房地产公司税务筹划

一：房地产开发应该什么时候做税务筹划

在项目开发方案实施前就应该做税务筹划，而且要找专业机构来做。

二：房地产企业所得税怎么纳税筹划

一、纳税筹划和企业进行纳税筹划的意义

税收具有强制性，企业必须依法纳税，因而税收构成了企业必要的成本。同时，税收又不同于一般的营运成本，它是企业无偿的支出，不能带来任何直接的收益，因而是一种净支出，对企业经营成本有直接的影响。纳税筹划是指纳税人在税法允许的范围内，或者至少在法律不禁止的范围内，通过对尚未发生或者已经发生的应税行为进行合理的筹划和安排，利用税法给出的对自己企业有利的可能选择或者优惠政策，从中找到合适的纳税方法，最大限度地延缓或减轻本身税负，从而实现企业利润最大化的一种行为过程。

二、纳税筹划的基本原则

纳税筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营。组织及交易事项的复杂筹划活动，因此要做好纳税筹划活动，必须遵循以下基本原则：

（一）合法性原则。要求企业在进行纳税筹划时必须遵守国家各项法律、法规。

（二）筹划性原则。筹划性表示事先规划、设计、安排的意思。

（三）兼顾性原则。不仅要把纳税筹划放在整体经营中加以考虑，而且要以企业整体利益为重。

（四）目的性原则。纳税筹划是为了同时达到三个目的：一是绝对减少税负。二是相对减少税负。三是延缓纳税。

三、新税法下企业所得税纳税筹划的主要策略与方法

（一）新税法下选择有利的组织形式

1、公司制与合伙制的选择。新税法规定个人独资企业、合伙企业不缴纳企业所得税，只对其业主所得征收个人所得税。现代企业组织形式一般包括公司制和合伙制（包括个人独资企业）两种。我国对不同的企业组织形式实行差别税制，公司制企业的营业利润在企业课税环节缴纳公司税，税后利润以股息的形式分配给投资者，投资者又得缴纳一次个人所得税。而合伙制企业的营业利润不缴公司税，只缴纳各个合伙人分得收益的个人所得税。可见，投资者能通过纳税规定上的“优惠”而获得节税利润。投资者应综合考虑各个方面的因素，确定是选择合伙制还是公司制。

2、子公司与分公司的选择。设立子公司还是分公司，对于企业的纳税金额也有很大的影响。新所得税法统一以法人为单位纳税。不是独立法人主体的分支机构可以汇总缴纳所得税。也就是说，企业在设立分支机构时，设立的分公司可汇总纳税，设立的具有独立法人资格的子公司，则要分别独立缴纳所得税。如果组建的公司在初期阶段处于亏损状态的可能性比较大，那么组建分公司就更为有利，可以减轻总公司的税收负担。

（二）把握好新税法对准予扣除项目的规定

新企业所得税法与原企业所得税法相比，从总体上看，新税法放宽了成本费用的扣除标准和范围，这让企业扩大了纳税筹划的空间。企业在进行纳税筹划的过程中，要把握好这些变化，以便更好地设计纳税筹划方案。

1、取消了关于计税工资的规定。原税法采取计税工资制度，税前工资超过扣除限额的部分不予扣除。新税法取消了该规定，真实合法的工资支出可以直接全额扣除。

2、公益性捐赠扣除条件放宽。原税法规定，企业的公益性、救济性捐赠不超过年度应纳税额3%的部分，可以据实扣除，超过限额部分不予扣除。新企业所得税法对公益救济性捐赠扣除在年度利润总额12%以内的部分，允许税前扣除，超过部分不予扣除。

3、研发费用扣除幅度增加。原税法规定企业研发费用可以据实扣除，对研发费用年增长幅度超过10%的，可以再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。新税法取消了研发费用年增长幅度需超过10%这一限制条件，规定企业研发费用可以按其实际发生额的150%抵扣当年应纳税所得额。这样，一方......余下全文>>

