商业物业装修管理方案

一：怎样制定商业物业2次装修管理方案

基本内容和住宅小区的差不多，区别的重点在于消防设施设备、门面、门头装饰管理方面。消防设施设备不经公安消防部门的批准禁止移动、修改；门面矗头的装饰要统一，尺寸、规格要统一标准等。

二：商业物业装修的监管有哪些注意事项

▲领取、签署有关文件; ▲按规定交纳装修保证金及其它相关费用; ▲办理装修施工许可证; ▲办理施工人员出入证. 五、装修施工注意事项 装修范围 (一)房屋结构 1、商铺装修不得改变或损坏原有房屋的结构、外貌及公共设施、配套设施 的使用功能。 2、允许对商铺楼地面、内墙面、天花进行表面装修,商铺楼地面原水泥层不 得凿除,禁止使用超过15毫米以上的大理石、花岗岩等超重装修材料装饰地 面或内墙面,禁止用水泥、红砖在铺内砌墙或加厚楼板。 3、禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、承重墙、外墙(墙体、门窗、空调 孔)及设有暗敷专业管线的内隔墙(有插座、开关、控制器件的墙面必有管线), 不得在楼板地面开槽安装水管,不得在楼面板上钻孔洞,或重击楼板。 4、禁止在楼板、屋面板、梁、柱等钢筋混凝土结构件上打洞穿管。 5、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符 合《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)的要求,保证建筑物外 观统一。 (二)门窗及公共走道 1、业主装修时不得以重力碰撞玻璃门或震动铝合金窗户,以免引起门及窗塞缝 开裂或脱落,造成安全及其它因素影响,未经管理公司许可,严禁换改已安装的 玻璃门、扩大门洞以及在铺位门外侧包边。 2、不得在商铺门外的公共场所走道上私设电灯及铺设地砖,不得在公共通道铺 设与原施工装饰色彩有反差的或妨碍公众通道的材料设施,不得在公共通道 设置任何影响公共安全或可能影响他人的物件(如反光镜、雕塑、神龛)。 3、不得在商场外墙安装任何遮光帘、花架、天线、旗杆、旗帜、灯饰、或其

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他任何伸出物,不可在外墙拆、堵任何门窗。 4、未经管理处同意,不得改变空调的风管,冷凝水管排放点、空调其他附带设 施。 (三)智能设施及管线 1、禁止更改室内外的供电、供水、有线电视、智能化管线、智能化系统所属 设备的安装位置(包括配电箱、各类传感器)。 2、严禁私自拆卸或敲击专用电子设备,如报警系统等。 3、严禁更换超出原设计开关的容量进行更换室内总开关。 (四)空调安装 1、空调应严格按照原设计中预留的位置安装,空调预留位置旁留有供空调出水 用的下水管,请业主安装空调时一定把空调出水管装进预留的下水管里,禁止 安装空调雨篷。若使用自装空调的业主,必须把室内排水管与室外排水管一并 接入空调排水主管道。如原设计采用中央空调,未经管理处同意,不得私自加 装其他制冷装置。 2、未经管理处同意,不得改变空调的风管,冷凝水管排放点、空调其他附带设 施。 (五)招牌、广告 商场内部商铺需做招牌广告,须书面向管理处提出申请,并提供广告内容及平 面图或效果图,经管理处批准后方可设立。 装修施工管理 1、在装修时,应严格按照国家有关物业装修管理规定进行装修。 2、装修施工单位所聘用的装修工人若在施工过程中发生意外,一切责任均由装 修施工单位承担。 3、装修施工单位因施工所造成公共地方设施、他人人身财物之损毁或伤害, 由装修施工单位负责赔偿。 4、装修施工人员在广场内须按要求配戴出入卡;施工人员须与出入卡铺号相对 应,不得窜铺施工作业。

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三：物业公司如何进行装修管理?

