一：审计房地产企业的重要流程？
从税务的角度来看的，这是一般审计经常关注的地方，不过本质上还是看这些房子是不是真的卖出去了，从逃税的角度来看，很多房地产企业为了少交税或者晚交税，往往房子已经卖出去了但是还不确认收入，这里房地产企业的思考是设法压低利润，少交企业所得税、营业税和土地增值税，一般会出现的问题是：
1 推迟确认收入资金实际已经回收了，但是不确认收入，那么利润表上的数字就不会好看，那么所得税就会相应减少；但是审计的时候可以通过关注往来账来看企业是不是确认收入。
2 企业转让不动产必须缴纳5%的营业税，这里必须进行测算了，就是将主营业务收入X5%进行测算，看企业是不是少交税了，不过要在主营业务收入正确的前提下，如果收入的不正确，税肯定有问题的。
3 土地增值税应在房地产合同签订后7天里申报，它的计算很复杂，测算也不便，所以大概和以前年度进行比较然后看看日期什么的，然后看看有没有什么重要的文件什么的。
;审计去审房地产，最重要的就是房地产企业的收入确认问题，很多企业的房子是预售的，但是实际上并不符合收入确认的条件，房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标，就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点：
1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则，并且必须要实地观看销售楼盘的入住率，看是否属于提前确认收入的问题。
2 注意测算银行的长期借款利率，特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准3 注意看是否有投资性房地产，其公允价值如何获得、如何计价等
4 房地产的产权是否转移，查看房地产转移的相关文件。
二：房产开发企业审计重点有哪些
一、收入不入账。
1. 同时开发多个楼盘的开发企业一般按楼盘成立项目部有的项目部实行承包责任制少数跨地区的项目部只向企业缴纳占用资金利息、管理费、核实利润等承包费用收支不入企业财务大账。
2 .没有开发资质的经营者只有向有资质的开发企业缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发企业账面只反映收取的管理费不反映挂靠经营的收支情况。
3 .开发企业拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房屋用一定的标准计算的拆迁补偿费并可以抵算安置房的房款如被拆迁人购买新房的价格大于拆迁补偿费要缴纳两者的价差即自筹资金。少数开发企业不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁补偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4. 少数开发企业用新建房屋换取其他单位土地使用权即以房换地时双方基本不通过货币结算不将换地的房产
作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5. 少数开发企业用商品房抵偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反映销售收入。
6 .少数开发企业将房屋租赁、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等费用。
7 .少数开发企业收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项单独核算不入大账不计算缴纳营业税及附加。
二、虚假销售。少数开发企业在公司需要“收入”时、为了制造虚假
销售气氛吸引购房者时请有关人购房等房屋实际卖出时再退回。或者为了套取银行信贷资金采取虚假按揭的销售方式即在商品房没有真正销售的情况下由开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议从银行套取低息的信贷资金。
三、往来科目核算不规范。
1 .国家规定开发企业必须取得土地使用权证书、规划许可证和施工许可证投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 才能取得商品房预售许可证。有的房地产开发企业急于筹集资金在取得预售许可证前擅自预售商品房。
为逃避监管开发企业将售房收入记入“应付账款”、“其他应付款”等科目归集不通过“预收账款”科目核算。
2 .有的开发企业通过往来科目核算工程支出对于实际利润率大于国家规定预计计税毛利率的楼盘长期不办理竣工决算、长期挂账不结转使审计人员和税务稽查人员不易确定利润和成本总额推迟或少缴部分企业所得税和土地增值税的缴纳。
3 .有的开发企业不按照工程实施情况预提费用、预计负债人为调节成本费用不按照权责发生制和配比原则把全部成本费用在完工产品和在产品之间分配进而人为调节当期会计利润和应缴纳企业所得税、土地增值税数
额。
四、支出票据不合规
部分开发企业与施工企业达成默契凭白纸据等不合规票据支付工程款使施工企业少缴税费。
对于清包工”即开发企业提供建筑材料施工企业提供劳务的工程没有将开发企业提供材料的价款并入工程总价造成少缴纳营业税及附加等税费。
使施工企业少缴纳税费的同时自己也少支付工程成本。
五、注册资本不足。
国家对开发企业进行了资质等级管理规定一级资质开发企业注册资
质不低于5000 万元 、二级资质不低于2000 、万元三级资质不低于800 万元 、四级资质最低级不低
于100 万元 、我省规定不低于400 万元。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务不得越级承接业务。
我国还规定房地产开发项目应当建立资本金制度资本金占项目总投资的比例不得低于20
。...余下全文>>
三：房地产企业审计重点有哪些内容
与财务有关的都要被审计
四：审计房地产公司应注意哪些事项
在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。一、房地产开发项目管理审计的内容从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。
五：房地产开发企业审计需提供什么资料
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
六：房地产开发公司有什么职位？决算审计怎么样？ 20分
房地产公司各部门职能
一、董事会职能
1、执行总公司的诀议。
2、决定公司的经营计划和投资方案。
3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。
4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。
8、审定公司的基本管理制度。
9、负责对公司运营的监督管理
二、总经办职能
1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。
2、负责总体发展规划及实施、管理
3、向董事会提出经营预算和费用预算。
4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。
5、保证项目公司能提供符合标准的服务
6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。
7、决定广告基调，指导广告战略。
8、代表本项目公司对外开展公关活动。
10、按既定模式管理公司。