三：房地产开发企业税收筹划应注意哪些问题

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。 　　1 选择合适的建房方式 　　大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。 　　(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 　　(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 　　2 开发多处房地产 　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 　　例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

四：房地产公司如何税务筹划

问题太大了，具体点。

五：怎么样对房地产业进行税务筹划

房地产开发企业税收筹划空间最大的是土地增值税，如果搞好筹划，可大量的节省纳税额，因牵涉的问题太多，我只说一个比较简单的案例：房地产企业开发普通住宅，在规定的扣除范围内增值低于20%免征土地增值税。当房屋销售价格高于增值20%部分时，可降价销售，反而可获得较大的利润。如：某房地产开发企业开发普通住宅楼一幢，土地和房地产开发成本合计为每平方米2000元，根据市场情况原确定销售价格为平均每平方米3400元，但该企业会计师经过测算，提出了销售价格降为3340元，仅仅这个筹划，为企业带来了每平方米 元的利润。测算如下：每平方米可扣除额=2000+（2000X30%)(其中加计扣除20，开发间接费扣除10）=2600如按3400元销售，应纳营业税、城建税、教育费附加=3400X5.5%=187元增值额=3400-2600-187=613元，超过了2787的20%，应按增值部分30%缴纳土地增值税：应纳土地增值税=613X30%=183.9 如按3340元，则增值额低于扣除项目的20%，免征土地增值税。每平方米可增加利润183.9-60+127.23.3（降价导致的少交营业税及附加）=127.2元。

六：房地产企业提供精装房和标准房 如何纳税筹划利润最大

一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义

纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。

二、房地产企业土地增值税筹划现状

土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994 年～2006 年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008 年全国土地增值税收入从231 亿增长到537 亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。

1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006 年3 月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。

2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。

3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释

（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房......余下全文>>

七：营改增下房地产企业如何筹划 10分

首先是房地产开发企业的下游企业——建筑企业如果营改增，会直接造成房地产企业无法向下游比较容易的取得发票摊入成本。最有可能的情况是，房地产开发企业如果索要发票的话一定是”羊肉出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。

最后的结果便是层层转嫁，最终消费者买单。然而，普通消费者能够消费的成型的能够直接消费的商品——房屋的价格现在的形势是：政府不会允许房价继续高增长。房价不能对应上涨，由下游传递上来的由于税费改革带来的成本增加只能自己消化。

最后再分析一下，为什么会产生纳税的增加的问题。由于中国实行流转税由来已久，并不是所有的企业都能实行企业增值税征税的办法的。而且在实际的纳税征缴管理当中，也有很多中小企业和很多的行业根本不能进行增值税税率稽征。在增值税计税办法和其他计税办法的企业之间发生交易的时候。一定会有一定的成本不能税前扣除而被企业自身消化征纳的，但是人的习惯思维一定会把这部分增加的额外负担转嫁到商品当中的。

另一种情况就是在税种衔接当中被迫接受而自身无法进行增值税计税办法税前摊销的企业和行业，在税改当中容易被震碎。

房地产开发企业在营改增过程当中没有直接的影响，但是恐怕是——“牧草长刺了，羊怎么办呢？”只有对整个纳税环节链条梳理清晰了，未雨绸缪，早作税务筹划安排才能够成为行业里能够笑道最后的赢家。

抛砖引玉，适当展开即可

八：房地产税收筹划与合规

与所得税相比较而言，流转税和财产行为税，立法层次相对较低，政策分散，变化频率却较快。尽快掌握房地产行业相关税法的热点内容，对房地产企业控制税务风险，降低税收成本有着至关重要的作用。 高顿财务培训《房地产纳税筹划与合规》课程将详细解析新近出台的房地产行业相关税法法规、规章和规范性文件中企业关注的热点政策问题，从出台背景到具体实践，让企业能够尽快掌握和熟练运用这些新规定从而降低税务成本和风险。

房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强;其次，房地产企业在纳税认识上存在误区;再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。

