房地产投资环境

一：如何对房地产投资环境进行评价总结

如何对房地产投资环境进行评价总结

一、 产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

[编辑]房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1．投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2．偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。

3．保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、 风险因素

1、地段

买......余下全文>>

二：目前成都房地产投资环境怎么样？适合投资么？

目前成都市场还是处于一个比较热的情况，上半年房价经过一轮大幅度增长后，目前处于比较稳定的状态。

下半年业内普遍认为房价略涨，建议可以考虑天府新区板块，该板块是政府重点打造区域，未来不管是商业、教育、医疗等配套都是资源倾向这边，其房价的增长也比其他区域快，投资的话可以考虑

三：为什么房地产业可以拉动经济增长

中国经济的三驾马车是净出口、消费和投资。房地产业的日益壮大，使得的人投资房地产，谋取投机暴利，其中包括大部分实体企业。房地产的暴利使实体企业没有动力发展实业，更有部分企业放弃实业。在这种状况下，实业越做越难，房地产的雪球越滚越大。投资环境急剧恶化，实业更加萎靡，加上税负高，人民币汇率的变动，出口逐渐减少，国民财富向房地产行业转移，可周转资金减少，加上越来越严重的通货膨胀，居民消费严重水平下降。三驾马车，两残一伤。

四：房地产投资分析的内容简介

本书共3部分10章。第一部分基础篇第一部分基础篇，包括：第1章，房地产投资概述；第2章，房地产投资环境与市场分析；第3章，资金的时间价值计算及其应用；第4章，房地产投资经济评价。第二部分置业投资篇第二部分置业投资篇，包括：第5章，住房抵押贷款理论与实务；第6章，住宅房地产投资；第7章，商业房地产投资。第三部分开发投资篇第三部分开发投资篇，包括：第8章，房地产开发项目财务评价；第9章，房地产开发投资风险分析；第10章，房地产开发投资分析报告。本书在对房地产投资分析相关理论知识进行阐述时，既注重适用、简洁，又力求系统、创新。并在书中安排了较多的专题分析、案例分析以及实训项目操作练习，以方便读者理解、巩固和运用所学知识。本书既可作为高职高专院校房地产经营管理类学生的教学用书，也可作为职业岗位培训教材，还可作为企业管理人员的自学参考书。

五：房地产投资分析的图书目录

第一部分基础篇第1章房地产投资概述1.1房地产投资的概念和类型1.1.1房地产投资的概念1.1.2房地产投资的类型1.2房地产投资的特点及其分析过程1.2.1房地产投资的特点1.2.2房地产投资分析的作用1.2.3房地产投资分析的过程1.3房地产投资分析的几个基本问题1.3.1关于投资价值1.3.2关于投资者的目标和风险本章小结本章思考题第2章房地产投资环境与市场分析2.1房地产投资环境分析2.1.1房地产投资环境的含义2.1.2房地产投资环境要素及其分析2.2房地产投资市场分析2.2.1房地产市场的特征2.2.2房地产市场的效率2.2.3房地产开发项目投资市场分析主要内容2.2.4房地产置业投资市场分析的主要内容本章小结本章思考题第3章资金的时间价值计算及其应用第4章房地产投资经济评价第二部分置业投资篇第5章住房抵押贷款理论与实务第6章住宅房地产投资第7章商业房地产投资第三部分开发投资篇第8章房地产开发项目财务评价第9章房地产开发投资风险分析第10章房地产开发投资分析报告附录复刊及折线系数表参考文献

六：成都值得投资的房地产

成都极具投资潜力。虽然成都资产价值被低估，可是有比较好的政策优势和区域优势，所以总的来说，成都房地产投资市场潜力很大。

参考资料：__@仲量联行

华西区的优势体现在：

· 华西区的战略重要性：

作为交通枢纽的重点城市,未来五年,有关部门将会投资加强成都、重庆和西安与世界的联系。

· 华西区基础设施进一步完善：

鉴于西部地区的战略重世界500强企业要性，需要通过该区域内的重点城市来实现与世界的联系,并带领区域经济增长。

· 华西区重点城市的地区生产总值增长迅速 ：

受“西部大开发”和“一带一路”等政策的支持,区域内重点城市的地区生产总值在过去五年内实现快速增长,并有望在未来保持较高增速。

七：在房地产投资环境分析中怎么运用层次分析法建立判断矩阵

共有三种方法，和法，根法和幂法，和法最简单，以下即用和法求解：第一步，列向量归一，再行向量归一，得（0.69 0.2 0.11），这应该是一列，不

八：如何看待房地产这一行业？

房地产不论是在中国那个城市都是非常有投资前景的.目前国内除了几个大的城市业内受到国家政策制约房间有浮动以外,其他城市的房价一直成上涨趋势.我比较了解西安,咸阳这边的房价.明年预计西安的房价会涨到7000左右每平米.咸阳会达到4000多每平米.到目前为止咸阳的市场已经售空.

房地产市一个非常赚钱的行业.在国内沿海几大城市寸土寸金,但是我是比较看好中国西部.尤其是西安,作为西部大开发的主要城市.又经历了西咸一体化后.发展的前景是非常大的.

