房地产转换的会计处理

一：房地产年底结转成本会计分录

房地产年底结转成本的会计分录为：

借：本年利润

贷：主营业务成本

其他业务成本

营业税金及附加

管理费用

销售费用 财务费用等

房地产年末需要结转的内容：

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务成本

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：营业税金及附加

应交税费——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

——应交教育费附加等

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

二：怎样进行房产置换的账务处理

把以前的房子的固定资产先清掉。

借：固定资产清理

贷：累计折旧

固定资产

借：其他应收款（也就是补偿房产的价值）

贷：固定资产清理

你们购置时：

借：固定资产（新的房产）

贷：其他应收款

银行存款（购新房你们单位多付的部分）

希望可以帮到你。

选下最佳。

三：房地产会计分录

房地产企业的会计科目及帐务处理

:（介绍一些常用的分录）：

（1）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（2）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（3）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（4）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（5）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（6）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（7）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（8）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款......余下全文>>

四：房产置换的账务怎么处理？

把以前的房子的固定资产先清掉处

借：固定资产清理

贷：累计折旧

固定资产

借：其他应收款（也就是补偿房产的价值）

贷：固定资产清理

你们购置时：

借：固定资产（新的房产）

贷：其他应收款

银行存款（购新房你们单位多付的部分）

希望可以帮到你。

选下最佳。

五：将作为存货的房地产转换为投资性房地产，成本模式下的转换帐务处理

自用改出租

1. 成本模式（比照固定、无形）

借：投资性房地产【原值】

累计折旧（累计摊销）

固定（无形）资产减值准备

存货跌价准备【转销】

贷：固定资产（无形）

开发产品

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

2.公允价值模式

借：投资性房地产－－成本 【公允价值】

累计折旧（累计摊销）

固定（无形）资产减值准备

存货跌价准备【转销】

公允价值变动损益 【借差】

贷：固定资产（无形）

开发产品

资本公积－－其他资本公积【贷差】

自用改出租只确认转换损失不确认收益。

六：房地产企业会计核算和税务处理大全

内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目

一、房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过20000元至40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（......余下全文>>

七：投资性房地产转自用的会计处理

你好：自用的时候，属于企业的固定资产，是需要结转的：贷：投资房地产-成本是冲销以前投资性房地产的成本的，对于投资性房地产跟交易性金融资产一样的，对于该科目的后续计量是采用的公允价值模式的，对于上述的题分录应该是借：固定资产 公允价值变动损益 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允减值变动，为什么有公允价值等等科目，是因为采用公允价值是根据市场走势，在年末或者是需要确认该资产的价值时候到底该资产是减少了还是增加了的，对于转为固定资产的时候，是要冲销以前做资产变动的分录，也就是：资产公允价值增加的，借：投资性房地产-公允价值变动 贷公允价值变动损益 资产减少：借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动。

八：房地产财务处理，如何结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。

结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。

各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。

2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回

5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。

最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

预提时候：

借：开发成本

贷：应付账款-预提

按照这个金额结转到开发产品。

借：开发产品

贷：开发成本

结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

账务处理：借：主营业务成本

贷：开发产品

这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。...余下全文>>

九：请教前辈关于房地产企业房屋置换的会计处理

《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定：

一、非货币性资产交换的认定

非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

支付的货币性资产占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和)的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则;高于25%(含25%)的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则

1、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

(一)该项交换具有商业实质;

(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。

例如换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。会计分录如下(其他未提及税费忽略不计)：

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000

借：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000

贷：固定资产——自建房产　　　　　　　　5000

借：固定资产——新置换办公楼　　　　　　　4800

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000

贷：营业外收入——外置固定资产收益　　　800

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.

2、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

例如换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。(其他未提及税费忽略不计)

借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000

借：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000

贷：固定资产——自建房产　　　　　　　　5000

借：固定资产——新置换办公楼　　　　　　　4000

贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000

贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.

十：房地产公司营改增会计账务处理

营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下： 1. 税收负担与经营成本的影响 1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。 3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。