环境管理：要注重电梯的养护，派专人看护电梯轿厢，不要被运送装修材料的人员，推车碰坏，定时清扫电梯间，消防通道卫生。不要堆放装修垃圾，保证消防通道畅通。

秩序维护：要正确引导车辆出入小区，记录车牌号码。检查进入小区的人员，区分业主，装修人员出入证。驱逐广告业务人员。定时巡楼，检查施工现场安全，督促装修现场配备灭火器，做好动用火的安全提示。

工程维修定时检查施工现场，查看主体结构是否符合，管线，闭水试验，检查孔的预留，天然气定否被移位，空调主机位的安装、以及落水管的安装规范，排烟道、以及热水器排气孔的预留等

四：商业物业管理的各种方案和制度

商业街物业管理方案

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于......余下全文>>

五：二次装修时，商业物业的封顶方案该怎么做？需要包含具体的操作流程和措施。

家庭装修包括各部位的装修和材料的选购及使用。在这里将120条家庭装修注意事项的经验，包括客厅装修注意事项、卫生间装修注意事项、厨房装修注意事项和装修材料选购注意事项以及与装修公司的选择及沟通等。

一、家装之客厅装修注意事项

1.客厅里尽量多地装电源插头。

2.客厅灯光盏数不宜过多，简洁为好，否则象灯具店。

3.可以考虑采用安在地面的金属插座，适合大的客厅。

4.在客厅和餐厅这么大的空间，吊顶能不做就不做。

5.电视背景墙一定多设几个插座，电视，DVD……一摆上，就会发现插座不够用。

二、家装之卧室装修注意事项

6.卧室的顶灯最好是双控的，门旁一个，床边一个，省得大冬天躺在床上了再起来关灯。

7. 衣柜宁多勿少、宁大勿小，女性切记!垂挂空间要能放下最长的衣裙。

8.床的启动架，花了350元加了这么个东西，床尾有个把手一拉，床板会翻起来，露出底下的储藏空间。

三、家庭卫生间装修注意事项

9.卫生间、空调插座均设计开关。特别是卫生间电热水器,以一双级开关带一插为宜。

10.厨卫地砖一定别挑白色。

11.如一个卫生间有四面墙，每面墙都要量出它的长、高。然后再扣除一个窗户和门的面积。最后算地面的面积。你把尺寸量好后，可以拿到卖瓷砖的店子，他们会加5%的损耗。

12.卫生间可钉点钉勾用来挂点东西的,

13.卫生间设计了一个小橱放衣服，再也不用担心洗澡忘了拿衣服。

14.脸盆尽量用陶瓷盆，玻璃盆难搞卫生。

15.卫生间地柜用的不锈钢脚属于暴利，找一些店面背的地方买价格便宜。

16.台下盆比台上盆秀气，好看，好打扫。

17.买马桶一定要量好自家的孔距。

18.卫厨地砖贴好后没干前最好量一下水平，看最低点是不是地漏处。

19.洗手间的淋浴房一定要尺寸够大，而且要用透明玻璃。

20.卫生间地面瓷砖贴好后就试水，如果流水比较缓慢就立即返工。

21.装洗手盆时要考虑好和镜子、放刷牙杯的架子、毛巾架的相对位置。

22.买镜子时考虑一下镜前灯的位置，如果暂时不想装镜前灯，镜子的大小要能遮住为镜前灯预留的线最好。

23. 卫生间尽量干湿分区，如果面积小用柱盆就好(玻璃台盆特显脏，懒人 慎用);有条件设置一个防水的小柜子收纳杂物最好，什么都摆在外面肯定不好看。

四、家庭厨房装修注意事项

24. 燃气改管最好在贴瓷砖之前完成，不然有可能会破坏墙面。最好让燃气 公司画个图或在墙上作标志，因为橱柜公司需根据要求在柜身开孔。

25. 橱柜安装时间较长，少则4~5小时，多则2天，要有心理准备。安装时可 检查所用材料是否是你订的那种(通过铰链孔可看到柜体材料)。橱柜安装前把厨 房先清洁一下，因为柜子一旦装好，那些死角都没办法再打扫了。

26.菜盆龙头一定要能用手背开关的，方便。

27.烟道的阀门装回去之前，一定要擦干净，保证阀片能够开关自如并能开到最大，否则会影响油烟机的排烟效果。可以在装吊顶时留两条不装，等油烟机安装完并试用无误后再把吊顶装好。

