小区业主委员会

一：小区业主委员会是干嘛的？

是全体业主的代表!

与物业等交涉的窗口

二：小区业委会应做那些事

小区业委会权限及主要职责

约定业委会权限及主要职责如下：

1、向定期和临时业主大会，准备包括草拟提案、负责组织动员各业主小组集体讨论并表决(应在业主议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月第一个周六负责收集、整理当月业主就共同事项的提议，并在3日内向业委会主任报告，由主任决定召开业委会会议审议的时间、地点等。根据业主的提议和相关政策的要求，由业委会会议审议后，形成有编号的业委会议案，可提请业主大会表决)；

2、管理规约和业主议事规则以外的小区规章制度的拟定和修改建议，管理规约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改建议(该两类建议须经公示征集业主书面建议，公示期无异议，经监事会认定生效)；

3、决定专职或兼职法律、财务会计等聘用人选；监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对物业服务企业或者其他管理人合同约定履行情况定期(每3月)考核评定；布置检查所聘请专兼职人员的工作；

4、综合业主建议和要求，拟订年度财务预算方案、决算方案，在业主大会会议表决通过的年预算方案不超过5%的波动范围内执行预算。

根据业主的建议和要求，拟订全体业主共有部分的使用、收益方案，提交业主大会表决；

年度预算方案、决算账目表决前后均须公示一周以上；业主组织的季度财务公示资料包括每笔开支摘要、分录、单据号，保留公示直至下一季度；

5、物业服务合同维修范围以外，未达到动用专项维修资金条件，动用全体业主共有收益用于建筑物及其附属设施的紧急维修事项单项达5000元的，必须事先提请业主大会紧急表决；紧急维修事项单项未达到的，交业主大会事后审核表决。

6、涉及全体业主的大修更新项目方案的选型、技术经济论证、确定备选厂家，是否聘请项目监理等，按照本规则第十四条负责召集工作组，形成提交业主大会表决的议案；

7、代表全体业主权益，书面通知催缴分摊的费用，提醒管理规约等约定的逾期违约金后果；对违反管理规约或物业服务合同损害共有权益的违约行为、对共有权益的侵权行为，可以代表全体业主，向行为人提起诉讼(本项条款即为对业委会代表全体业主提诉的授权)；

8、对各业主小组讨论安排场所和表决票等、对办理小组事项开介绍信等予以协助；

9、妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物。管理规约、议事规则、业委会委员等事项发生变更的，自变更之日起30日内办理变更备案；

10、设核查日为每季度第1周周日，值班接待业主核查(摘录拍摄复制)业委会、业主大会备存文档，包括会议纪要、表决决议和公告、财务账目及单据、维修资金账目、共有资金使用情况及账目。如果业主对所查资料提出质疑，业委会应在7日内书面答复，逾期未答复，业主可以向监事会提起核查审计动议。业主查阅相关文档前，应出示业主身份有效证明文件，并做查阅登记，对涉及业主隐私内容，查阅业主应签保密协议。

向全体业主公示的费用归集(业主应分摊的费用)，包括按专有面积归集的和按车位使用归集的物业费分摊缴费清单；全体业主共用水电消耗代收代缴的分摊费用缴费清单；共有部位场地等应收实收经营性收入，等归集和代收的缴费清单。

11、督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；协调业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

12、配合相关行政主管部门......余下全文>>

三：每个小区是不是都有业主委员会

基本上是的。成员由小区业主组成，来进一步监督，督促物业公司！

四：成立业主委员会的好处

作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：

一、选聘、续聘物业管理公司

在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管

理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满

意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理

费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利

益。

在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格

合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物

业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。

二、监督、审核各项经费的支出

业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。

专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知

道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。

而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权

利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。

业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履

行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修

改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面

的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

四、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样

那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免

问题的恶化。

对开发商、物管有好处

事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，

也是好处多多。

业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

五：小区业主委员会如何成立？

业主委员会由业主大会在业主中选举产生。第一次业主大会由原物业管理单位负责召集。成立业主委员会后，由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会。业主委员会负责在大会召开7天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业主。

业主委员会委员数额，一般设10一15人，经业主大会决定可以适当增减，但最少不得少于5人，最多不得多于20人，并在委员会中选出主任、副主任、秘书各1人。业主委员会可聘请区建委(建设局)、区国土房管局、区规划局、区环卫局、街道办、派出所等有管单位的人员担任业主委员会的顾问。

业主要员会必须制订章程，确定组织机构，并经业主大会通过。

业主委员会需向区民政管理部门申请办理登记手续，取得社会团体法人资格。

业主委员会每届任期3年，每届期满前两个月，由本届业主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主委员会委员。业主要员会委员可以连选连任。业主委员会法人变更须办理社会团体变更登记。

六：如何成立业主委员会

如何成立业主委员会

为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。

一、成立业主委员会的条件：

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

3、住宅出售已满两年。

二、成立业主委员会后要办理登记手续

业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：

1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

3、依照本条锭设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；

7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

四、业主公约的效力

1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；

4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

七：成立业主委员会有什么要求？

《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：

一.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”

而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3.业......余下全文>>

八：小区业主委员会怎么弄？

你好，其实你可以直接叫上所有业主重新组织一个业主委员的，希望可以帮到你

九：为什么要成立业主大会及业主委员会

第一、成立业主大会和业主委员会是业主自己钉权利。

成立业主大会和业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方法律法规对属於业主们自己的房产物业(可通过雇佣专业的物业管理公司)进行业主的自主治理和自我经营，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值的目的。

第二、成立业主大会并选出业主委员会也是国家法律明文规定要求的。

符合条件而到时间没有成立业主大会和业主委员会的，所在地方的房管行政部门将督促或强制 成立。(譬如一旦小区超过5年，就一定要成立业主委员会，这是因为法律规定5年后动用维修基金，一定要通过业主委员会，政府部门也会强制要求小区建立业主委员会。)

第三、成立业主大会和业主委员会对全体业主来说也是十分必要的。

没有业主大会及业主委员会的小区缺乏物业管理主体，因而无法有效地行使对受雇用的小区物业管理公司的监管和互动的权力，无法管理和使用小区的维修基金和其它资源，也无法依法维护业主的合法权益保证小区的生活品质。。。譬如小区建成后的两三年内还在保修期内，但是倘若没有业主大会及委员会，即使小区内的业主共有产业如会所、游泳池或是小区道路等出现了问题需要维修，开发商可以拒绝同个人业主交谈而逃避保修责任。