建设项目用地审批

一：国有建设用地审批包括哪些内容？

《土地管理法》规定国有建设用地审批主要包括农用地转用为建设用地审批、农村集体土地征收为国有土地审批、具体建设项目用地审批即项目供地审批、建设用地预审。 （一）农用地转用审批，属于土地用途变更审批。按照《土地管理法》第四十四条规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批涉及到适用条件和审批权限。 适用条件：(1)符合土地利用总体规划；(2)确属必需占用农用地并且符合土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；(3)占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划；“单独选址”项目占用土地，涉及农用地转用的，还必须符合单独选址条件。 审批权限：农用地转用的审批权限集中于国务院和省级人民政府。依建设项目的性质、是否使用土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的土地来具体划分国务院和省级人民政府的审批权限。 （二）土地征收审批，属于集体土地所有权变更为国有土地审批。按照《土地管理法》第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。集体土地征收涉及到征地审批条件和权限。 适用条件：除了乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设经批准可以使用农民集体所有的土地外，其他任何建设如果需要使用集体所有的土地，必须办理征地审批手续，并且必须符合下列条件：(1)被征用土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的;(2)被征用土地的补偿标准符合法律、法规规定的;(3)被征用土地上需要安置人员的安置途径切实可行。 审批权限：征地的审批权限集中于国务院和省级人民政府，其他任何地方人民政府无权批准征用土地。(1)国务院的征地批准权限。①基本农田;②基本农田以外的耕地超过35公顷;③其他土地超过70公顷。④对于征用农用地的，先办理农用地转用手续，经国务院批准农转用的，即使耕地少于35公顷，其他土地少于70公顷，也由国务院同时办理征地审批手续。(2)省(区、市)人民政府的征地批准权限。除应由国务院批准征用的外，其余土地的征地批准权限在省级人民政府。具体来讲：①基本农田以外的耕地35公顷以下的;②其他土地超过70公顷以下的。 （三）建设项目用地供应，属于建设用地配置，把建设用地和使用者对接起来。按照《土地管理法》第四十四条规定，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。具体建设项目用地审批是建设项目落实到具体地块的最后审批环节。其中土地利用总体规划区“圈”内用地在已批准的农用地转用范围内，由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定；土地利用总体规划区“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府在审批农用地转用和集体土地征收时一并审批。 （四）建设用地预审，属于是否符合土地利用总体规划的审核和许可。《土地管理法》第五十二条规定，建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见，根据该规定，建设用地的审查程序前置于建设用地项目立项审批阶段，建设用地审批首先取决于土地供应的可行性审查。与土地其他转用、征收、供地审批......余下全文>>

二：建筑工程用地批准手续

申领开公证的条件包括：

1、经项目开发前期调查形成项目建议书或项目可行性研究报告报同级人民政府审批。

2、在同级人民政府审批审批的同时，向城市规划管理部门上报上述文件，规划部门形成项目建设选址初步。

3、政府审批文件报规划部门审批，形成项目定点规划通知书和设计规划要求通知书。

4、开发商根据定点规划通知书和设计规划要求通知书完成建筑规划方案设计，（包括“四图一书即：总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。

5、持设计规划要求通知书和可行性研究报告批复加上经审定通过的规划设计方案申领建设用地规划许可证。

6、项目列入年度计划后，申办开工证前，需申领一个建设工程规划许可证。至此，规划程序完成。

7、征地拆迁程序：征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

8、 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;

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三：项目用地 是先征地后报批 还是先报批后征地

城市建设用地，一般都是先征过来做城市发展储备用地，土地储备的过程就是一个征地的过程，否则无法实现所谓的七通一平或者三通一平，严谨地说，应当是先征地后批规划许可。但是在征地过程中，必须要有规划部门的意见，这个意见不是最后的规划许可，只是规划前期意见而已。

