物业服务纠纷案件

一：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的全文

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他......余下全文>>

二：物业管理与业主发生的法律纠纷有哪些案例

主要是合同纠纷，有无数案例。

物业公司要求业主支付拖欠物业费纠纷案例、业主要求物业公司服务不到位赔偿损失案例、业委会要求解除与物业公司物业服务合同案例、物业公司要求业委会支付专项维修资金案例、前期物业管理物业公司要求开发商支付拖欠的空置房物业费案例、业主委员会要求物业公司合同到期退出物业管理项目案例、业主要求物业公司停止乱收费案例、业主要求物业公司停止侵权案例、业主要求物业公司完全履行物业服务合同案例、业主委员会要求物业公司修改物业服务合同不合理的条款案例等等非常多的案例。

三：有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）

被告：史先生、达女士(本所委托人)

承办律师：牛公庆、张由

争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格

案情简介：

史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。

双方主要观点：

原告方认为：

史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。

我方认为：

一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。

二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房唬之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。

三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。

诉讼结果：

对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。

法律意义：

在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

四：物业服务合同纠纷有些什么特征

一、多为系列案，物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉，因而往往是集中爆发的系列案，少则几十件，多则几十件同时立案。

二、调撤率高，物业服务合同纠纷案件的调解率、撤诉率较高。

三、送达难，采用邮寄方式向业主送达诉讼文书，回退率经常在50%左右。因为邮寄人员通常在工作时间送达，而工作时间业主常常不在家，导致无法送达，或者由物管人员签收，不具有送达效力。

四、抗辩理由类似，业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类，一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费，另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费。

五、诉讼成本较高，物业服务合同纠纷案件的标的额大多为千元左右，但案件的诉讼成本很高。

五：如何处理物业服务合同纠纷

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六：物业管理处理纠纷的法律法规有哪些

开发遗留问题纠纷，物业服务收费纠纷，车辆管理收费、损坏、丢失纠纷，治安、刑事案件纠纷等等。

七：物业纠纷案中，服务和缴费为什么说是两个法律关系？请专业人士帮我分析一下？

你好，物业服务中，提供符合合同约定的服务是物业公司对全体业主的义务。缴费是业主个人对物业服务公司缴纳的分摊费用 。一般这不是两个法律关系，除非这项服务不是物业公司的业务范围，只是代替其它专业公司收取费用，那另当别论。

八：物业公司是否有权对违章搭建的业主提起诉讼

物业公司是否是适格原告，关键在于物业公司在这类行为中是否具有直接的利害关系。

物业公司在小区内进行物业服务的依据是其与建设单位签订的《前期物业服务合同》或经业主大会依法选聘后与业主委员会签订的《物业服务合同》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《审理物业纠纷解释》）第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

物业服务合同应属集体契约，其成立不以每一位业主签字同意作为其生效的条件，业主虽然没有亲自在物业服务合同上签字，但《审理物业纠纷解释》第一条已明确规定，业主是物业服务合同的当事人，故业主违章搭建的行为是否构成违约，要看其是否违反了合同的约定。

一般情况下，物业服务合同中都规定，禁止业主在使用物业时在天井、庭院、平台、阳台、露天、屋顶以及道路或者其他场地搭建建造物、构筑物，对违反这一规定的，物业公司有权制止。业主不得从事物业服务合同规定的禁止行为既是对其他业主的义务，也是对物业公司的义务。

物业公司的职责（即义务）之一是维护相关区域内的环境卫生和秩序，由于秩序的公共性，若无业主的配合，仅凭物业公司无法维护，故在物业服务中，业主除了支付相应的物业费用外，还要履行一定的义务以保证物业公司履行自己的职责（义务），业主的这种义务显然也是对物业公司的合同义务。

业主违反物业服务合同，违章搭建的行为构成了对物业公司的违约，物业公司可以提起诉讼。《审理物业纠纷解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”该条规定亦为物业公司以自己名义提起诉讼提供了法律依据。