28. 橱柜一定要认真选择，要多比较几家的质量，做的稳固结实才好，因为这一项现在动辄好几千大洋，并且又关系到灶具水槽等，所以还是不要一味贪便宜的好。但最好不要在橱柜台面或里面做垃圾桶;还有就是如果资金有限，拉篮、调 味篮、米桶什么的统统可以不要，这些配件在橱柜公司普遍卖得很贵。

五、家庭装修施工注意事项

29. 施工过程中的增减项目都一定要把价格问清然后白纸黑字写出来。

30. 检查是否有必要的施工保护措施，比如入户门......余下全文>>

六：物业装修管理工作计划

一、装修施工人员进入管理区域需佩带。

二、装修施工人员不允许在装修场所住宿，如需留人看守施工现场，丙方应向甲方申报，批准后方可留宿。

三、施工时间：

1）周一至周五上午8：30—12：00时，下午14：00—19：00时。

2）严禁使用噪音较大的设备以免噪音扰邻。

四、甲方工作人员有权进入施工现场进行巡查，施工人员应予配合；

五、装修时需动用电焊等明火作业时，必须事先向甲方办理有关手续，且必须持有焊工证和电工证的专业人员方能作业；

六、施工现场应严格遵守国家消防管理规定，每50M2至少配备1个（4KG）灭火器。

第五条  装修禁止行为

一、破坏或擅自改动和；

二、擅自增加楼面荷载；

三、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

四、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

五、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

六、擅自改动、接驳燃气管道设施和共用管线；

七、占用、损坏或者擅自变动物业共用部位、共用设施设备；

八、外墙面（含门窗）、阳台、共用走廊、屋面等共用设施不得作任何更改；

九、外阳台及窗外侧一律不得设置防盗网；

十、外墙、屋面不得设置遮雨棚、太阳能类设备、广告等附着物；

十一、违法搭建建筑物、构筑物，及其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第六条  装修使用电梯

一、装修垃圾须袋装，不得拖行，不得散落在电梯及共用区域；

二、超宽、超重的材料不得强行用电梯搬运；

三、搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门；

四、发现电梯有异常情况时，应立即通知物业公司，不得擅自处理。

第七条  装修垃圾的堆放及清理

一、装修垃圾清运时间： 8:00 ~20:00；

二、装修垃圾必须“袋装化”，并自行运至物业公司指定的装修垃圾堆放点；

三、装修垃圾必须按物业公司指定的位置、时间、方式堆放；

四、装修垃圾临时在室内堆放时，每平方米重量不得大于200公斤。

第八条  二次装修违章处理

一、在施工期间应遵守法纪，不得危害他人利益，做好安全防护措施，因装修施工造成损害的后果由乙、丙方负责；

二、严格遵守；

三、如有违规行为，乙、丙方自愿接受下列违章装修的处理；

1） 批评教育，规劝改正；

2） 责令停工，限期整改；

3） 责令恢复原状；

4） 扣留或没收工具；

5） 要求赔偿损失。

第九条  本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决；协商或调解不成的，可向甲方所在地的人民法院起诉。

七：物业装饰装修管理服务包括哪些内容

一、装修资料准备

1、客户管家服务部

1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程，以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜

1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。

2、工程部

2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;

2.2提前制作装修管理应急预案，提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案，并知会客户服务中心备案;

2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料，并知会客户服务中心备案。

3、秩序维护部

3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;

3.2提前制作装修管理应急预案，提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案;

二、装修申请的接待

1、客户管家服务部统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业口进行;

2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;

3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。

三、防水检查

1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查，检查由客户自己进行，物业不做任何要求需要做，以免日后扯皮

2、工程部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工方进行解决，及时将问题处理进度和流程知会客户中心，客户中心进行存档;

3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。

四、装修手续办理

1、客户管家服务部

1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》，并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;

1.2引导客户办理装修手续，签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》，收取装修管理费、建渣清运费等相关费用，告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;

1.3发放《装修项目备案证》，根据《装饰装修申请表》内容进行填写，并以打印文档的形式进行发放;

1.4办理装修工人出入证，装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理，客户人员按标准收取出入证押金;

1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;

1.6建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认，并按规定进行巡查。

2、工程部

2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;