现在的房地产行业,只要你有地皮,就是你没有钱,你也可以盖起高楼大厦.从中获利.我身边有很多这样的例子.

在一些比较发达的城市国家的政策法规要求比较严格.落实也比较彻底.但是在经济稍微落后的西部.就不一样.没有证照一样的开发房地产.呵呵.虽然竞争的对手还是比较多的.毕竟大家的法律意识还是不够强烈.所以我感觉近5到10年中国西部几个城市的房地产开发商会很赚钱.而且会赚大钱!

九：为什么越来越多的人选择投资澳洲房产？

澳世集团AGI总结如下：澳洲房产具有永久产权、首付仅一成、全屋精装、无物业税及遗产税、年均升值7%-10%。

1、利率走低，相对比较省钱；2、汇率逐渐走低，成本下降；3、贷款政策有较大吸引力：在澳洲买房通常购房首付仅为10%，交房再付20%，贷款还可以只还息不还本；4、严格的房地产开发政策确保了澳洲房地产项目的质量；5、房屋空置率低，房屋租金回报比较好。

Aust Global Investment澳世集团数据分析：以投资为主要目的的海外购房者中，超过38%选择澳大利亚作为房产投资的目的地，超越美国排名第一。

十：2013年投资形势和整体投资环境与 2015年相比差异大吗

当前中国经济形势

在合理区间运行，基本实现政策目标

▲经济增长实现目标，但面临下行压力。2014年，中国GDP实现63.65万亿元，增长7.4%，符合年初增长7.5%左右的政策目标。但短期内经济下行压力较大。从需求方面看，消费、投资和净出口增速都有不同程度下降，其中房地产开发投资增速下滑过快，成为拖累经济增长的主要因素。从供给方面看，规模以上工业增加值延续回落趋势，全年累计同比增长8.3%，增速同比回落1.4个百分点。由工业用电量增速、铁路货运量增速和银行中长期贷款增速合成的指数整体回落，全年累计同比为5.83%，增速同比回落1.9个百分点。

▲物价涨幅低位徘徊，出现轻微通货紧缩。2014年，中国消费者价格指数（CPI）累计同比增速从1月份的2.49%下跌至12月的2.0%，2015年1月，CPI当月同比增速跌至0.8%。全部工业品生产者价格指数（PPI）连续35个月负增长，2015年1月，PPI当月同比增速跌至-4.30%。物价下跌原因，一是国际大宗商品价格急剧下跌，二是电子商务快速发展压缩了流通环节成本。这两个方面都是利好；三是产能过剩，四是需求不足。因此，要对症下药，采取综合治理措施，既要适度放松货币，又要加大结构调整和改革力度。

▲就业形势较为稳定，但面临结构性问题。2014年，实现新增城镇就业1322万人，实现城镇失业人员再就业551万人，就业困难人员就业163万人，城镇登记失业率4.09%。社会保障制度建设加快推进，社会保障卡持卡人数近7亿人。第三产业发展较快，吸纳了较多就业人口；随着老龄化社会来临，每年自然退出工作岗位人数增多，成为保障就业的有利因素。未来几年，中国劳动力适龄人口比例将下降，但是重点群体就业形势依然严峻。

▲国际收支趋向基本平衡，跨境资本流出快速增长。中国经常项目顺差占GDP比重从2007年的10.08%下跌，已连续四年低于3%。2014年，经常项目顺差2138亿美元，资本和金融项目逆差244亿美元，经常项目顺差占GDP比重累计值为2%。外汇储备增长显著放缓。2014年四季度的资本和金融项目逆差为912亿美元，表明跨境资本流动由流入转向了流出。

增长动力趋缓，结构出现优化

▲固定资产投资下滑。2014年底，全国固定资产投资完成额累计50.20万亿元，同比增长15.7%，增速同比回落3.9个百分点。新增固定资产投资完成额为33.6万亿元，累计同比增长25.4%，增速同比回落2.9个百分点。截至2014年底，一产投资完成额累计1.20万亿元，同比增长33.9%，增速同比回落1.4个百分点；二产投资20.81万亿元，同比增长13.2%，增速同比回落4.2个百分点；三产投资28.19亿元，同比增长16.8%，增速同比回落4.2个百分点。

▲消费增长小幅回落，出现新的消费热点。2014年，社会消费品零售总额累计26.24万亿元，同比增长12%，增速同比下降1.1个百分点。特别是餐饮业收入增长疲弱，2012年餐饮业平均增速为14%，2013年徘徊在8%~9%，2014年恢复到9%~10%。但是，网络零售保持旺盛，信息消费快速增长。2014年，全国限额以上单位网上零售额累计增长56.2%，通讯器材零售额累计同比增长32.7%，增速同比加快12.3个百分点。

▲外贸形势疲弱，吸收外资和对外投资平稳增长。2014年，进出口总值4.3万亿美元，同比增长3.4%。其中，出口2.3亿美元，同比增长6.1%；进口1.96亿美元，同比增长0.4%；贸易顺差3824.6亿美元，同比增长47.7%。相比2013年，进出口、出口和进......余下全文>>