九：如何建立物业服务机构三级矛盾纠纷

各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

为充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，及时解决物业管理矛盾纠纷，维护社会稳定，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》（甬建发〔2010〕66号）精神，经市政府研究，决定建立物业服务纠纷快速处理机制。现将有关事项通知如下：

一、指导思想和工作目标

以科学发展观为指导，按照构建和谐社会总体要求，充分发挥人民调解的组织作用，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，依法维护业主和物业服务企业的合法权益，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业服务纠纷，营造和谐良好的社会环境。

二、工作原则

（一）平等自愿原则。物业服务纠纷需在双方当事人自愿前提下进行调解。纠纷当事人一方申请调解，调解组织应积极做好另一方当事人思想工作，在征得双方同意情况下进行调解。

（二）依法调解原则。调解组织应依法调解物业服务纠纷，双方当事人有约定的应从约定。无约定的，应按照法律规定、政策文件或行业普遍认可的规范进行调解。

（三）人民调解、行政调解、司法调解相结合原则。物业服务纠纷调解时，物业主管部门应积极主动配合镇（街道）人民调解委员会共同参与调解，人民法院应积极配合和支持。调解委员会应向纠纷当事人讲清政策依据和法律关系，提高调解成功率，减少司法诉讼率。

（四）快速、简便、经济处理原则。镇（街道）人民调解委员会在受理调解物业服务纠纷时，应在5个工作日内对纠纷进行调解；当事人不同意调解或调解不成的，可向人民法院提起诉讼，人民法院应以简易程序进行审理。对案情复杂，且社会影响较大的，也可以普通程序审理。

（五）预防与调解并重原则。各级调解组织既要重视物业服务纠纷调解，及时化解矛盾，又要注重物业服务纠纷预防，做到定期排查物业服务矛盾，避免矛盾激化。

三、机构设置及职责

建立市、镇（街道）、社区三级物业服务纠纷快速处理调解组织体系。

建立奉化市物业服务纠纷快速处理调解委员会，委员会由市人民法院、司法局、建设局、物业管理中心（待市编委批准）专业人士组成，负责物业服务纠纷快速处理工作的组织领导和整体协调；对全市物业服务纠纷快速处理情况进行调研，提出处理意见和指导规则；指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件研究和论证；组织调解人员业务培训。建议市人民法院指定专业法官或专业合议庭负责物业服务纠纷案件审理；并积极支持和配合调解组织，提供法律法规咨询，指导调解工作；对有可能通过调解解决的案件可组织调解或者委托人民调解组织调解。

镇（街道）联合有关部门，在依托已有调解组织基础上，吸纳物业管理部门及专业调解力量，组建物业服务纠纷调解组织，负责辖区内物业服务疑难纠纷的具体调解工作，同时指导社区居委会开展调解工作。

社区居委会应指定1人负责物业服务纠纷调解工作。对规模较大或矛盾突出的社区，可建立物业服务纠纷调解组织，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解物业服务纠纷。

四、快速处理内容

物业服务纠纷快速处理的主要内容：解决业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；解决物业服务合同履行过程中，双方当事人之间产生的争议，如物业服务费欠费、物业服务企业违约行为或侵权行为引起纠纷等。

五、工作流程

（一）社区调解。物业服务纠纷的一方或双方向所在社区居委会提出纠纷快速处理申请，社区居委会应及时组织调解；对调解不成功的，应及时上报属地镇（街道）调解组织进行协调处理。

（二）镇（街道）调解。根据......余下全文>>

十：物业纠纷案中，服务和缴费为什么说是两个法律关系？请专业人士帮我分析一下？

你好，就一般而言，服务就是物业的义务，是物业存在的理由。收费是物业的权利，是物业生存的必须。权利和义务是对等的情况。

收取费用，提供服务，都是理所当然的。物业和业主的关系就是《合同法》规定的。还有《物业管理条列》规范双方的关系。