成这些手续你就可以开工建设了。（各部门的相关手续报建每年都有所变化，你可以去政务中心的窗口索取指南）

六：地产项目前期工作流程

项目前期工作流程一般的建设程序有：

1 立项到发改委

2项目建议书批复到发改委

3选址意见书到规划局

4土地预审到国土局

5环评报告到环保局

6交通评审到交通局

7可行性研究报告批复到发改委

8建设工程规划许可证到规划局

9规划方案批复到规划局

10初步设计批复到市建委（先为住建局）

11施工图审查到审查单位

12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）

13征地报批到国土局

14建设工程许可证到市建委

项目前期工作很复杂 ，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，

施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有

资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单

位联系，往上报怎么通过评审，也是需要骸多精力的。以上给您提供的

步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思

了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手

遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。

希望能给您提供些帮助

七：房地产项目各环节工作流程

本人也准备从事房地产行业，个人见解。

前期，在国土资源局缴纳土地出让金、在规划局领取规划要点、办理规划要点的同时在城市建设局办理拆迁证，成立拆迁指挥部，规划局办理规划证。

规划局、国土资源局、建设局、房管局、这几个是比较重要的。

其他：人防、消防、防雷中心、市政、电业、水利、公安、基本牵扯所有部门。

我现在也在摸索之中、如有需要我们能共同探讨，一起进步

最后祝你成功

八：求助，房地产开发流程，前期准备工作应该怎么做？

1. 计划管理在房地产开发中的地位和作用-----案例：万科成立计划管理委员会的目的和作用

1.2. 中国房地产企业计划管理的现状和存在的问题剖析

1.3. 计划管理的定义和概念

1.4. 加强计划管理的目的

第二章 房地产公司的计划管理框架

2.1. 房地产企业计划管理框架--案例：万科三级计划体系详解

2.2. 如何建立计划管理平台--案例：万科计划管理平台“一台五管”介绍

a) 计划开发管理

b) 计划编制管理

c) 计划动态管理

d) 计划信息管理

e) 计划组织管理

2.3. 房地产企业计划管理关系图-----案例：万科计划管理概括总图解析

第三章 房地产企业计划管理的流程---案例：万科计划编制流程的“两段八步法”

3.1. 房地产项目计划的定义阶段

3.1.1. 分析环境，寻找计划限制

3.1.2. 描述项目，项目干系人理解项目的方向

3.1.3. 制定目标，项目干系人理解项目的性能和功能，以及验收标准

3.1.4. 分解工作，明确每个部门和干系人的职责和工作要求

3.2. 计划的编制阶段

3.2.1. 核算资源，

3.2.2. 分配职责，

3.2.3. 落实工作，

3.2.4. 控制风险

3.3. 房地产开发计划编制主要内容---案例：万科计划中不可缺的“八章节”详解

3.4. 房地产企业计划管理的“三要素”