11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。
13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。
14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩
15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。
16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。
17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。
18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。
19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。
20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。
21、保证员工和客人在公司内的安全。
22、抓好企业文化建设。
三、营销策划中心职能
1、对总经办负责。
2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。
3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。
4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。
5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。
6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。
7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
四、工程管理中心
1、向总经办负责。
2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。
3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。
4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。
5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。
6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。
五、业管理中心
1、向总经办负责。
2、 协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。
3、 负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。
4、 负责资金计划、资金调度和控制管理。
六、 销售部职能
1、 向营销策划中心负责。
2、 负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。
3、 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。
4、 挖掘新的客户来源，跟踪......余下全文>>
七：急!房地产审计应该重点关注哪几方面的问题?十分感谢
房地产行业我没有实务经验，我认为合伙人关注的应该是房产开发成本、资金往来（安全性）、经营效益，费用开支等。有可能涉及一些重大合同和协议。
八：房地产公司成本控制部与审计部的区别？
成本控制一般是事前事中控制为主，而审计部一般是事后控制，而且审计部可以是全公司各部门的审计……
九：房地产开发企业内控审计中，关于销售环节应重点关注哪些方面
△
十：营改增以后房地产行业审计有什么需要特别注意的地方
随着“营改增”的全面推行，增值税的征收范围已延伸到生产、流通环节的所有商品及交通运输、电信、信息技术等现代服务业。增值税审计涉及面广，政策复杂交错，在审计中可重点把握四个环节。
1
纳税人资格认定环节
按照税法规定，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人，两类纳税人的管理和征税方式差异较大。
审查方法：一是通过分析中国税收征管信息系统（CTAIS）中的小规模纳税人税务登记和申报征收数据，从中筛选年应税销售额超过税法规定小规模纳税人认定标准的企业情况，包括企业年应税销售额、行业类型和已缴纳增值税额等内容。
二是将上述筛选结果交由税务部门逐一核实，并重点关注税务部门核实结果与筛选结果有差异的企业，以及这些企业在超过一般纳税人标准后，税务机关是否按规定时间下达了税务事项通知书，是否及时督促企业办理相关认定手续。三是根据税务部门的核实结果，按照税法规定计算企业少缴税款的具体金额，并确定相关税务人员的责任。
2
销项和进项税额的申报环节
1销售收入的确认是否真实、准确和及时
审查方法：一是审查纳税人申报的销售收入金额是否完整，是否包含了在销售时向购买方收取的包装费、包装物押金、手续费、奖励费、返还利润等各种性质的价外费用；是否存在通过设置“账外账”等方式，隐匿购销中的现金交易，达到偷逃税款的目的。
二是审查纳税人是否按照税法规定，以“货物发出或移送”“收到销售款”“取得索取销售款凭据”或“合同约定”等标准，及时确认应税销售收入；是否存在通过“压票”、收入挂往来科目等方式人为少计收入，少缴税款的问题。
2视同销售行为是否准确计算和缴纳税款
审查方法：一是审核委托代销和受托代销货物行为是否足额申报销项税额，是否存在按扣除手续费后的余额计税，或直接挂往来科目不计收入的问题。
二是审核是否将不在同一地区的总分机构间调拨货物作为销售处理，是否计提了销项税额。
三是审核企业将自产、委托加工的货物用于职工福利、个人消费、投资入股以及捐赠等非应税项目后，是否及时足额计提了销项税额；是否存在直接成本对转，不计销售收入，或仅按货物成本价格核算，未按规定视同销售，导致少计税款的问题。
四是审核企业将外购的货物用于对外投资、捐赠等项目时，是否按规定视同销售并计提销项税额，是否存在错误使用进项税额转出的问题。
3兼营的非应税项目收入是否准确核算和申报纳税
一些大型综合性业务企业不按规定对正常销售业务和兼营的非应税项目进行准确核算，并将销售货物的销售额混入非应税项目的销售额中计缴营业税，从而少缴税款。
审查方法：一是通过调阅企业经营业务合同，掌握销售业务和兼营的非应税业务的总体情况；二是查阅“其他业务收入”等核算非应税项目收入的明细账，重点关注其中贷方发生额较大、摘要记录异常的业务，通过审查相关凭证，进一步核实企业是否存在将正常销售业务混入非应税项目中核算，少缴税款的问题。
4非应税项目的进项税额是否转出
进项税额是纳税人当期应缴纳税额的抵扣项，但是按照税法规定，纳税人用于非应税项目的进项税额即使取得了增值税专用发票也不得抵扣，需要做进项税额转出处理。
审查方法：一是以企业“营业外支出”和“待处理财产损益”明细账为基础，审核企业是否存在发生原材料盘亏和非正常损失后，只按成本结转到“营业外支出”科目中，不相应转出进项税额的问题。
二是以“应付福利费”“原材料”“包装物”和“低值易耗品”等科目为基础，并与进项税额转出明细账进行核对，核实企业是否存在将外购货物用于集体福利和个人消费等不按规定转出进项税额的问题。
3
税率适用环节......余下全文>>
扫一扫手机访问