2.2负责装修图纸，装修方案的审批。

3、秩序维护部

3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释

五、装修过程控制

1、客户管家服务部

1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告部门长，请部门长进行协调，直到问题圆满解决。

1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业......余下全文>>

八：物业装饰装修管理包括以下哪些内容

一、装修资料准备

1、客户管家服务部

1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程，以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜

1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。

2、工程部

2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;

2.2提前制作装修管理应急预案，提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案，并知会客户服务中心备案;

2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料，并知会客户服务中心备案。

3、秩序维护部

3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训，使员工掌握装修管理活动中各项管理流程，以及过程监管要点;

3.2提前制作装修管理应急预案，提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案，并知会客户服务中心备案;

二、装修申请的接待

1、客户管家服务部统一进行接待，对客户咨询问题进行解释，专业问题协调各专业口进行;

2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;

3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。

三、防水检查

1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查，检查由客户自己进行，物业不做任何要求需要做，以免日后扯皮

2、工程部配合业主对发现的问题进行确认，并协调地产工程部、施工方进行解决，及时将问题处理进度和流程知会客户中心，客户中心进行存档;

3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合，防止客户在未办理手续时擅自进行装修。

四、装修手续办理

1、客户管家服务部

1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》，并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;

1.2引导客户办理装修手续，签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》，收取装修管理费、建渣清运费等相关费用，告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;

1.3发放《装修项目备案证》，根据《装饰装修申请表》内容进行填写，并以打印文档的形式进行发放;

1.4办理装修工人出入证，装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理，客户人员按标准收取出入证押金;

1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;

1.6建立小区《装修动态控制表》，每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部，要求以上部门对装修情况进行确认，并按规定进行巡查。

2、工程部

2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;

2.2负责装修图纸，装修方案的审批。

3、秩序维护部

3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释

五、装修过程控制

1、客户管家服务部

1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次，详细记录装修现场情况，对违约违章行为及时进行劝导，若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理，则立即报告部门主管进行处理，部门主管依旧无法处理，则报告部门长，请部门长进行协调，直到问题圆满解决。

1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次，详细记录装修现场情况，对违约违......余下全文>>

九：商业物业装修的监管有哪些注意事项

好多年以前的工作了，凭记忆给你说一些主要的重点内容吧。

从事商铺装修者,应具备工商注册登记,具备装修装饰行业资质，这个一定要有。

审核施工图纸，尤其餐饮行业，一定要符合当地食药局对餐饮规范的相关规定，例如明厨亮灶、粗加工独立、冷凉间独立工具与紫外线消毒灯等。

仔细、准确的划分商位，严格波导线位置，统一店招尺寸，这个一定不能出错，根据施工图纸，严禁超出统一规范的范围。

土建方面，超过五米的砌砖墙体一定要打构造柱，墙体内要拉钢筋，确保墙体后期不会倒塌。

吊顶的时候，一定要严格巡查，很多工人偷懒会胡乱焊接，我曾经不止一次抓到过往排烟管道或消防管道上焊接吊杆的。

燃气管道一定是明管，这是死规定，吊顶和墙面装饰的时候，要查仔细了。

餐饮行业厨房或水吧的操作间，一定要做防水，并必须做24或48小时的防水实验，这个绝对不能忽略。

严禁使用密度板装修，因为含甲醛太高，对后期人员的伤害非常大，很多商装为了出效果，都会使用密度板，尤其要注意，通常所谓的奥松板，实际上是中密度板。

除非是B级的防火材料，否则一定要刷防火涂料。

使用类似喷漆这种大面积易燃材料时，要通知保安到场，建立围栏独立操作，期间要有间隔，严禁易燃气体密度过大导致火灾。

油工和焊工严禁同时施工，那样容易引发火灾。

十：什么是物业装修管理

物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境,对自有购置或租赁物业产权面积范围内的地面、墙面、厨房、卫生间洁具、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线、电话、宽带进行装修处理的活动、过程。 物业装修管理是物业管理人根据国家有关法律、法规及条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，监督施工符合规范、结构安全、物业管理、消防、给排水、强弱电供给，天然气、通讯宽带、环境保护要求等行为装修的定义。

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