课程收益编辑

掌握房地产开发成本的纳税筹划

学习如何有效防范税务法律风险

掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法

学习纳税筹划的相关知识和技术手段

适合对象编辑

总经理、董事会成员等企业高管

税务总监、税务经理、税务专员等企业税务专业人员

财务总监、财务经理、财务主管等财务人员

课程介绍编辑

第1天 房地产公司主要环节纳税筹划一、 设立房地产公司- 工商管理部门对抽逃出资的处罚- 开发资质管理- 股东借款——税法界定为分利- 注册子公司、分公司?法人投资/自然人投资?跨地区的项目公司如何注册?- 出资方式的涉税问题：- 个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法(工商局与税务局的协调)- 公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理二、 土地使用权的取得- 取得转让土地使用权的不同方式- 直接购买土地使用权(出让;如果转让，投资额要超过25%)即招拍挂- 拆迁方式取得(国有土地上房屋征收与补偿条例)- 购买整体资产(先分立后购入)- 购买股权——财税48号(股权溢价)- 合并 —— 财税175号- 租赁取得- 联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权- 取得土地使用权环节涉及税种分析- 印花税、契税、土地使用税、耕地占用税- 承诺负担对方税收(买地、设计、建安)- 税负增加对利润的影响——不得税前扣除第2天 房地产项目主要环节的纳税筹划三、 前期报批报建阶段- 前期报批报建准备工作- 财务预算、融资、可行性分析- 预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定- 销售部门销售价格的确定- 土地使用税单项计算- 企业所得税准确测算(利润/所得额，按比例换算)- 土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关(税务局的蓄水池)- 营业税金及附加- 期间费用测算- 项目投资额度，资金计划- 融资渠道- 商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用- 借款费用- 防范税务风险的根本四、 销售阶段的纳税筹划- 商品房预售条件- 预售商品房的会计核算与纳税要求- 按揭贷款- 竣工验收环节(备案时间与所得税汇缴)- 现房销售条件及会计核算处理- 销售和装修分离筹划节税是否有效- 代收款项(营业税、所得税、土地增值税)- 会计与税法收入确认条件- 年度汇算清缴- 销售阶段经济合同与税负- 销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权- 房屋出租 比较：联营/承包- 房屋转租 比较：委托代理租赁- 以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司- 定金返息的涉税问题分析(积分卡、买房赠××)购房赠送冰箱是否需交增值税?- 一次性收取两年的房租应如何纳税- 预租与租金收入的税务处理- 车位车库、配套设施- 项目收尾阶段后续安排- 土地增......余下全文>>

九：以房产抵债如何税收筹划

A企业是一家位于市区的房地产开发公司，因资金不足拖欠B建筑公司100万元工程款。后经双方协商达成以一套商品房抵债的协议。A公司用于抵债的房产账面成本为80万元，市场售价为120万元。

“以房抵债”，即企业以完工房地产抵付购料款、工程款等债务。房地产开发企业没钱还款，便以房子抵偿欠款的现象非常普遍。用于抵债的房子，因其所有权属已发生改变按照税法的规定应当视同销售。由于视同销售作为业务本身在会计上不等同于一般意义的销售核算，而在税收上抵债双方都应该按照税法规定缴纳税款，因此，对于“以房抵债”行为，纳税人应注意债权、债务双方会计与税务处理方式的差异。

房企“以房抵债”业务作为销售核算

房地产开发企业“以房抵债”行为属于债务重组。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目100万元，将按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目120万元，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目20万元；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”80万元科目，贷记“开发产品”科目80万元。

偿债方应缴纳的税款

营业税及附加。《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。营业税暂行条例及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：1.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；2.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；3.核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。即A房地产开发公司应纳营业税为120×5%＝6（万元），应纳城市维护建设税为6×7%＝0.42（万元），应纳教育费附加为6×3%＝0.18（万元）。

土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

企业所得税。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，......余下全文>>