四：什么是建设用地批准文件? 10分

1、建设用地批准文件是指国土资源管理部门依法核发的批准用地的许可文件，包括《建设用地批准书》、《国有土地划拨决定书》和《国有土地使用权证》等。

2、由规划部门核发的《建设用地规划许可证》也属于建设用地批准文件。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地之前，先经规划部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定梗证，是建设单位用地的前置审批条件。

3、没有规划部门核发的《建设用地规划许可证》，国土部门不得办理《建设用地批准书》、《国有土地划拨决定书》和《国有土地使用权证》等建设用地批准文件。

五：什么是土地报批

一、土地报批的概念

土地报批就是通过一些手续，流程，让土地性质改变，主要有集体土地变为国有土地，农用地变为建设用地。

二、土地报批分类

1、城市分批次建设用地

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由市、县国土资源部门按照土地利用年度计划分批次拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，编制建设用地呈报说明书，经同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的机关批准。主要指城市建设项目用地、工业建设项目用地等。

2、单独选址项目用地

是指在土地利用总体规划确定的城市和村镇建设用地区以外选址的能源、交通、水利、采矿、军事设施等建设项目用地，由建设单位向当地土地行政部门提出用地申请，并由土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案，编制建设用地呈报书，经同级政府审查同意后，逐级上报有批准权的机关审批。交通部门实施的公路工程用地大都属于这个类型。根据《土地管理法实施条例》第21条的规定，这类项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次穿请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地、分期办理建设用地有关审批手续。

六：建设用地批准书与土地使用证的关系？

建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件

《建设用地批准书》是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后．由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。按照国家规定，《建设用地批准书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

■三者的区别？

1.作用不同。《建设用地规划许可证》主要管项目的选址、性质、用途等；《建设用地批准书》主要管项目在建设前取得土地的合法性；《国有土地使用证》主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性注明。

2.颁发的部门不同。《建设用地规划许可证》——规划部门；《建设用地批准书》——国土部门；《国有土地使用证》——国土部门。

3.颁发的对象不同。《建设用地规划许可证》——建设单位；《建设用地批准书》——建设单位或个人；《国有土地使用证》——产权单位或个人。

4.领取的时间不同。《建设用地规划许可证》——征收土地前；《建设用地批准书》——项目建设前；《国有土地使用证》——项目建成以后。

七：建设用地批准书和国有土地使用证区别

要先办国有土地使用证，拿到证后才能到城建局申请建房。

八：城市分批次建设项目用地怎么回事？

建设用地审批是依照法定程序，依据土地利用总体规划和土地利用年度计划，将农用地和未利用地转为建设用地的审批过程。建设用地申报分单独选址和城市分批次两种类型进行申报。《土地管理法》规定“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原来批准土地利用总体规划的机关批准”。规划确定了城市建设用地规模，在圈内的用地，涉及农用地的，按用地计划分批次报批，即为城市分批次建设用地。

九：建设项目前期工作程序和工作内容，各个环节审批、核准手续

:0-工商注册及税务登记；1-土地报批；2-土地批次批复；3-组织“招拍挂”；5-项目备案、审批、核准；6-环境影响评价文件审批；7-海订《土地出让合同》；8-建设用地规划许可；9-土地使用权登记；10-工程规划许可；11-建设工程消防设计审核；12-新建、改建、扩建建筑物雷电灾害防护装置设计及变更审核；13-新建民用建筑修建防空地下室许可；14-一般行业建设项目安全设施“三同时”；15-建设工程施工许可证。

十：建设项目用地预审意见复函等同于建设用地批准书吗

不同。国土资源管理机关对于建设用地的供地程序是：建设胆目办理了环境评价、立项批文、用地规划许可、选址意见书等手续后，持以上文件向国土局申请用地预审）；项目业主方与国土局签订土地使用权转让合同，依据合同向政府缴纳各项土地税费、并按照规定补偿了占用的耕地面积（或缴纳补偿金）后，政府下达建设用地批准书，持批准书办理国土证。预审的法定含义是：在一定期限内，只要业主方办理完毕缴款手续，国土局同意将文件中明确的地块供给该项目；后者是办理国土证的凭证。