房地产投资环境分析

一：如何对房地产投资环境进行评价总结

如何对房地产投资环境进行评价总结

一、 产生原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

[编辑]房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1．投资房地产的营业率。

一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2．偿债收益比。

营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。

3．保本占用率。

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

二、 风险因素

1、地段

买......余下全文>>

二：房地产投资分析的内容简介

本书共3部分10章。第一部分基础篇第一部分基础篇，包括：第1章，房地产投资概述；第2章，房地产投资环境与市场分析；第3章，资金的时间价值计算及其应用；第4章，房地产投资经济评价。第二部分置业投资篇第二部分置业投资篇，包括：第5章，住房抵押贷款理论与实务；第6章，住宅房地产投资；第7章，商业房地产投资。第三部分开发投资篇第三部分开发投资篇，包括：第8章，房地产开发项目财务评价；第9章，房地产开发投资风险分析；第10章，房地产开发投资分析报告。本书在对房地产投资分析相关理论知识进行阐述时，既注重适用、简洁，又力求系统、创新。并在书中安排了较多的专题分析、案例分析以及实训项目操作练习，以方便读者理解、巩固和运用所学知识。本书既可作为高职高专院校房地产经营管理类学生的教学用书，也可作为职业岗位培训教材，还可作为企业管理人员的自学参考书。

三：投资房产要考虑哪些因素

投资房产能不能赚钱，这就得做细致的分析，我们可以从以下几个方面来判断楼市行情：　　最重要的是货币发行。前期的四万亿下去之后，会不会产生坏账？政府是不能允许金融危机爆发的，任何一个环节出现坏账，前面都要产生巨大的债务存量。　　土地的作用不仅是增加供给的问题，那不重要，重要的是这些钱有没有去处？土地不私有，钱没有地方去。假如我四川老家卖地，深圳的房子降不降？这样四川老乡就不在深圳买房子了，都跑到四川买地了。今年的1号文件第一次把土地确权的话说出来了，我写了文章，投了赞成票。土地确权再进一步是土地流转，然后是土地私有。　　房产税，实质性的房产税一两年内很难出来。经济形势不好就不敢征，政策制定者的房产也没有卖完怎么能征呢？但是有一点，就是迟早要征，地总有卖完的时候。另外一个问题是经济前景，总体上是不太乐观的，但是我也不是那么悲观。因为政府要保7.5%，所以在这个过程中就会刺激，后半年可能是微刺激的状态。今天如果我们人够住的话，未来的10年房就多得不得了，因为我们的人口结构决定了。像我这个年龄，搞不好我手上有几套，假如我的孩子找个对象，他们家也有几套，还有爷爷奶奶都有房子，你说要这些房子干吗？将来拆房子可能是最好的行业。　　从国家层面来讲，房价涨不是，降也不是。但是地域是有差异的，依赖土地财政的地方是怕降的。没有土地可卖的，可能更急着征房产税，所以房价可能会降。我认为房价已经是高位了。前几年我说过不买不卖，但是我打算今年出手一套。房子流动性太差了，20%、10%的涨幅都没有意义。我已经挂出去了，但是没有人买。　　价格看起来很高，但是量好像不大。我觉得房价可能会反弹一下，经济形势一不好，政府的限购等措施就会放松，信贷也会放宽，以各方面的因素来推动。以这样的方式来救经济的话，是不可行的。现在可能已经不是投资房子的好时机了。

四：房地产投资的特征

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征： 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：1、土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。2、是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。3、是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。（1）市场分析。市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。（2）财务分析。投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。（3）可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的......余下全文>>

五：成都房地产投资分析

成都的物业价值被低估，其主要原因来自于当前高企的空置率以及庞大的未来供应，导致许多外来投资者误认为这些城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力。然而，供过于求的现象只存在于低品质物业市场。——资料@仲量联行

总体来说成都下半年的房地产投资趋势

甲级办公楼市场：预期新增供应将集中在市中心，短期内项目之间的竞争加剧；高空置率或提高未来项目延迟交付可能性。

优质零售物业市场：今年下半年，成都预计还将迎来多个优质零售项目入市，但受招商方面的压力，部分项目推迟开业的可能性仍然较高。与此同时，随着市场竞争的加剧，项目间两级分化的趋势愈加明显。为了提升物业的竞争力，减少同质化，部分优质零售物业或将采取调整租户组合，引入更具特色的体验型业态或者举办各类主题活动提振人气。

高端住宅市场：政策环境预计将持续宽松，平均资本值或将继续平稳上涨。

优质物流仓储：下半年展望，市场新增供应将达30万平方米，新兴片区供过于求的局面或将加剧。

投资市场：随着西部地区的产业升级，预计未来商业市场最终使用者的需求将主要集中于高品质商业物业。此外，在资产证券化及未来房地产信托推行的前景下，拥有较高回报率的优质办公楼及零售物业将有更大的资产增值空间。因此，机构投资者需要更加关注华西区的投资机会，以迎接未来丰厚的回报。

如有问题，可追问，同时欢迎采纳

六：用哪些指标来分析房地产企业的投资风险

投资回报率（收益率），投资周期，购买力水平，房地产消费水平，流动性，变现等指标能直接或间接反映，房地产投资风险分析可参考中房乐投

七：房地产投资的房地产投资三要素

一、房地产地段位置的选择（地段要素）：房地产投资对象所在的具体位置二、时机的选择（时机要素）：房地产投资的最佳时机，出售的最佳时机三、质量要素：房地产投资对象的优劣：房地产自身的优劣、物业管理服务质量的优劣

八：房地产项目投资如何分析

房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。 （1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、......余下全文>>

九：关于地产投资方面都有哪些值得推荐的书籍

《房地产投资分析》，东财出品，刘秋雁编著。

《建设项目经济评价方法与参数》第三版，国家发改委与建设部于2006年发布初版。

此书可以说是广义上建设类项目(含地产)的投资分析方法与指南。记得龙湖地产的投资分析模型也是参考了此书的基本体系与结构。此书结构体系较好，但因为书籍定位于广义上的建设项目投资评价，与地产项目特点上的切合点稍显有限。不过此书对融资方案对项目评价的影响着墨较多，融资前后评价指标的不同也有相应说明。

《中国房地产行业并购重组趋势与投资战略规划分析报告》

《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》前瞻产业研究院编著

前瞻产业研究院，专门从事对细分产业市场进行数据调查和研发活动。以10多年来积累的海量数据和专业研究为基础，依托全国统计机构和各行业协会提供的专业数据，用专业严谨的研究态度、前瞻的眼光，持续关注细分产业市场的成长和发展。致力于全面跟踪和深入研究中国细分产业发展的现状和趋势，为企业与政府促进产业的持续健康发展提供专业、权威、准确、客观的数据报告和建设性意见。

十：未来投资房地产前景如何？

个人投资者前景就是死