3.5. 房地产企业计划管理的基本流程---案例：万科针对一般项目、加速项目、境外合作项目不同计划流程的解析

第四章 如何编制房地产企业三年经营计划

4.1. 三年经营计划编制的流程------案例：万科如何学习惠普创立了房地行业三年计划编制工具—POM：流程管理

4.2. POM的主要流程和要点介绍

4.2.1. 明确企业的宗旨和目标

4.2.2. 建立企业的发展愿景

4.2.3. 制定企业的计划

4.2.4. 行动和改进

4.3. 万科的“战略规划七步法”制定三年规划详解

4.4. 房地产企业三年计划的章节和内容---案例：万科三年计划解析

4.4.1. 如何设置企业三年经营的财务方面指标

4.4.2. 如何设置企业三年经营的业务指标

4.4.3. 如何设置企业三年经营的客户纬度指标

4.4.4. 如何设置企业三年经营的内部管理指标

第五章 如何编制房地产企业的项目计划

5.1. 房地产项目应该包含的主要计划---案例：万科每个项目必须变质的“七项2级计划”解析

5.2. 企业如何编制土地储备计划---案例：中海、万科如何设置合理的土地准备量

5.3. 企业如何编制项目运营计划---案例：宏观调控中运营计划编制的注意事项，美国房地产企业如何应对金融危机

5.3.1. 经营计划的内容---案例：万科经营计划中十项核心内容介绍

5.3.2. 标杆企业经营计划的示范文本剖析

5.4. 企业如何编制项目资金计划---案例：万科提出“均好中加速”的目的

5.5. 如何编制项目控制计划----案例：万科核心历程碑节点介绍

5.6. 如何编制人力资源规划---案例：万科为何提出项目发展中人力资源一票否决制

5.7. 如何编制项目目标计划---案例：万科、中海目标成本指礌书解析

5.8. 如何编制项目营销费用预算计划

第六章 如何编制部门的职能计划和项目的操作计划

6.1. 部门职能计划的编制方法

6.2. 如何编制项目的作业计划--案例：万科、中海项目作业计划解析

6.2.1. 设计计划的编制说明

6.2.2. 采购计划的编制说明

6.2.3. 施工计划的编制说明

6.2.4. 营销计划的编制说明

6.3. 专......余下全文>>

九：房地产对接销售具体的工作流程

一、客户接待管理

1、客户推开售楼处大门服务即开始。（1）客户推开大门是我们服务的开始；（2）从此他就是我们的终身客户。2、销售人员迎客、问好、自我介绍。（1）第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍；（2）问候、自我介绍用语一定使用规范：您好！欢迎看房。我是某某某（讲清自已的名字）。3、介绍展板内容。（1）按次序进行介绍，尽量突出卖点；（2）声音柔和，音调不易过高；（3）用语文明；（4）介绍简单、专业。4、请客户入座，讲解楼书资料。（1）一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”；（2）介绍属实、详细、专业；（3）做到不诋毁别的楼盘。5、带客户看房。（1）一定亲自带客户看房；（2）使用规范用语：请随我来或请往这边走；（3）走在客户前，替客户开门、操作电梯；（4）在样板房重点把握最大限度突出卖点；（5）不得诋毁别的楼盘。6、替客户设计购买方案。（1）在尊重客户的前提下，才可作消费引导；（2）方案设计合理可行，且不能出错；（3）房号提供一定准确。7、作好客户登记。（1）在尊重客户的前提下，要求客户留电话；（2）客房执意不留电话，不得勉强；（3）将客户特征及购买意向及时记录，以方便后续跟进。8、礼貌送客至销售中心大门口。（1）面带微笑，主动替客户开门；（2）使用规范用语：再见，欢迎再来！（3）目送客户走出五米外。9、如客户表达认购意向，则可以收取预定款性质的费用开据收据。（1）预定款性质的费用要由公司财务人员收取；（2）预定款性质的费用一定要有二人以上核数；（3）开出的收据一定注明房号、金额（大小写）、交款方式。10、签订认购合同。（1）认购合同一般由销售代表填写；（2）认购合同不得填写错误；（3）填写完的认购合同一定要由销售主管或主管助理审核无误后才能与客户签订。11、提醒客户交首期款（房款）。到达约定交款时间前，一般需提前几天提醒客户预备首期房款，提醒时注意方式和语气。12、签订商品房买卖合同。（1）先提供合同样本给客户审阅，在客户在对合同确认无误后，用签字笔誊写；（2）买方签名一定是本人或有买方书面委托的代理人；（3）客户领取合同一定要签字并经过公司盖章，方可有效。13、通知办理按揭。（1）提前三天第一次通知客户，讲请客户必须携带的资料，办理的地方、时间；（2）提前一天第二次提醒客户。14、协助办理入住手续。（1）态度更加主动，必要时亲自带往管理处；（2）一定向客户表示祝贺。15、随时向客户提供房地产市场信息。（1）客户入住后，了解他们的居住情况；（2）如有新的信息后，在客户不拒绝的前提下，可以向客户继续提供并保持长期联系。

二、销售现场管理销售现场的管理可以遵循以下原则进行：1、楼盘客户资源共享如遇两个以上客户对同一物业的意向，应遵循成交优先原则，先交预定款者先得。2、客户登记，随时跟进销售人员每人应有各自客户登记本，简要记录自己接待客户以及每次跟进情况。每个客户记一页，连续登记，不留空页或撕页；销售主管或主管助理有权随时抽查跟踪及记录情况。3、现场接待轮序销售主管负责具体项目的值班安排，现场（含公司）接待遵循以下原则：现场接待客户应询问是否已接受公司其他同事服务；询问方式必须自然、贴切，尊重客户，语气和缓、亲切，如“您好！” “以前来看过房吗？” “拿到过我们的资料吗？” “了解我们的资料吗？”4、业务交叉情况处理确定前后顺序以上门客户登记本的登记为准，谁接待时间在前，另一销售人员自动退出。5、权限控制销售主管负责具体楼盘销售组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。如遇特殊情......余下全文>>

十：房地产报批报建有哪些工作流程

住宅项目开发报建报批程序一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。具体手续办理如下：1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。2、到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。3、到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。4、到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。5、与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。6、按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图送园林管理局审批。7、按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。8、到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。9、到当地城建档案馆签定建设工程档案移交协议书。10、到当地建设局质监站签定建设工程质监协议，缴纳工程质监费用。六、上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。七、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。八、如果投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标的施工单位发中标通知书。九、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处申领建设工程施工许可证。十、凭建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。十一、凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办（或者是房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。十二、在项目签定土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政定地名管理办公室申报地名。十三、专业管线包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的总体规划设计审查通过以后，有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计，设计成果送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。